这一次，是真正的拐点吗?

原创韬略哥

01

重大信号

5月24日，广东省19城允许执行首套房首付最低15%，二套25%的首付比例，并同步取消二者房贷利率下限。

值得注意的是，广州、深圳两大一线城市不在其中。

日前，央行等部门发布“组合拳”，四招同时出击，震惊楼市。

四项政策创了3项历史纪录：首套房首付降至15%，创下了1998年全面房改以来首付比例的最低值；公积金贷款降息25个基点，再次探底公积金贷款利率；取消全国层面个人住房贷款利率下限，这是房贷利率市场化的一个历史性进展。

还有一项史上罕见：5月18日央行进一步宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，用以支持5·17新政提及的收储存量房做保障房。“再贷款”是央行投放基础货币的渠道之一，是“印钞”方式的一种。这是历史上第二轮人民币“直接印钞给房地产”。

史上最低、再探新低、取消下限、印钞支援，这么多“极限词”排列在一起是什么感觉？

震撼！这一次，国家的态度空前。

四个大招，前3个鼓励大家积极购买商品房，后1个减少市场存量增加保障性住房。这也意味着，国家已经想好了，继续深化房地产“双轨制”市场，给买不起房子的人保障，给买房的人信心。

这不是一次简单的救市，而是国家在重塑房产作为商品、作为资产的价值信心！

但经过这几年楼市回调，一线城市市场已经基本见底。因此，这一轮广州、深圳没有跟进首套房首付最低15%政策，未来即便有所松动，也很难在核心区放开15%低首付。

02

新政后三问

1、现在到底适不适合买房？

市场热度已经回应了答案，5·17新政效果，立竿见影！

新政后首日国内最大的房产交易和服务平台贝壳找房系统共出现4次“崩溃”，范围覆盖南京、广州、成都等多个城市。贝壳带看量从新政前的8242次直线上升到14829次，上涨近80%。

北京上周末二手房日均成交再次突破1000套；上海楼市又添一把“火”，售楼处来访量大增；深圳差点开出了今年第一个“日光盘”，还有南京、杭州、合肥、武汉、郑州、成都、天津、西安等十余个城市，楼市都迎来“久违”的热闹。

让贝壳“系统崩溃”的广州，更是热火朝天。上周末广州2天看房量直逼3万人次，相当于新政前四天总量的8成左右（5月14-17日总看房量36980次）。新政发布后连续三天，贝壳二手房成交均价呈现三连涨态势。

贝壳找房数据

这不是一次单一城市的“小冒泡”，而是实实在在的全国性“回暖潮”！

5·17新政若能全面落地、热度持续，将成为楼市大转折的分水岭。

楼市如股市，奢求预判“绝对低点”基本做不到，我们应该追求“相对低点”。如今，国家已经大力度出手，救市信号明确，一线城市楼市回暖可期，该出手时就出手。

2、新政后，买哪里？

楼市分化已经不可逆转，未来普通房产谈权益，优质房产才能谈价值。

这次“政策潮”是全国刚需上车，改善置换的一次好机会，但对于大多数家庭而言，掏空几个钱包，也只支撑一次“选择的机会”。

关键时刻的选择，决定命运！在各种“极限词”政策加持楼市的时候，当然要趁此机会用低成本买入高价值资产。

广州是目前唯一放开核心区120㎡以上房产的一线城市，价值一骑绝尘。

北京基本不太可能放开核心区限购。北京至今还是全国唯一严格“限商”的城市，禁止外地人买北京的商务公寓、商办公寓。北京仍在实施减量发展战略，疏解非首都功能，支持雄安新区发展、控制总人口，解决“大城市病”。

2024年2月19日《数说京津冀协同发展十年成效系列报告》：2022年末北京中心城区常住人口为1094.5万人，较2015年高点减少了202.9万人

上海大概率要在核心区限购政策上“陪跑”北京。2017年国务院批复北京、上海新一轮总体规划（2035年版）时，对北京和上海都提出了“严控城市规模”的要求。何况上海豪宅市场屡创佳绩，中海顺昌玖里、滨江凯旋门日光、融创外滩壹号院二期、保利世博天悦、凯德·茂名公馆等豪宅项目，几乎个个开盘日光，吸金力“爆表”。上海核心区豪宅限购都被抢疯了，哪还需要政策放松？

深圳楼市在上一轮紧缩期是调控力度最大的，最近做出了大力度的松绑，不过仍未取消限购。非深户在非核心区购房，个人所得税、社保的缴交年限要求为1年，非深户在核心区购房仍需3年。深圳未来或许会取消非核心区限购，但很难彻底取消核心区的限购。

纵观北上广深四大一线城市，想无需社保、个税入手城市核心区，落点只有广州！

现在是买入广州的“黄金窗口期”，这波政策潮来袭，大家置业信心回暖，对优质资产的关注度将直线飙升，广州本地人、外地人都将下场，抢占城市价值资产。

3、哪些房子能率先去化？

市场回温，也不是所有房子都好卖。未来大家选房，会有3大倾向。

1、金融属性强的房子：占据越多稀缺资源的房子，价值越高，抗风险能力越强，金融属性也就越高。买房的“硬核”逻辑，就是认准核心区位、核心地段的优质房产！

2、安全的房子：经过“保交楼”风波，客户挑房子会先看开发商，挑选财务健康、值得信赖的开发商，谨防烂尾风险。今年1-4月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企占比分别为34.5%、45.4%，二者合计占比高达约80%。未来房地产市场，必然由央企、国企主导。

