富力广州旧改二三事

1986年，是张力重要转折点的开始。

原本他担任着广州二轻局团委副书记，被调任到越秀区花园村酒店经理，后又被借调到筹建白云区政府办公楼。

短短两年，张力的认知被颠覆了。

对于一个从纺织工人做起的小职员来说，深入接触到最暴利的行业，张力新世界的大门仿佛打开了。2年后，张力做了一个令所有人都十分惊讶的决定：

放弃铁饭碗，下海创业

创业时，张力从包小工程开始，慢慢积累财富，也意外结识到李思廉。与张力不同，李思廉是香港中文大学数学系毕业的高材生，低调又儒雅。

但在1994年，两个性格截然不同的人却一起合伙创业，组建了富力的前身广州天力。张主外，负责工程开发和项目管理；李主内，负责财务和市场营销。互不干扰，如此双轨制管理一直延续至今。

比他们更早两年，做泥瓦匠出身的杨国强、做木匠生意的陈氏五兄弟已经在顺德北滘、中山三乡，投身房地产事业。

这一年，让张力、李思廉决定成立广州天力的重要契机，就是广州开始清退天河、荔湾、海珠等国有企业、污染工厂，向外郊区迁移。

深谙广州规划内情的张力，意识到

机会来了

1994年，成立的第一年，广州富力揽下了广州嘉邦化工厂等旧城拆迁项目，第二年，承包了广州氮肥厂职工宿舍用地、广州铜材厂、同济化工厂等拆迁项目。

友商不敢要的地块，张力、李思廉却敢下来。

短短三年时间，富力拿下了不少广州旧厂拆迁改造项目，比如广州建材厂、广州硫酸厂、广州风机厂、广州锅炉厂等近10个旧城拆迁改造项目。

富力新居、富力半岛花园、阳光美居、富力现代城、富力广场、富力千禧花园、富力顺意花园......广州第一波旧城拆迁改造项目，张力、李思廉可以说第一个吃到螃蟹的人。

许家印也抓住了这波红利。1996年，他在恒大创立初期也抢到了海珠西广州农药厂旧改项目，这是恒大的第一个楼盘。

从此，富力在广州旧改市场打响了名头。

在海珠工业大道，富力的名字随处可见，广州市民也无人不晓富力。

2003年，富力闯入广州珠江新城建设队伍中，拿下一宗宗地标性建设项目。张力、李思廉又成为了旧村改造第一个吃螃蟹的人。

后来，张力、李思廉的胆子更大了，一边开始全国各地拿地，另一边张力直接说，“珠江新城出一块拿一块”，还大举开拓商业地产。

但在2008年金融风暴时，加杠杆的富力“扑街了”，直到2013年才重新回到土地市场拿地，还是在二三线城市拿便宜的项目。

后面，张力、李思廉做了一个更加大胆的决定：199亿元买下王健林77个酒店。擅长数学计算的李思廉以为捡了一个大便宜，结果只得个“连年亏损”。

富力基本不在公开市场拿项目，但靠着旧改起家打下的发展模式，加上猎德村旧改名片偷偷在广州拿下了不少旧村改造项目。

在广州，估计有一半村民受到过富力的赞助。

巅峰时，富力合作或介入32个广州旧村改造项目，比时代、保利还要多，项目遍布10个区。很多城中村节日活动中，都能看到富力向村委捐款。

这也是富力撬动旧改的关键，博得村民的好感。

放眼整个广州旧改市场，能像猎德村那样成功和善终的，屈指可数，加之

国内房地产市场快速下行，以及2021年“大拆大建”限令出台，富力、时代、奥园、佳兆业、方圆、合生等都遭到了重创。

他们有些曾号称自己持有万亿旧改货值。

结果到头来，能有转化为现金流的，甚至可以不夸张地说：一个都没有。能卖的都拿出去卖了，不能卖的还在市场挂售着。

很多都处在进退两难的境地。但富力还没有放弃。

之前在富力一场旧改内部交流活动中，高层一直在请求监管和金融机构能“开闸放水”，自己很坚定地看好广州旧改市场，番禺石壁村、天河吉山村、白云陈田村、海珠赤沙村、黄埔茅岗村、荔湾海中村......都还在努力推进中。

那时文件刚下，监管有监管的谨慎，银行有银行的担忧。

旧改对于资金的要求比不输于公开市场拿地，内部员工福利购房是富力筹集资金重要途径。员工也很积极的在申购，行业好的时候，内部申购再抛售可以狠狠赚一笔。

很多房企都会弄内部员工购房，比如海珠沥滘旧改此前流传出来的内部员工价在一平4万多，仍比现在卖6-7万低很多。

行业不好的时候，就狠狠地扑街了。

白云陈田村就是一个典型的例子。今年端午前，广州富力内部会议中，一位女士情绪激动向富力公司高管下跪哭诉，疑似6亿多元购房款打水漂。

内部员工价一平6.68万，销售价格5万多元，亏到令人崩溃，况且项目已经停了很久。

陈田村已经被分拆单个地块来改变现状，这样的情况在沥滘村也发生了。但富力广州旧改已经回天泛术，赤沙村旧改要退改、被转为做地模式，田美村摆上货架、至今没有下家。

陷在官司中的张力，用钱换取了自由，李思廉去年年中告别了地产圈，富力却还困在广州旧改之中。