为什么坚定看好深圳楼市？

原创 刘博团队

随着央行射出“三支箭”，深圳楼市突然火了。（517楼市新政：首付最低15%；取消购房利率下限；下调公积金贷款利率）

短短几天，深圳各大开发商纷纷传来捷报，售楼处灯火通明，中介机构报告也显示看房量和成交量均大幅上升。

这时候，市场上出现两种截然不同的声音：

一些观点认为深圳楼市的繁荣只是短暂的，政策效应一旦消退，市场将再次陷入低迷。

而另外一些人则认为，市场已经触底，当前的政策将有助于市场恢复，并开启新一轮增长。

相信这也是大多数持币观望者所纠结的地方，现在，到底是不是买房的好时机。

我们的观点是，可以坚定看好深圳楼市。

最主要原因，是深圳房地产市场告别了“高供应时代”。

土地供应与房价之间存在直接而深刻的联系，正如美国自由主义经济学大师托马斯·索维尔在其著作《房地产的繁荣与萧条》中所强调的观点：减少土地供应往往预示着房价的上涨。

以20世纪70年代的加利福尼亚州为例，当时其房价迅速攀升至美国最高水平，远超全国平均值，而这一时期加州人民的收入增长、人口增长却低于美国其他地区。

这种现象表明房价的飙升并非单纯由人口增长驱动，而是源于加州制定的严格限制土地使用的法律法规。

在深圳房地产市场，你能看到相似的情况，回顾过去十年深圳居住用地供应情况：

2014年居住用地成交：1宗

2015年居住用地成交：4宗

2016年居住用地成交：3宗

2017年居住用地成交：2宗

2018年居住用地成交：9宗

2019年居住用地成交：12宗

2020年居住用地成交：31宗

2021年居住用地成交：38宗

2022年居住用地成交：34宗

2023年居住用地成交：13宗

2024年，截止5月24日，居住用地成交：1宗

从2019年到2020年，深圳楼市迎来一轮快速上涨行情，还记得当时华润城润玺一期的爆火，引发深圳市场摇号代持、百万茶水费、假离婚炒房……

为了抑制楼市过热，深圳当时出台了史上最严的“715新政”，并开启了深圳楼市的“高供应时代”。

在2020年以前，深圳居住用地供应往往是1宗，4宗，3宗，2宗……

而到了2020年以后，深圳的居住用地供应大幅增长，2020年31宗，2021年38宗，2022年34宗。

在2023年，深圳楼市已经偏冷，居住用地供应也开始大幅缩减，降低至13宗。

而到了2024年，深圳真正告别了“高供应时代”，截至5月24日，深圳居住用地仅供应1宗。

在居住用地供应充足的时期，市场上的新房数量较多，购房者的选择也随之增加，形成了典型的买方市场。在这种市场环境下，买家通常拥有更大的议价能力，房价相对稳定或增长缓慢。

相对的，当政府对居住用地的供应实施限制，市场上可供开发的土地数量随之减少，就会出现供不应求的局面。这种供需失衡将推高房价，使市场转变为卖方市场，房价上涨通常较为显著。

你现在去买房，可能感觉中介态度很好，房子也随便挑，但是当这些库存消化完毕，深圳可能再度陷入“一房难求”的局面。

坚定看好深圳楼市的另一个原因是：区别于北上广，深圳城市的开发度最高，土地空间最少。

从长远看，像2020-2023年的居住用地高供应，是不可持续的。

2015年，深圳制定了《深圳市基本生态控制线管理规定》，这份文件规定：到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。

去掉生态控制土地，在剩余可开发的1023平方公里中，深圳建成区面积已到达927.96平方公里（2020年），意味着可新增土地面积不足100平方公里。

这不到100平方公里的土地中，还涵盖了居住、商业、产业、交通、公共服务设施等各种用地。

“十四五”期间，深圳计划供应居住用地不少于 15 平方公里，如果按照理想的居住用地供应占比30%来计算，“十四五”之后，深圳仅剩约15平方公里的住宅用地供应。

不仅土地资源稀缺，深圳的人口增长也是最高的，而住房自由率则是最低的。

2023年末，深圳市常住人口为1779.01万人，创历史新高；比上年末增加12.83万人，同比增长0.73%，增量位居北上广深之首。

从2018年到2021年，深圳常住人口的住房自有率从34%下降至23%，随着常住人口规模的扩大，住房自有率不断下降，租房人群不断扩大。

因此从本质上看，深圳自然拥有强劲的购房需求。

假设深圳进一步放开限购，并落地首付比例最低至15%，会造成什么影响？

这不仅会让深圳本地的购房需求得到充分释放，也将吸引全国富裕家庭的资金流入，深圳房地产市场可能会经历价格和交易量的快速上升，从而推动整个市场的繁荣。

纵观全国，2024年调整土地供应计划的有三类城市：

第一类城市，逆势而上，虽然市场不好，2024年住宅供地面积依然大幅增长。

如烟台，2024年住宅供地同比将增长61%，还有厦门，2024年住宅用地供应量（面积）将同比上升53%。

第二类城市，顺势而为，大幅缩减2024年住宅用地供应量。

除了深圳，还有东莞，2024年住宅供地面积同比下调了62%！

看下图，你能感受东莞有多狠，这个人口超千万的超大城市，住宅供地计划仅约为珠海的40%，而珠海人口仅247万。

第三类城市，各类保障房、共有产权住房、租赁住房的供地面积为零，只供应商品房用地。

如镇江、扬州，2024年均取消了各类保障房的供应，全是商品住宅用地，因为保障房的供应会一定程度冲击商品房市场，不利于去库存。

这说明许多城市的经济发展水平和财政状况不尽相同，这在很大程度上影响了各地房地产市场的表现。

如深圳和东莞等经济更为健康、财政状况较好的城市，没有必要依赖销售土地来解决短期财政困难。

这些城市在房地产市场管理上可以更为灵活，例如在市场表现不佳时可以选择减少卖地，以避免过剩和价格下跌。

还有一些经济发展较慢、财政压力较大的城市，即便房地产市场表现不佳，仍需通过卖地来解决财政困境。这些城市可能将土地销售给城投公司以获取融资，用于支付地方公务员的工资等日常开支。

通过这些对比，你可以更深入地理解不同城市独特的市场动态，以及其背后的经济因素。