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天府新区和高新区的楼市差距在哪?

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就成都楼市而言,用高新区在楼市的迅速崛起,套用在天府新区(本文天府新区均指成都直管区)上并不合理。

因为天府新区具备的条件,远低于高新区。

房产,永远绕不开供求二字,从三个比较直接的维度讲天府新区和高新区的差距:

1、(供应)区域大小的不同,意味着住宅供应面积的不同。

2、(增加需求)两区楼市高速发展处在不同时期,不同时期新增常住人口数量不同。

3、(存量需求)两区位置的不同,对成都自身人口,吸引力强弱不同。

一、供应

天府新区成都直管区多大?

564平方公里!

高新南区才多大?

89.82平方公里!

高新南区和天府新区,光面积就差了五六倍。





当然,如果单看面积,对天府新区肯定不公平,因为我们分析的是楼市差别。

天府新区耕地与永久基本农田占了很大的面积。

如果只看建设用地规模。

从天府新区的国土空间总体规划草案公示看,至2035年,直管区中心城区139万人,建设用地规模139.53平方公里

不谈高新区的建设用地,要知道高新区一共也才89.82平方公里!

更不要说高新区集中着大量的产业、商业用地,极大的压缩了实际的住宅占比。

天府新区当然也有产业、商业,但如果真要说密度,和高新区还是存在较大差距。



(对成都楼市有兴趣的朋友,建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章,里面有很多成都楼市的分析和规划,很有帮助!)

更大的面积意味着什么?

是更大的住宅供应面积。

起码从我个人来看,未来天府新区的住宅面积应该会超过高新区。

足够大的面积,就需要足够多的人口。

那么我们再来看人口情况。

二、增加需求

用近十年成都常住人口数据看。

高新区在楼市能快速发展崛起,离不开成都高速的常住人口增长,可以说高新区刚好赶上了人口增长最大的几年。

一年五六十万的增长,对楼市而言是泼天的流量。





相比起高新区,天府新区还没有来得及过多享受人口快速增长,就赶上了人口增速放缓。

不仅如此,综合出生率、老龄化等因素影响,国内人口已经处在了负增长中。

虽然成都作为核心城市,依然能保持人口增长,但想再重复曾经的常住人口高速增长基本上不可能了。

三、存量需求

既然没有赶上人口高速增长这趟车,那天府新区吸引成都其他区域的人口能力呢?

虽然和高新区一样,两个城区都处在城南方向。

但两者的位置,交通通达性和对整个成都的区域辐射范围却天差地别。

如果说高新区核心是金融城,天府新区核心是商务区。

金融城到商务区直线距离大概是17公里。

知道17公里什么概念吗?

金融城到天府广场直线距离也才不到9公里。

并且,金融城在成都的交通位置更是优越。

基本上处在城市建设的中心位置。

并以又刚好在半径最短的南三环和南绕城中间,前后又被地铁7号线,9号线两条环线夹着。

而商务区已经是五环以外的边缘区域了。



交通通达性越强,区域辐射周边能力越广,所产生的住房需求自然就越多。

我们必须要承认,就位置而言,高新区对住房人口的吸引力远大于天府新区。

甚至都不在一个量级。

四、个人观点

发展的面积不同,经历的时代不同,所处的位置不同。

不如高新区所遇的时代好,不如高新区的位置好,却有着比高新区更大的面积。

所以用高新区在成都楼市的表现,套用到天府新区头上,不合理的根本原因是,二者在楼市上的先天条件有着本质差别。

而这个差别也会直接导致天府新区和高新区的房价差距。

老读者都清楚,这些年我对天府新区未来合理的房价趋势分析,一直都是对标主城区房价的7-6.5折。

(特别强调:1、一定是对标地段和对标品质,不能错位对比,天府新区的头部区域,对标主城区的头部区域,高品质楼盘对标同水平高品质楼盘。2、如果有人觉得主城的概念不清晰,那么我现在更准确的说是5+1核心城区。)



以目前的市场情况看,我认为,目前阶段天府新区的房价会调整到低于高新区房价6.5折的水平。

用超级低的价格,主打性价比去吸引足够多的居住人口入住。

在聚集足够的人口后,进入下一个阶段,天府新区迎来更好的发展,房价逐步提升,保持在6.5-7折水平左右。

最后,我真心希望天府新区能有好的发展,我也相信天府新区会有好的发展。

但我希望大家能清楚一件事情。

希望天府新区好的和希望天府新区房价高,并不相同。

我认为天府新区需要依靠更低的房价,去吸引到更多的人口,以此推动发展。

我相信真心在天府新区自住居住的人,都希望天府新区人口可以快速增长,带动各类配套发展。

但因为天府新区投资客过多,导致但凡有人说天府新区房价应该便宜,涉及自身利益,往往他们张口就是仁义道德,给你扣上抹黑天府新区的帽子。

如果遇到这种人,你们只需要反问他们。

低房价是伤害了天府新区,还是伤害了天府新区的投资客?

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