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楼市走到现在,出现一个严重误判,很害人

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最近几篇文章已经阐明我的观点是,楼市政策底已到,市场底也基本形成,现在就是去化库存阶段,市场量价齐升不过是时间问题。

但看了几篇大数据推送的楼市资讯,基本都是千篇一律现在的楼市已经火了、爆了,连老破小房子都被买爆了,给人一种再不买就没机会的感觉。

需要说明的是,这种讯息其实是非常害人的,你不知道持有这些流动性不好房子等了多久?内心有多煎熬吗?他们现在想法就是尽快脱手,这个时候你却告诉其他人抓紧接手。

为什么说这样的误判很害人?先看看本轮楼市的逻辑。

根据统计数据显示,截至5月22日,全国已有超60个城市支持“以旧换新”,比上个月增加了10个城市。为什么越来越多的城市加入“以旧换新”行列?以某特大城市为例。

二手房挂牌房源中,房龄超过10-15年的占17%,房龄超过15-20年的占38%,房龄20年以上的占24%,5年以下房龄的房源占比仅1%。也就是说,房龄超过10年的合计占比79%,次新房占比可以说是忽略不计。说白了,这些不断增加的挂牌房源就是老房子。

老房子卖不掉,市场根本就置换不起来,所以,把老房子带热是本轮楼市去库存的关键。可以看到,各城市在以旧换新政策中主要就针对的那些“老破小”。一夜之间,给人的错觉是“老破小”又行了,说什么你不要,政府会兜底,而且从收购的评估价看,貌似还不错。但一些自媒体据此又喊大家买老房子的人,不是傻就是坏。为什么这么说呢?有两大方面原因

一是房地产本身发展使然。住房步入高质量发展阶段,以后的房子只会越来越好,这意味着不断有房子被淘汰,其中被淘汰的就是“老破小”。实际感受也是如此,大房子让人心情愉悦。中科院张知彬教授发表过一篇学术文章,利用田鼠做实验,说是因为它跟人一样,都是哺乳动物。结果发现,2只、4只、6只田鼠分别组成的空间家庭,高密度空间的田鼠在450天时全部死亡,而低密度的还有85%存活率。得出的结论是,长期居住在小房子里,田鼠的寿命缩短50%。

我们不能据此说空间对人的影响真有那么多,毕竟人的寿命是基因、生活习惯、饮食和居住环境等多方面作用的结果,但人确实也有一些共性。比如,经济在发展,收入在提高,对房子的居住舒适度越来越高。像老美,人均居住面积都是在不断上升的,现在差不多一个人就要住70-80平米,一个家庭2个人就需要100多平米了。对大多数家庭而言,一直都在为买大面积房子而奋斗,同时也在淘汰自己的“老破小”。

二是“以旧换新”的本质是以较小的代价带动市场活跃,不是真的要收购多少老房子。

数据显示,从2011年开始,二线及以上城市,在土拍中都加了一个条件,即当地价达到一定高度后,都要配建一定比例的保障房,有10%的,也有20%-30%的,也有每年直接提供多少亩保障房建设用地。

以某超大城市为例,手上保障房的存量大概有30万套,但符合条件申请入住的人数不过两万人。当然,这些房子即便空着也不敢随便用于出租赚收益,说白了,地方不缺保障房。所以,现在收购“老破小”用作保障房,不过是权宜之计。跟社保基金投股市是一样的,每当市场低迷的时候买入托市(相当于抄底),待市场火热时再抛。

总之,地方不可能收购那么多保障房,一是不缺,二是也没那个财力。现在收保障房,就是收购一小部分,让大家感觉“老破小”有价值,让更多的老破小业主扯消挂牌房源,继续持有“老破小”,以改变市场供需关系,促进楼市回稳。

当然了,又有人说,以后即便居住不舒适,地方也不收购,我等拆迁不行吗?这个想法其实是没看清未来房地产发展形势,简单说说原因。

都知道,这轮楼市调整比较剧烈,时间也比较长,祭出了很多大招,但为什么唯独就没有启用像2015年-2018年那波救市关键招呢?

其中最为关键的一个原因是拆不起,你说那些城中村一大片也没几户,翻倍赔付也赔不了几个钱,可以拆。但更多的居民楼咋拆,小小的一块地,住着几百户、上千户居民,咋赔咋盖,这种亏本生意谁也不愿做。可以预见未来,大多数房子是不会拆迁的,即便空在那里没人住,也不会随便拆的。

还是那句话吧,透过现象看事物本质,好的就是好的,差的就是差的。你都不愿意住的“老破小”,还有多少人愿意接你的盘呢?答案不言自明。

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