新政之后，房地产何去何从？

自4月政治局会议定调楼市后，近期房地产利好政策频出，地方层面各省市积极取消或优化限购政策，上周五中央政策面再度加码，政策面持续回暖下房地产板块迎来了阶段性修复行情，5月以来申万房地产指数涨超17%，居申万31个一级行业指数之首。往后看，地产将何去何从？

繁华之后，地产的转向

从历史看，1998年住房体制改革后，我国房地产行业的市场化发展大幕就此开启，房地产迎来了高歌猛进的二十年。随着供求关系的变化，在2021年地产销售规模触顶的同时，下半年市场已逐渐转冷，近两年地产销售持续下滑，去化周期也显著拉长。在此背景下，自去年下半年以来，针对房地产市场的“工具箱”逐渐被打开，认房不认贷、降低首付比例、降低存量房贷利率等重磅地产政策陆续出台，政策对于解决存量房地产市场库存偏高问题的态度也愈发鲜明。

政策之下，地产待企稳

从最新数据看，2024年4月我国房开投完成额、商品房销售面积和商品房销售额的累计同比降幅继续走阔，国房景气指数小幅下滑，地产基本面尚未见明显好转。在此背景下，2024年5月，首付比例下调、房贷利率下限取消、公积金贷款利率下调、支持政府收储、保交房等一系列政策推出，供需两端全面发力，对4月政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”的定调作出积极响应。在人口拐点、城镇化率放缓的大背景下，当前政策对于逆转房地产周期的难度依然是较大的，但对于房地产企稳，发挥其作为中国宏观经济稳定器的作用，或还是能实现的。

以史为鉴，地产的政策性行情

从市场表现看，2022年以来，当地产出现强力政策后，房地产板块均出现过交易情绪的快速上升，行业指数阶段性上行。近期地产阶段性上涨后，涨幅和持续时间都已接近前三次行情的水平，但PB估值较此前修复水平仍有差距。当前的“政策组合拳”在本轮地产周期中力度空前，但阶段性行情能否演绎为持续性行情，依赖于政策落地的节奏及效果，最终体现在居民端对未来的收入预期和房价的变化预期，而这仍需一定的时间观测。

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