西安楼市存量博弈：二手房量增价跌，“以旧换新”市场能否买账？

21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道

8月6日，西安市住房和城乡建设局（下称：西安住建）公布了最新二手房网签数据。

数据显示，7月，全市存量房（二手房）网签备案面积98.00万平方米，其中住宅网签备案9268套，面积93.44万平方米。

低景气楼市周期下，西安房价走出独立行情：新房价格连月上涨，二手房却量增价跌。

为了进一步缓解库存压力，5月，西安住建发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》；6月西安市房地产行业协会发布“以旧换新”活动倡议书。

区别于其他城市，西安提出“支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立‘以旧换新’购房模式”，其中增加了“金融机构”的角色。此外，西安还提出“鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用”等措施。

易居研究院研究总监严跃进分析指出，商品住房“以旧换新”有助于激活二手房市场，促进房源流通，并对新房认购产生积极的推动作用，为市场注入新的活力。随着“以旧换新”活动的深入开展，房地产市场有望得到提振。

供应端两极分化

6月，西安市房地产行业协会公布了首批参与西安市住房“以旧换新”活动的房地产开发企业、项目共64个，房地产经纪机构11家、商业银行6家。其中既有龙湖、中建、招商、金茂、绿地、绿城等全国性房企，同时天地源、紫薇、经发等本地房企也现身其中。

7月底，“以旧换新”范围进一步扩大，房地产项目从首批64个增加至103个，参与的房地产经纪机构增至20家，参与的商业银行新增1家。

供应端来看，参与以旧换新的开发商反应呈现出两极分化的情形。

西咸新区一项目销售负责人王也对21世纪经济报道记者表示：“面对主城区楼市新政一波接一波的冲击下，周边新区楼盘销售降温非常明显。比如今年3—4月份，新区部分项目还能做到平销，一些豪宅产品也能保持月销20套以上。但随着二手房市场挤压以及主城区楼市冲击，销售量、到访量都出现下滑，甚至做不到平销。”

王也进一步表示，基于此，很多项目本身销售过程中就有大量折扣优惠，此外开发商还会找银行合作，贷款不仅利率优惠，放款速度也很快。而这些项目与“以旧换新”项目名单重叠度非常高，所以政策对于这些项目去化助力比较有限。

21世纪经济报道记者走访发现，西安首批次参与“以旧换新”的60个项目中，22个项目位于西咸新区，占比约37%；其余项目大多位于新开发的高新三期及软件新城区域。

第二批次扩充楼盘名单中，共计37个项目，其中22个项目位于西安市周边区域，占比约59%。城六区核心地段项目数量屈指可数。

“相对好卖的房子基本不会参与‘以旧换新’。这些项目一般处于核心地段、配套齐全。且在目前的市场环境下，均价也很具有竞争力。”一位国有房企项目负责人表示。

上述人士进一步指出，开发商项目有其预期的去化节奏，而“以旧换新”房源锁定期不少于90天。开发商需要回笼资金稳定现金流，交易链条上面涉及的联动机构都不愿意也没必要承担不确定性带来风险，这就导致热门项目积极性并不高。

招商蛇口华东研究院院长陈杲分析指出，目前房企现金流压力比较大，问题主要有三个方面，一是销售下降，二是监管趋严，三是合作方不断出现问题。从“以旧换新”这个事情看，应该是长线的，不是立竿见影的，根源在于大家谁来买二手房的问题。

市场端期待更多“诚意”

值得注意的是，西安“以旧换新”明确了住房报名参与、选购新房、出售旧房、完成新房交易（或退订）具体流程。

简单来讲，房东选好意向房源后需要与开发商签订协议、缴纳意向金，约定优惠条件、房源等细节信息，而被选定新房房源将会进入不少于90天的锁定期。

在这90天内，房东需要联合经纪机构出售旧房。如果旧房出货成功，房东便可按上述合同购置新房，反之交易作废，开发商退还意向金，房东则不承担任何违约责任。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”房地产经纪机构业务员张文对21世纪经济报道记者表示，“一部分房东们有置换改善需求但手里没有现金，在当前的市场情况下，二手房议价权多数掌握在买家手里。而多数房东不愿意降价太多，因为他们想要置换更新更大的房子，也需要更多资金。所以，目前真实成交的并不多。”

家住西安市新城区的王梅看中了第一批“以旧换新”名单中的万科东望项目。在实地走访和咨询后，她对21世纪经济报道记者算了一笔“置换账”。

万科东望项目目前只有两个户型198平米、180平米的可以进行“以旧换新”，前者单价在一万五六，总价300万左右，后者单价超过两万，总价超350万。

王梅表示，对比同板块新房，万科东望价格、高层户型竞争力都不强。对比同板块二手房，阳光城紫金城二手房均价高，但户型好。若不执着于全国型品牌，同样的面积更低的价格还有华清学府城、高科麓湾等小区可选。诸多考虑下，王梅最终未进行购买。

跟王梅情况相似的房东并不在少数。面对价格、位置竞争力较弱的楼盘，她们也在犹豫是否要降价卖房“以旧换新”。此外，也有部分出货意愿较强的房东愿意抛售，但是否参与“以旧换新”还需要进一步考量。

量增价跌，买进容易卖出难，西安二手房库存压力仍然不小。

贝壳官网显示，截至8月6日，西安二手房挂牌量已超13.5万套。诸葛找房官网显示，6月二手房挂牌量在18万套以上，7月该数据上涨至19万套以上。

据中指研究院数据《百城价格指数报告》显示，7月西安新建住宅价格环比上涨0.28%，位列全国第8，二手房下跌0.78%。

整体而言，二手房挂牌量在持续增加，价格却震荡下行。

多位受访二手房东表示，由于教育、医疗等问题，近两年会完成房产置换。但目前显然不是卖房的好时机，或许需要开发商与政策更多的“诚意”。