上海土拍推出“双竞双高”新规，为热门地块降温

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生吴澄雨 上海报道

上海土拍规则又生变，从价高者得变为了“竞价+竞高品质”。

8月15日，上海市土地交易市场发布上海市第五批次商品住房用地出让公告，出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01万平方米，起始总价106.79亿元。

其中，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块为纯住宅用地，容积率为2.68，起拍价43.1387亿元，起拍楼板价为8.7万元/平方米。静安区灵石社区N070402单元094a-14地块则为综合体用地，容积率2.95，起拍价63.6561亿元，起拍楼板价6.828万元/平方米。

据澎湃新闻报道，经上海市规划资源部门会同住建、房管等部门研究，自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

土拍具体流程分为四个阶段：1、“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。2、“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；3、“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；4、“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

另外，本次出让公告中明确，坚持市场化原则，由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格，并按国家和本市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海针对市场分化中的热门地块出让，进行了细节上的调整，其实某种程度上也是为了帮助企业去理性思考地价。尤其是五批次出让的两宗地，热度难免走高。

“这种调整，或者说权衡还是很有必要的。”卢文曦指出，“双竞”并非上海土拍新鲜事。过去上海土拍实行竞拍到最高限价之后再竞“高品质”，曾经拍出过保障房占比7%的比例。

公开资料显示，今年上海三批次土拍取消了土拍溢价率10%封顶及取消竞品质，改为直接在土地合同中约定好，同时，本批次4宗地块保障房比例回归5%。

卢文曦指出，如今对保障房比例的不设限，加上建筑能耗、装修标准等限制性条件，对房企的成本管控与产品力都是大考，“最终地块能否拍出30%的溢价都不好说。”

可以肯定的一点是，上海正在加大力度推动高品质住宅建设，开发商即便地价拿高了，也不能把品质降下来。