从2021年三道红线落地,到2024年430大会明确消化存量房优化增量房的方向,中国楼市经历了巨大的波动!
其中,最大的问题就是成交量由2021年的巅峰18万亿,下跌至2023年的11万亿,跌幅超过40%!
相比成交量的巨幅下跌,全国成交价均价的从2021年的10139元/㎡涨到了10437元/㎡( 数据来源,国家统计局)
我知道,文章看到这这里,大家会感觉房价上涨的数据不真实,因为大家体感的情况都是 降价、促销、房子不好销售!
其实,抛开数据统计的参数问题,仅从真实的场景出发,3年时间房价上涨了几百元也是很正常!
我给大家举个例子,大家就明白了!
假设这市场中有10套房子,这完成买卖的4套新房子,要么是置换、要么是豪宅、要么是核心地段的房产,所以房价涨几百元不稀奇!
而大家体感的寒冷、滞销、房子降价,是市场上剩余的那6套房子折射的现象,这些房子要么在郊区、要么户型设计有问题,总之,就是滞销卖不出去!
所以,卖得出去的房子,价格还在涨,而卖不出的房子,价格下跌也没有人要!
在这样的背景下,中国房地产在2024年迎来了库存新高:7.45万㎡,远超2015年!
可恰恰如此,因为当前楼市库存创新高,才促使430大会“明确去库存”,才促使517新政落地: 历史最低低首付、利率不设下限、3000亿再贷款收购商品房做保障房!
在这种情况下,整个市场形成了横看成岭侧成峰的观点,但不管这些观点如何,归纳之后,无非就两个阵营:
第一个阵营看多,看多的理由如下:
1、政策态度转变,从托而不举到全力救市;
2、土拍和新建供应已经大幅减少,且达到了历史新低,已经低于真实的成交中枢10万亿!
所以,随着时间的推移,楼市由冷转热是必然!
第二个阵营看空,看空的理由如下:
1、3000亿再贷款的方式可行,但数额太少,不足以解决当前的库存问题;
2、救市的背景不同,效果也不同,最显著的特征就是居民杠杆率,在2008年是18%,2015年36%,2024年63%,虽然首付进一步降低,但大家还是没钱;
3、经济大环境复杂;
虽然3000亿仅能解决10%到20%库存面积,但不足以重构楼市当前的供需关系!
在这样横看成岭侧成峰的背景下,有伙伴追着问我,到底怎么看?
其实,我感觉这件事,真的不复杂!
因为无论是土地供应,还是“收储商品房”的金额,这两件事情不是静态的孤立事件,而是动态的,不断有要素修正的事件!
换句话说,从动态发展的角度看,影响楼市供需关系的土地供应和收储商品房是否保持现状,还是这两个条件还会变化,又如何变化!
为此,我做了一张示意图,大家可以看看!
也就是说,3000亿再贷款不够,那么未来是否会增加第二个3000亿,而土拍和供应量是否会随着时间的推移,进一步降低!
今天的文章就围 绕土地供应和收储商品房两个维度,说是我的看法!
中产阶层如何配置家庭资产,可以看文章《》
01
1万亿,是怎么回事?
5月20日,财政部公布了1到4月的财政收支情况!
其中,土地收入大幅降低,2024年前四个月国有土地使用权出让收入10536亿元!
同比2023年下降了10.4%,同比2021年1-4月份买地收入21383亿元相比较,全国土地收入减少1万亿!(数据来源:经济观察报)
换句话说,从总量维度看,土地收入巨幅减少!
为了让大家明白,这“巨幅”减少的情况,我又进一步查找了资料。
查找数据之后,我发现统计局2021年之前有土地销售额的数据,但从2021年之后这个数据就没有披露了!
对,不披露了!
所以,我按照统计局2021年到2023年全国房地产开发投资的40%,进行了推算! (下文数据来源统计局)
——2021年,全国房地产开发投资147602亿元
——2022年,全国房地产开发投资132895亿元
——2023年,全国房地产开发投资110913亿元
按照地价占总开发投资的40%推算,那么2021年的土拍总额就是 5.88万亿、2022年5.28万亿、2023年4.4万亿!
当然,这个数据会有一点差距,但“大数”肯定不会错!
从上面的推算的数据可以看出来,全国的土地收入不断递减!
咱们看完总量递减的情况,再看看一线城市到四线城市2022年到2023年土地供应总量变化!
可以看到,除了一线城市的土地供应同比减少3%,二线和三线城市降幅都超过了20%!
文章至此,大家也发现了,无论是土地总成交额还是土地供地计划,都是大幅减少的,下浮比例接近30%!
但如果将土地减少的情况具象到全国大中城市,我们会发现,减少20%仅仅是起步,大部分二线城市的土地供应计划减少幅度在40%到70%
是的,减少幅度接近70% (数据来源:各城市自然资源局)
不管这些城市是主动降低土地供应,还是因为国土资源部的硬性要求,总之从结果维度看:部分城市的土地供应量将至10年新低!
比如苏州!
2016年苏州的供应是380公顷,2024年的供地计划是185公顷, 已经创10年新低!
说完二线城市,咱们再来看看一线城市!
相比而言,除了深圳未公布数据外,北京、上海、广州供地减少比例相对二线城市而言,减少幅度不大,在10%上下幅度!
文章至此,问题来了:供地大幅减少,意味着什么?