3、优质好房子：以前卖房子卖规划、卖噱头，卖“美好未来PPT”；以后卖房子要卖所见、卖所得；四年冰点，大家对房产的“商品属性”认知更加深刻，价值是预期，产品力才是所买即所得。

这三者基本是统一的，开发商只有尊重客户的选择，做真正的“好房子”，才能在新一轮市场中脱颖而出。

03

在广州怎么选房？

要问广州有哪些优质资产值得关注？

越秀出品，是超级热门参考答案。

越秀地产作为房地产业龙头国企，在《2024房地产开发企业综合实力top500》排名全国第9。越秀地产深耕广州41年，连续3年斩获广州房企销冠；2024年一季度，广州商品房项目销售金额TOP20榜单上，越秀地产一家就上榜了5个项目，这都是客户用真金白银投出来的“信任票”。（数据来源：克而瑞、中指研究院）

我们在越秀地产广州区域版图里细挖了一些“好房子”，看看哪一款更对大家的胃口？

先看越秀地产在广州核心区的“天河置业版图”。天河区以1.8%占地面积贡献了广州超21%经济总量，GDP连续17年在广州遥遥领先。（数据来源：广州天河发布）天河区之于广州，就是曼哈顿之于纽约、中环之于香港，是无可动摇的“黄金C位”。

天河区的越秀·观樾，综合容积率约1.91。越秀地产获取一二三期联动开发，以POD模式再造一个“二沙岛”。5月25日，大观公园太阳湖将正式开放，至此太阳湖、月亮湖、中心湖连成一片，“两湖一谷”格局形成。越秀·观樾再次展现“配套先行”的超强兑现力，成为广州城央低密湖居豪宅的新标杆。越秀·观樾建面约140㎡-252㎡临湖大平层，坐拥长达约2公里的湖岸生活带，配建约1万㎡滨湖商业体，一期会所已开放试运营，二期拟规划运动主题会所，可居、可赏、可游、可享，全方位契合塔尖人群理想的高定生活。

广州核心区之一的海珠，近年势头正盛。2023年，海珠区地区生产总值2720.16亿元，同比增长8.6%，增速居广州第一；豪宅市场，2023年，海珠区千级豪宅成交1618套，力压天河（1209套），领跑广州豪宅市场；琶洲CBD贡献了海珠区豪宅成交的“中坚力量”。2023年琶洲南TOD成交总额高达157.67亿元，在全国总价千万以上的豪宅中位列第一。（数据来源：克而瑞）

琶洲南TOD二期接续一期热度，承载更复合的生活场景，打造全国首座CBD+TOD+POD超高端综合体。不仅有商务、商业、学校等丰富业态，还将公园、绿地、商场、住宅、写字楼完美串联，形成真正的城市公园家。项目二期高达约250米的琶洲新地标，将引领整个琶洲南TOD的高端商务功能，集聚广州塔尖的圈层。

项目预计今天加推19栋建面约232㎡大平层，总层高仅15层。新规报建后超100%使用率，产品有了更大的提升，板式结构，独梯入户，南北对流双阳台，更有独立工人房设计。这个户型一传出风声就受到富豪们的追捧，关注的客户不少。我们拿到了一手价格，单价约11.5-14.5万/㎡，总价约2600-3300万/套，仅28套尖货，供不应求，有兴趣的朋友要抓紧了！

琶洲南TOD二期阶段性效果示意图

滨江樾风头正劲，项目坐落于前航道滨江西板块，仅约30米亲江，是广州传统豪宅区罕见的新盘。全盘限量仅75席，户型建面约195-298㎡（据悉建面约195㎡户型已售罄），圈层极其纯粹。这样的主航道全新纯大户型一线江景盘，直接点燃了市场。春节至今，滨江樾独占广州2500万+豪宅网签套数、面积双冠王。（数据来源：中指研究院）

贝壳成交数据显示，2023年广州二手涨价的小区主要集中在中心区，其中，近60%涨价的小区在中心四区，近郊约占30%；远郊约占10%。

这意味着非核心区优质项目，比核心区的一般项目，更具保值性。

广州核心区的优质资产准入门槛较高，如果资金有限，不妨看看番禺区的优质项目。

番禺或将成为广州的一匹“黑马”。今年4月，番禺紧抓低空经济“风口”，诞生全国首个低空经济应用示范岛；以长隆万博商务区为申报主体，番禺还获评“2024年中国楼宇经济高质量发展示范城区”。（信息来源：广州番禺发布）

番禺区的大学城和樾府、万博·瑞麓府久负盛名，这里说下番禺里仁洞项目越秀·万博城。

这座建面约500万㎡的大城是万博商务区新的“超级航母”，带来约115万㎡商业配套、11所优质学府，1所公立医院、以及文化艺术中心、青少年宫、社区活动中心、中央艺术公园的“三馆一园”文化地标配套等等。

去年万博商务区“四上”企业经济总量已经突破千亿，同比增长近40%，税收增长430%。（数据来源：番禺日报）越秀·万博城将不仅为万博带来前所未有的高规格配套升级，更将让商业、产业、文旅、和人居深度融合，打造万博3.0超级CBD。这样的一座城即将在6月亮相，基本预订了销冠宝座。

越秀·万博城效果图阶段性效果示意图

越秀地产广州区域5月焕新生活季，为新政暖风再“加码”，推出四大权益，超长分期、现房入住、以旧换新、超强贴息，直播间成交还可抢家电四件套，有置业需要的朋友们，千万趁机锁定心仪项目、心仪房源，莫失良机！