同样的预算，买新房还是二手房更划算？

上海过去3年新房之所以销售火热，很大程度都来自于「倒挂」——

所谓倒挂，就是指新房比二手房更便宜的现象，好比一辆新车比二手车更便宜，那自然就更少人会选择后者了。

上海今天早已不存在倒挂，至少从大盘数据上看铁证如山——

根据火箭哥统计，2024年6月当月上海新房比二手房贵约38.2%；

换句话说，上海新房约等于二手房价的1.4倍。

上海近4个月的上市新房中超10万单价的豪宅很多，而且诸如新天地、陆家嘴和徐汇滨江等项目都是日光售罄，对价格的影响较大；

如果剔除掉豪宅波动影响，今天新房比二手房贵15-20%是个相对合理的结论。

光看纸面，新房比二手房贵这么多，是不是意味着买二手房真的比买新房更划算呢？

实际上，新房和二手房的成本都远远比表面看着要贵一些——

新房普遍要等2年的交付时间，期间产生的租金算不算额外成本？

二手房的增值税和中介费永远逃不掉，如果对品质有要求还要额外装修，这算不算额外开支？

所以，如果要回答「买新房or买二手谁更划算」的话题，可不能只看个表面单价多少钱；

我们还是得搞明白「表面价格」和「落地价格」之间的差异才行。

今天，我们就来给大家科普一下：

一套房子的真实价格，比成交价要贵多少？

同样的预算，到底是新房还是二手房更划算？

01 “税费差异很大”

税费对于大家来说，既熟悉又陌生，熟悉在是必须要缴纳的硬性规定，陌生在具体包含哪些科目，应该怎么计算税费。

上海房屋买卖会涉及的税费项目共有6种，包括“增值税及增值税附加税”、“个人所得税”、“契税”、“印花税”和“房产税”。

选择新房，那就只有“契税”，少部分情况需要缴纳“房产税”。

除了税费，购房者还需要承担哪些购房成本呢？

对于二手房买家来说，2%的中介费和房屋装修费也是一笔不小的支出；而新房买家则需要考虑等待交付过程中的租房成本和一定比例的房屋维修基金。具体费用明细列举如下。

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2023年12月15日，上海出台相关政策，调整了普通住房标准，同时具备以下条件将被认定为普通住宅：

1.五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

2.单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）

普宅线调整之后，二手房增值税及增值税附加税，以及个人所得税也随之改变。

上海市二手房交易税费及其他费用计算方式如下。

虽然二手房交易过程中产生的费用种类多且杂，但在实际交易过程中（特别是楼市上行时期），所有二手税费往往会被售房者以各种形式增加到购房者身上。

与二手房相比，购买新房所涉及的税费和其他费用则会简明不少。

上海市新房税费及其他费用计算方式如下。

02 “到手价PK：二手房VS新房”

新房看着单价10万，但加上潜在的租金和契税，价格肯定更高；

二手房看着单价10万，但加上中介费税费装修费，价格一样更贵。

那么对于购房者来说，真实的到手单价是多少呢？

我们以500万和1000万两个总价段来举例，最后发现——

买二手房，实际落地相当于成交价的约1.08倍；

买新房，相当于成交价的约1.03倍。

当总价一样的时候，买新房比二手房要更划算。

当然，如果我们加上房屋折旧、产品迭代等无法量化的产品品质后，新房的性价比还要显著提升；

但是，新房的单价要比二手房贵不少，其实也已经吃掉了红利，至少比3年前的倒挂时代要让人冷静不少。

房价下跌，房子本身也更回归商品属性本身；

关于二手房和新房如何选择，有一句话值得大家参考：

二手房建设年代较早，相对占据了每个板块更好的位置，比如距离地铁站更近、距离商业更近；房子该漏水发霉的早就坏过了，好坏摊开来给你看更实在；

新房在产品上是碾压级的存在，泳池会所、石材车库、装修标准都更好，但你得接受2年的等待和等待过程中的维权糟心。

至于买哪一种房子未来能更保值，还是得具体问题具体分析了——

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