楼市走到现在，出现一个严重误判，很害人

最近几篇文章已经阐明我的观点是，楼市政策底已到，市场底也基本形成，现在就是去化库存阶段，市场量价齐升不过是时间问题。

但看了几篇大数据推送的楼市资讯，基本都是千篇一律现在的楼市已经火了、爆了，连老破小房子都被买爆了，给人一种再不买就没机会的感觉。

需要说明的是，这种讯息其实是非常害人的，你不知道持有这些流动性不好房子等了多久？内心有多煎熬吗？他们现在想法就是尽快脱手，这个时候你却告诉其他人抓紧接手。

为什么说这样的误判很害人？先看看本轮楼市的逻辑。

根据统计数据显示，截至5月22日，全国已有超60个城市支持“以旧换新”，比上个月增加了10个城市。为什么越来越多的城市加入“以旧换新”行列？以某特大城市为例。

二手房挂牌房源中，房龄超过10-15年的占17%，房龄超过15-20年的占38%，房龄20年以上的占24%，5年以下房龄的房源占比仅1%。也就是说，房龄超过10年的合计占比79%，次新房占比可以说是忽略不计。说白了，这些不断增加的挂牌房源就是老房子。

老房子卖不掉，市场根本就置换不起来，所以，把老房子带热是本轮楼市去库存的关键。可以看到，各城市在以旧换新政策中主要就针对的那些“老破小”。一夜之间，给人的错觉是“老破小”又行了，说什么你不要，政府会兜底，而且从收购的评估价看，貌似还不错。但一些自媒体据此又喊大家买老房子的人，不是傻就是坏。为什么这么说呢？有两大方面原因：

一是房地产本身发展使然。住房步入高质量发展阶段，以后的房子只会越来越好，这意味着不断有房子被淘汰，其中被淘汰的就是“老破小”。实际感受也是如此，大房子让人心情愉悦。中科院张知彬教授发表过一篇学术文章，利用田鼠做实验，说是因为它跟人一样，都是哺乳动物。结果发现，2只、4只、6只田鼠分别组成的空间家庭，高密度空间的田鼠在450天时全部死亡，而低密度的还有85%存活率。得出的结论是，长期居住在小房子里，田鼠的寿命缩短50%。

我们不能据此说空间对人的影响真有那么多，毕竟人的寿命是基因、生活习惯、饮食和居住环境等多方面作用的结果，但人确实也有一些共性。比如，经济在发展，收入在提高，对房子的居住舒适度越来越高。像老美，人均居住面积都是在不断上升的，现在差不多一个人就要住70-80平米，一个家庭2个人就需要100多平米了。对大多数家庭而言，一直都在为买大面积房子而奋斗，同时也在淘汰自己的“老破小”。

二是“以旧换新”的本质是以较小的代价带动市场活跃，不是真的要收购多少老房子。

数据显示，从2011年开始，二线及以上城市，在土拍中都加了一个条件，即当地价达到一定高度后，都要配建一定比例的保障房，有10%的，也有20%-30%的，也有每年直接提供多少亩保障房建设用地。

以某超大城市为例，手上保障房的存量大概有30万套，但符合条件申请入住的人数不过两万人。当然，这些房子即便空着也不敢随便用于出租赚收益，说白了，地方不缺保障房。所以，现在收购“老破小”用作保障房，不过是权宜之计。跟社保基金投股市是一样的，每当市场低迷的时候买入托市（相当于抄底），待市场火热时再抛。

总之，地方不可能收购那么多保障房，一是不缺，二是也没那个财力。现在收保障房，就是收购一小部分，让大家感觉“老破小”有价值，让更多的老破小业主扯消挂牌房源，继续持有“老破小”，以改变市场供需关系，促进楼市回稳。

当然了，又有人说，以后即便居住不舒适，地方也不收购，我等拆迁不行吗？这个想法其实是没看清未来房地产发展形势，简单说说原因。

都知道，这轮楼市调整比较剧烈，时间也比较长，祭出了很多大招，但为什么唯独就没有启用像2015年-2018年那波救市关键招呢？

其中最为关键的一个原因是拆不起，你说那些城中村一大片也没几户，翻倍赔付也赔不了几个钱，可以拆。但更多的居民楼咋拆，小小的一块地，住着几百户、上千户居民，咋赔咋盖，这种亏本生意谁也不愿做。可以预见未来，大多数房子是不会拆迁的，即便空在那里没人住，也不会随便拆的。

还是那句话吧，透过现象看事物本质，好的就是好的，差的就是差的。你都不愿意住的“老破小”，还有多少人愿意接你的盘呢？答案不言自明。