上海新房已经比二手房贵30%了

　　官方都忍不住吐槽房价下跌了——

　　前几天，国家统计局正式发布了70城房价指数，其中描述房价时写道「各线城市住宅销售价格降幅都有所扩大」：

　　数据告诉我们：

　　四个一线城市二手房价已连续7个月下跌，历史最惨时刻当之无愧；

　　如果看到跌幅，北京上海下跌力度更大了，出现了类似“绩优股补跌“的情况。

　　而如果看到新房价格，上海显得格外逆天——

　　虽说上海从未官宣放开限价，但新房价格上涨的体感很明显：

　　上海新房价格已经连续16个月上涨，是全国范围内唯一始终保持上涨的城市；

　　上海新房可能也是全中国房产甚至投资领域最稳定的理财产品。

　　01 “正挂率爆炸”

　　二手房价格不断下跌、新房价格不断上涨，用通俗的话来说就是「倒挂正在不断消失」，这也是新房为什么越来越难卖的关键原因——

　　近年来，上海楼市流行着「买房打新」的风气，大家的共识在于买新房能赚到钱；

　　但回顾过去上海房地产的历史，「新房比二手贵」是铁一般的规律，仅在过去3年出现了反转。

　　根据火箭哥整理统计，在10年前上海新房的价格普遍是二手房价格的1.3倍：

　　而看到当下，新房/二手的价格关系开始“重回正轨”，新房比二手房更贵正成为现实——

　　根据火箭哥整理，从2023年8月开始上海新房就比二手房贵了起来；

　　截止2024年4月，新房比二手房贵超38%，完全进入正挂时代。

　　可以明显看到，这两个月正挂幅度越来越大，一方面是二手房价一直在跌，一方面是最近以豪宅新房上市为主。

　　而这个数据摆在一起，和体感也是非常吻合的——

　　如果追溯数据，上海新房市场的降温恰好就是从2023年下半年开始的，从销售数据上就能看出来：

　　认购率开始急转直下的时间点，和倒挂消失的时间点几乎完全一致，真实的市场果然非常敏锐。

　　二手房市场下滑，导致置换客群购房速度减缓，旧房子卖不出，新房就没办法买，要么钱不够，要么资格不足，”横、竖两方，总有一条走不通“。

　　结果，造成新房库存逐步高企。

　　4月上海新房库存去化周期超过12个月，压力是两年前的两倍。想要卖出去一套新房，KFS至少需要用之前2倍的力气。

　　02 “逼着出大招”

　　数据肯定早就统计好了，所以出台新政从昨天就开始酝酿了——

　　5月16日晚间财联社电报，5月17日下午4点多部委将召开国务院政策例行吹风会，酝酿推出房地产“重大举措”。

　　5月17日中午，央行发文，降低住房商业贷款首付比例，首套最低已经降低到15%，也是房地产商品房开放后最低水平：

　　同时个人公积金贷款利率下调0.25个百分点，贷款压力进一步减少；

　　一直到今天，关于房地产的“重大举措”还没有轮动上海，未来也不会只是今天出台的降首付比例、降贷款利率类常规手段，一定还有“闻所未闻”的新鲜招式；

　　在拭目以待新增的同时，有购房打算的朋友，可以行动起来了，市场底就在当下。

　　最后说一句，今天新政之后小红书上讨论很多，比较经典的言论就是：

　　如果真的上海降低首付，买房的人是否真的会变多是要打个问号的——

　　首付在降低、门槛在变矮，可是大家有没有想过：

　　你的工作，还在吗？

　　你的工资，涨了吗？

　　你的预期，变了吗？

　　当下的政策利好买房是真的，鼓励真正的刚需去享受新政策利好；

　　但是在今晚上头之后，火箭哥也希望大家冷静思考下：

　　我买房的目的，到底是什么？

　　如果只是为了享受政策去买房，就有点本末倒置了。