长宁均价最贵的地方，正在被楼市抛弃？

　　最近网上的暴跌明星，从去年的仁恒河滨城，变成了他的孪生兄弟，仁恒河滨花园。

　　仁恒河滨花园是长宁均价最高的天山板块的标杆社区，是长宁为数不多总价能到3000万量级的高层项目。

　　之前最高峰的时候，仁恒的大户型单价一度超过14万，如今却已经跌到了9.5万，跌幅达40%。

　　一时间，网上有一堆帖子讨论天山房价的暴跌原因，大家说来说去，原因还是在于房龄——天山的房子太老了。

　　天山整体的开发时间集中在2004-2009年，房龄最新的是2011年交房的新天地河滨花园，如今房龄也达到了13年。

　　但是房龄老化是个价值缓慢下降的过程，这种突发性的暴跌一定伴随着其他的猫腻。

　　天山暴跌的原因，真的只是因为房龄老吗？

　　天山，会不会在未来和古北一期一样，随着房龄变老，被中产抛弃沦为老破大？

　　01

　　大家热议天山，是因为天山板块很贵，一直是长宁区均价最贵的板块，即便是降完一轮的今天，板块的均价依然高到10万元。

　　当然，天山的价格贵，并不是靠地段胜出。

　　毕竟在长宁好地段实在是太多，内环的镇宁路一直到外环的西郊都是妥妥的老钱地段，天山这个地段能有今天是纯粹的d丝逆袭。

　　天山这一片当年都是建在苏州河畔的工厂区和工人新村，起点并不算高，比较知名的就只有当年工人新村时期的天山一条街。

　　图源公众号脊梁in上海SH

　　长宁80年代就开始了全区的大开发，整体城市架构在2000年之间都基本建成了，天山其实算是错过了这个周期的建设。

　　直到2002年2号线开建进入天山地区，才启动了整体开发。

　　天山的幸运也在于此。

　　长宁整体的城市界面都因为开发的早而有些破败，大多地区都是新房老房交错，天山却因为开发的晚成为了长宁十分稀有的整片开发的区域。

　　成片开发的区域城市界面整洁干净，各种的配套资源更加合理，天生就打下了中产社区的底子。

　　而且天山开发的时代，恰赶上古北一期和二期开发的间隙。

　　天山片区

　　天山的项目定位也是对标了古北的客群，也就是那些外企的中高管和白领们，因此天山整体的产品面市的时候定位都偏改善。

　　长宁作为过去20年浦西市区增幅最大的区之一，产业实力毋庸置疑，临空产业园和虹桥经开区都给楼市不断提供新鲜血液。

　　拼多多所在的纳税百亿楼金虹桥广场就在娄山关路地铁站，背靠天山商圈，与天山板块一路之隔。

　　而2号线也是典型的强产业链，上游南京西路南京东路的购买力也会沿着线路外溢，天山从来不缺购买力。

　　在全市视角来看，作为一个比邻双轨交（2号和15号），夹在内中环之间的板块，天山也完全有能力虹吸全市的中产购买力。

　　在长宁内部，天山作为整片开发、自带成熟商圈的中产社区，在长宁一直是最顶端的板块，可预见的未来也不会出现什么替代品。

　　天山商圈通过地道连接

　　随着上海楼市整体的分化，天山的优势被进一步放大，地位逐渐超越了中山公园，地位仅次于古北二期。

　　02

　　从天山的优势来看，其实这个板块仍然拥有作为一个中产社区的最顶级配置，那么问题真的出现在房龄上吗？

　　其实上海楼市一直有一个论题，就是次新房到底房龄应该卡在哪一年？

　　这个问题的标准答案，并不是固定的，一定要参考板块所在地区的存量商品房结构。

　　如果一个区域最新的商品房就是2010年的，那么2002年的商品房他也可以称之为次新房。

　　而在已经接近建成的长宁内部，短期肯定不会有新建的片区取代天山的地位，天山的房龄反而还算是比较新的；

　　未来即便出现旧改的区域，最大的概率也是天山几个工人新村旧改，继续延续天山的辉煌。

　　在2号线的上游，静安和黄浦同总价的房源，房龄还未必比天山新，实际上也没有真正的威胁到天山的地位。

　　从这个维度看，天山的房龄问题，短期并不是一个大问题。

　　天山的房龄虽老，但是整体建设于工程质量最好的2005-2010区间，社区的户型配置也并没有落后于时代太多，完全不会出现古北一期完全被淘汰的情况。

　　更何况，房龄老化带来的房价下跌一定是个长期且缓慢的过程，并不会出现短期内的爆发式下跌。

　　此外，能让房价暴跌的核心原因还有两个：

　　一个是泡沫破裂，另一个就是供需关系的变化。

　　前者天山完全没有，整个长宁都缺乏规划和学区带来的泡沫；

　　那么，问题大概率还是出在了供需关系。

　　03

　　如果详细分析天山板块的价格变化，就会发现一个现象：

　　只有仁恒这个大户型社区房价跌的厉害，其他社区大多都是正常水平。

　　同为板块标杆的新天地河滨花园价格表现可以说十分坚挺。

　　大户型跌的多，小户型相对坚挺，那么原因已经显而易见：

　　高总价的客户在逃离天山，倒逼天山板块的大户型降价。

　　不知道大家发现没有，今年上海的豪宅博主都在全国各地拍外地的房子，上海的房子反而拍的少了。

　　原因说起来很实在，就是大环境不景气：

　　市区的新房豪宅实在是供应量太大，上海的二手豪宅实在是没人买，只能想办法做做其他地方的生意。

　　截至目前，包括绿城外滩兰亭，露香园，滨江凯旋门等一系列豪宅的入市，今年上海楼市就已经消耗掉了一千多组总价2500万以上的购买力，这个数量已经相当于以前上海一年的豪宅成交总量。

　　可以说，短期内的高端购买力几乎都被消耗掉了，剩下的也还在等待未来的其它新房豪宅项目。

　　而上海楼市待上市的豪宅总量接近300万方，超过一万套房子，从2500万到3个亿各预算段的房子应有尽有。

　　可以说，未来几年，上海的二手豪宅将会持续承压。

　　近两个月，高总价大户型的二手房成交量和成交价格双双下跌，当下的市场，这类房子想要跑掉只有降价这一条路——还未必有人接盘。

　　仁恒河滨花园

　　本来就不是豪宅定位、却到了豪宅总价的仁恒河滨花园，在这样的市场里受到的冲击无疑是更大的，想卖掉就只能靠降价一条路了。

　　而且，长宁近些年对于高端购买力的吸引力的确是在逐渐丧失。

　　长宁的整个豪宅大平层市场一直都弱黄浦静安一头，比如淮海名邸，华山丽都苑，兰亭等等都是价格维持在17万左右，在和市区豪宅打错位竞争。

　　得益于整个西部豪宅圈的购买力，古北二期、天山仁恒等大户型社区，之前还零星有一些3000-4000万总价的房子成交。

　　在今天这种市场下，古北大户型几乎没成交了。

　　天山虽有，但是也是降到了2500万的市场量级去卷了。

　　结语

　　天山的小户型虽然之前坚挺，但是接下来恐怕也会面临一定的竞争风险。

　　长征和长风，以及闵行古北今年都有新盘上市。

　　这些项目小户型、中户型、大户型都有，将会直接分流古北和天山的购买力，这些区域的中小户型也将面临分流。

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