在回答这个问题之前,大家要明白:在经济下行的背景下,中国楼市年成交量应该是多少?
换句话说,中国房地产正常年份,每年销售总额在多少,年成交中枢是多少?
目前业内主流的看法是10万亿的规模,我个人认为大概在8万亿!之前也写过文章《楼市,要跌到什么时候》,写过为什么是8万亿!这里就不赘述了!
所以,再回看土地供应量减少!
从总量维度看,总金额、一线、二线、三线城市,土地减少供应已经超过30%
当然,具体到各个城市,土地减少幅度不等,但主要集中在二线城市,从数据维度看,平局减少幅度在40%到50%
这意味着什么?
意味着2023年部分城市减少供地50%,按照18个月的建设周期,那么传导到2024年和2025年,供应量将减少50%,甚至70%!
我个人认为,不管地方城市是主动减少土地供应量,还是被动减少供应量,也不管这是大家理解的“土地卖不动了”、还是“房企爆雷没有人买地了”.......
总之,为什么已经不重要了,接下来的2年到3年,是什么才重要!
因为按照目前土地供应减少的程度,基于10万亿或者8万亿的成交中枢,2025年第四季度,或者2026年上半年,有些城市就会出现无房可售的情况!
不管楼市涨跌,购房者都需要按揭贷款,该怎么理解按揭这种负债行为呢,推荐看文章《》
02
第二个问题:收储商品房的力度
这个世界没有一个国家能忍住不印钞票,也没有一个国家可以忍住不救房地产。
无论倒着看100年的时间周期,还是从地域维度看197个国家,或肤色不同、或语言不同,或信仰不同,但印钱和救房地产却都是一样的 !
正如2008年美国因为次贷危机,会收购房利坚、房利美救楼市,安倍上台央行下场收购房子, 这些事例都指向了一个结果:国资下场救市,是必然!
就像咱们这轮楼市行情,当初三道红线的大棒子下来得多猛啊,好像不死不休一样,可现在呢?
从2023年12月1000亿团购租赁房试点,到2024年5月17日央行公布3000亿再贷款收购商品房,事情已经演变到国资下场收房子了!
这说明什么?
说明历史一直在重演!
所以,再回看前文的问题:3000亿再贷款太少,不够扭转当前的供需关系!
其实呢,我认为关于这3000亿再贷款,有很多地方没有说透,而且是故意不说透!
为啥这么说?
比如3000亿再贷款按照60%的配比,商业银行投放总量可以达到5000亿!
通常情况下,基础货币都带着8的货币乘数的,可现在这3000变5000,明显是央行在控制力度!
为啥控制?
我认为有三个方面的原因:
一方面怕“刺激大家,出现2015部分城市房价在几个月内上涨40%的情况出现”;
另外一方面,收购商品房无论配售还是配租,但这笔钱,其利润或者现金流能否付覆盖1.75%的再贷款利息,这事从目前的租售比看,很玄乎;
换句话说,这租金无法覆盖“资金利息”!这点大家看下面的租金回报率的图就可以了
所以,未来通胀之余,租金必涨!关于家庭资产配置,推荐看文章《 》
最后一点,7月的大会,很多重要的事项,和经济的腾飞都应该留待7月份之后!
所以,我认为:
1、继续!
从1000亿团购租赁贷款到3000亿再贷款,这件事已经开闸,问题的关键不是3000够不够,而是后面还会落地多少。
毕竟,在央行17项货币工具中, 与地产强相关的PSL余额达到3.25万亿为最多。
所以,3000亿不够,是否还有第二个3000以,换句话说,站在未来看当下, 问题的关键不应该是3000太少,而是未来还有几个3000亿落地!
而我认为,肯定会有第二笔、第三笔“收储商品房”的钱落地1
在GDP增速降低,利率不断下限,资产配置的逻辑已经发生改变,推荐看文章《》
2、难点
不管以什么名义给出的钱,在银行系统不能是坏账,所以问题的关键是:贷款可以给,可以继续,但租金无法覆盖利息怎么办?
我认为,这是一个制约因素!
不过呢,地方债69万亿都没难倒我们,这3000亿再贷款租金无法覆盖利息就是大问题,就被“困”住了?
大家也太小看央妈了!
央妈可以让M2印钱的速度提升,提高CPI通胀的目标,带来的结果就是:货币贬值,稀释债务!
而从央行二级市场购买国债、到水电气涨价,这件事的方向,也正式如此!
所以,再回看文章开篇的问题:到底看多阵营对,还是看空阵营对?
其实就现状而言,都对!因为都是对当前客观现象的陈述!
但从动态的趋势角度看,土地供应会持续减少,收储商品房力度会加大,所以重构楼市供需关系,也是必然!所以,看多楼市,才能踩准节奏,搞到钱!
反之,你就看空,你就等着房价如葱!
不过呢,踏空的后果,就是错过这班社会红利的列车,再想上车,会越发的困难了
买房按揭贷款,本质上是一种负债行为,普通购房者怎么按揭才能减少负债,推荐看文章《》有详细阐述。
03
最后,简单说几点。
1、为来
从趋势维度看,我认为至暗已过,未来可期!
未来就看“宽信用”到底用多大的管道放水,水又放到那里去!但可以肯定的是:一切向好的趋势不变!
老实做人,踏实写文,不鼓吹,不煽动,让你明白房产这回事!
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