新一轮房地产政策“组合拳”的作用和意义

此前市场流传的有关房地产政策传闻，在5月17日全国切实做好保交房工作视频会议后尘埃落定。从会后发布的信息看，有关房地产支持政策的“组合拳”主要包括几个方面，允许地方政府“以需定购”，购买已建成、未销售的存量住宅作为保障性住房。允许回收已售土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务。在“保交楼”政策中，进一步扩大融资项目“白名单”，要求对于暂时不符合条件与标准的项目加大整改，使其符合条件。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

新组合拳的亮点在于金融措施上推出“四连发”举措，明确取消全国层面房贷利率政策下限；下调房贷首付款比例至15%，下调公积金贷款利率0.25个百分点，设立3000亿元的保障性住房再贷款，配合地方“收储”现房。新的“组合拳”重点仍在于防风险，通过鼓励去库存的方式，盘活存量房产和土地存量，防止房地产市场的过快萎缩。整体来看，新的组合拳还是在于房地产的稳定，避免市场过度波动。

在安邦智库的研究人员看来，新的房地产政策组合拳，除了政府入场直接“购房”的非常之举外，仍有很多突破的地方，比如，房贷首付比例已降至历史新低，取消房贷利率下限等。这些政策的扩大和突破，已经超过了“房住不炒”前的政策基调。就此而言，新的房地产政策组合拳，实际上已经表明，房地产政策已经从“限制”快速转向了“支持”。从股市中，房企股票价格的上涨可以看到，这些政策的转向使得市场对房地产市场的前景开始乐观起来。不过，安邦智库的研究人员曾表示，房地产市场周期拐点的出现，需要以市场出清为先决条件。在房地产市场面临长期大趋势改变的情况下，新的政策仍难以避免房地产市场的继续下行，但会减缓下行的速度。

房地产市场的改善，不仅需要政策的支持，还需要市场出清后秩序的恢复。就此而言，土地市场的重组和盘活，对于问题房企出清和市场去产能更具有实际意义。同时，市场方面需要房价的进一步下跌，才会释放风险，带来市场交易的放大，才能改善预期，使得房地产市场在底部企稳。

最终分析结论：在房地产市场进一步下滑的情况下，新一轮房地产支持政策陆续推出，与此前以放松限制为主的政策对比，此轮房地产组合拳已经开始突破此前的政策基调，鼓励和支持的政策倾向越来越强。其原因并非刺激房地产回归从前高速发展的状态，而是防止其进一步下跌带来系统性的风险。（来源：安邦咨询）