彭永东所交“答卷”道尽万般无奈，贝壳找房营收、利润双双锐减

就今年第一季度业绩披露后两日的股价变动来看，贝壳找房（下称“贝壳”）似乎并未在港股和美股市场取得预期的效果。

港股市场，截至5月24日收盘，贝壳-W（HK:02423）报收43.9港元/股，当日跌幅高达11.22%，要知道在一个星期前，也就是在5月17日，贝壳在港股市场的股价达到自2022年回港上市以来的最高值55.4港元/股。

换言之，一个星期内贝壳股价较至高点已跌去超20%。

事实上，不仅是在港股市场，2020年在纽交所上市的贝壳也曾经经历过股价一路冲高，最高曾触及77美元/股，但截至今年5月24日，贝壳（NYSE:BEKE）的股价报16.66美元/股，总市值仅为199.71亿美元，不管是股价还是市值均较历史高位区间已经有了很大的跌幅。

这个房产经纪市场的“大佬”、“居住服务平台第一股”，为何频频在资本市场遭到“劫难”？还会重回往日荣光吗？

一、贝壳的难，体现在哪些方面？

从古至今，安居乐业，是每一个中国人梦寐以求的人生追求。也正如此，长久以来，人们对新房、二手房交易市场的热议就从未间断过。

头部企业贝壳战略发展的一举一动，更是牵动着投资者们的心弦。但客观公允而言，在近些年整个房产市场处于深度调整周期下，贝壳饱受一定阵痛，发展情况并不顺意。

从内部来看，过去的这一年时间里，贝壳一直笼罩在一片阴霾之中。首先是门店和经纪人数量的锐减，门店数从2021年末的51038家已下降至2023年末的43817家，净减少7221家；经纪人数量也从2021年末的45万多人下降到2023年末的不足43万人，净减少约2.7万人。

而为了降本增效，贝壳还向经纪人挥起减薪镰刀，调减了链家经纪人的底薪，这意味着，经纪人虽然实现了更多的交易，但很多人的收入并没有增长或增长有限。2023年财报数据也印证了这一点，2023年贝壳的内部佣金及薪酬的营业成本为179亿元，与2022年的179亿元相对持平。

此前，一位链家经纪人也吐槽道，之前转正后的基础底薪是3000元，但到了2023年三四月份就莫名其妙地变成了2000元，一下子少了三分之一。

从外部来看，先是一系列的打击不期而至。统计局数据显示，2023年全国新房住宅销售面积同比下滑8.2%；住宅销售额同比下降6%，受此影响，贝壳去年的业绩中，新房交易增速远低于存量房业务，2024年的新房业务能否提升也并不明朗。

同时，贝壳管理层也认为，当下新房市场表现不如存量房市场，仍处在调整过程中。

再者，在住房不炒回归居住属性本源感召下，弱化了房子的金融属性；再加上房产行业去杠杆、金融政策收紧等一系列动作，贝壳的业务均受到了一定的影响。

而就在房地产市场发展不确定之时，贝壳做出了一个大胆的决定，在去年9月份成立了贝好家置业，其控股股东为贝翼创投基金，并且已在北京、西安、成都出资设立三家房地产企业，均以贝好家命名，这意味着贝壳开始往上游房地产开发业务来切入。

不仅如此，就在近日，北京顺义区空港六期一地块拍卖出现“哄抢”盛况，贝好家置业与中铁置业、中国铁建等一众央国企和首开、建发等优质民企展开激烈争夺。尽管其无缘这宗顺义地块，但贝壳明确表态接下来还要继续拿地，甚至有内部人士透露，贝好家未来的目标，是要在2029年做到千亿规模。

可见，深感市场冷暖的贝壳此时进场抄底，用自身实际行动有力表明了对房地产市场的看好之情。

然而，房地产开发涉及的资金规模庞大，且周期长、风险高的挑战，无一不像一把“达摩克利斯之剑”悬在其头顶上，这是因为持续拿地意味着重资产投资，对自身资金的运用和快速周转及风险控制，有着极为严苛的考验，尽管贝壳声称拥有数百亿元的现金及等价物，但面对如此巨量且持续性房产资金投入要求，显然是需要审时度势的。

除此之外，贝壳还在面临愈发激烈的竞争环境。一边是房天下、安居客等老牌竞争对手；另一边还有不断涌现的天猫好房、京东房产等有资金、有流量的跨界新势力。

更严峻的在于，不愿被渠道绑架的经纪人纷纷开始谋求转型，自立门户“单干”，以自建销售渠道来摆脱对贝壳的依赖，比如线下依托关系客源广开店铺，线上直播卖房、租房等等，客观上也影响到了贝壳的业务。

二、最新“成绩单”难言喜色，营收净利双双而下

在面对内外部愈发逼仄的发展形势背景下，5月23日，贝壳交出了一份并不能令资本市场满意的“成绩单”。特别说明的是，这也是彭永东于2021年5月担任董事长兼CEO交出的不及格答卷。

首先是总营收大幅下滑，净利润也锐减。据今年一季报数据显示，贝壳实现净收入164亿元，同比下滑超过19%；同期运营利润只有少的可怜的1200万元，而2023年同期则高达29.8亿元，得益于利息收入和其他收入贴补合计约8.5亿元的拉升，这才使得贝壳一季度净利润勉强来到了4.32亿元，但是和去年同期27.5亿元相比，已经大幅下滑约84%，同时经调整净利润也较去年同期的35.61亿元，缩减了61%，仅有13.92亿元。

其次是存量房和新房基本盘的双双失守。数据显示，截至今年一季度末，贝壳实现总交易额6299亿元，同比下滑35.2%。

拆分来看，存量房交易额同比下降31.8%至4532亿元，净收入从2023年同期的92亿元下降37.6%至57亿元。存量房收益又来源于两个渠道，一是佣金收入，今年一季度下滑40.2%至46亿元；二是平台服务、加盟服务及其他增值服务，同期产生的收益为11亿元，同比下降23.5%。

再以变现率（收入/交易额）角度来看，今年一季度贝壳存量房的变现率为1.26%，而去年同期则是1.38%，同比减少了12个基点。

新房业务方面，贝壳一季度取得的交易额为1518亿元，同比下降45.4%。其中，通过贝联经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队和其他销售渠道在贝壳平台上完成的新房交易的总交易额，同比下降46.6%至1213亿元；通过链家品牌进行的新房交易的总交易额为305亿元，同比滑落40.1%。

受此影响下，贝壳新房业务今年一季度实现的净收入降至49亿元，同比缩减了41.5%。但好在变现率实现不错增长，达到了3.22%，与去年同期3.02%相比增加0.2个百分点。

再就是盈利能力方面，本季度，贝壳毛利率只有25.17%，同比去年同期的31.31%减少了6.14个百分点，叠加收入下滑，毛利润下降35%至41亿元。

而运营费用并没有同比减少，反而增加约22%至41亿元，支出规模和毛利润持平，也就是说贝壳在今年第一季度好不容易赚来的毛利润，却根本无法覆盖住运营费用开支增长，无利润可图。

最后是经纪人活跃度下降和人员缩减。截至今年3月末，虽然贝壳经纪人数量较上年同期增加了1.6%至44.27万名，但活跃经纪人数量仅有39.92名，同比缩减了3%。

更令人意想不到的是，贝壳一季度可能存在大规模缩减人员的可能。季报数据显示，当期应付雇员薪酬及福利为55.62亿元，相较于2023年同期的87.21亿元竟然节约了31.59亿元，同比缩减幅度高达36.22%。

对于这样的一份“成绩单”，也就不难理解为什么港股和美股的投资者，在贝壳披露一季度财报之际纷纷对其股价投出“下行票”，不愿为之买单了。

三、打造第二曲线以寻最优解，贝壳胜算几何？

当然，贝壳也没有“坐以待毙”，早早就进行了谋篇布局，开始尝试拓展业务范围，发力租赁、家装、家居等领域，期许这些业务能描绘出第二条曲线。

实际上，早在2021年，贝壳就提出了“一体两翼”战略，“一体”即二手房和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住（房屋租赁）事业群。

随着时间的推移，贝壳还不满于此，在随后更是将以上提及的房地产开发业务贝好家纳入其中，如今已经形成“一体三翼”战略新格局。

就目前来看，暂不提房地产开发业务，贝壳在其他两项新业务上还算取得了不错的成效。数据显示，截至今年一季度末，其家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他的收入同比增长高达112.9%，占比进一步提升至35%，相比2023年同期大幅提升21.7个百分点。其中，家装家居业务收入规模达到24亿元，同比增长71.1%；房屋租赁服务收入达到26亿元，同比增长189.3%。

根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》推算，到2030年，我国住房租赁人口约2.6亿，租赁整体规模近10万亿元。另外，2023年我国家装市场规模已经超过4万亿，预计到2025年市场规模将达5万亿。

由此可见，贝壳所重仓的家装和房屋租赁赛道发展空间十分广阔。不过，这并不意味着贝壳可高枕无忧了，这些行业仍有一些顽疾需要其克服。

就拿家装家居市场为例，合同陷阱、服务捆绑、随意增项、装修材料以次充好、缺乏施工标准、售后无保障等行业痛点长期存在，要想针对这些挑战建立起高效的供应链管理体系，并非一日之功。

而且更重要的是，家装行业市场格局异常分散且竞争十分激烈，贝壳作为新入局者，能否在本就一片混乱无章的市场中脱颖而出，依旧面临太多的不确定性。

总的来看，贝壳现如今面临的内外部压力并不小，想要尽快修复估值，重点在于对第二曲线的持续深挖，再给投资者讲出一个“好故事”，但所行进的过程也并非会一帆风顺，仍有不少行业顽疾亟待攻克。

正所谓“行稳方能致远”，于贝壳而言，更是如此。