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广州花都保利琅悦
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今年以来，小前线已经向大家介绍了广州多个新入市项目，它们大多位于天河、海珠以及番禺等中心区或近郊区，今天是时候换换口味了。

就在广州北部的花都区，最近也迎来了两个全新项目，而且，“背景”可都不一般——

一个是保利发展在花都的首个住宅项目（以往项目是由保利置业开发），案名保利琅悦；另一个则是花都城投（2022年成立的区属国企集团）的首秀，案名花都城投湖山雅筑。

它们都属于区府板块，两者直线距离不到2公里，注定是要正面PK的节奏。

它们各有什么本领？今天就来好好盘一盘~

保利琅悦

花都首个新中式纯板楼住宅

先说保利琅悦，前身是保利发展于去年12月底价拿下的花都区体育中心西一地块（即花都党校地块），楼面价约10292元/㎡。

项目就在花都区体育中心附近，具体位置在新花街以西，体育路以南，正好夹在地铁9号线的花城路站和花果山公园站的中间，距离花果山公园站会更近一些，地图显示步行距离为600多米。

△原图来源于贝壳

由于前身是党校地块，所以周边的市政配套也相当成熟，除了前面提到的体育中心和地铁站以外，隔壁还有电视塔公园、花果山公园、花都人民医院等。

不过，项目并没有配建学校，因而教育需要依赖周边现有资源，主要有新华镇第三小学、新华中学、秀全外国语学校等。

再看项目本身，体量并不算大，占地面积约2.4万㎡，总建面5.5万㎡，容积率仅2.5。

有了先天的低密优势，再加上又是保利发展在花都区的住宅首秀，因此保利琅悦也是以极高的规模去打造，共有5栋17层的小高层以及2栋31层的高层住宅，纯板楼设计，均为两梯两户。

在户型方面，项目推出建面约107-130-165㎡户型，由于是计容新规后的项目，楼层也不高，预计实用率也是做到100%以上。

不过，具体的户型图还没出街，大家可以看看先看看下面的设计稿。

项目还有另一卖点，那便是新中式风格，这两天已经陆陆续续有园林效果图流出，果然又是一片绿意盎然，如诗如画。

从同样是新中式的保利天瑞和保利燕语堂悦的入市表现来看，现在改善客群还是挺吃这一套的，尤其是在花都现阶段尚未有同类型项目的背景下，项目的入市，应该还是会激起不小的水花。

花都城投湖山雅筑

有山有水，花都首个计容新规项目

相较于保利琅悦的快节奏，花都城投湖山雅筑就显得“佛系”很多。

项目于2022年10月拿地（前身为商业大道北二期地块，楼面价约9000元/㎡），在经过一年半的时间后，才于五一期间开放了营销中心，而且好像也没见到什么宣传。

项目位于商业大道与凤凰路交界处，从项目名称也可以看出，它的自然景观资源会是加分项——北临马鞍山公园，南临花都湖国际湿地公园，确实是有山又有湖。

至于其他配套，项目最近的地铁站是9号线的莲塘站，地图显示距离约1.2公里，步行的话有点勉强，有个“电鸡”会方便很多。

再远一点还有马鞍山公园站，是9号线以及在建的18号线北延段的换乘站，等到后者建成就可以快捷前往珠江新城、琶洲等区域。

可惜的是，项目同样没有配建学校，而它隔壁的保利明玥晨光对口的则是云山学校，不出意外的话应该会共享。（仅供参考，以教育局公布为准）

至于项目本身，花都城投湖山雅筑共分为两部分，北边的1地块为4栋25层高的住宅楼，2梯4户，南边的2地块为3栋安置房。

产品有建面约94-110-133㎡的三至四房户型，值得一提的是，项目自称是花都首个采用计容新规的项目，从户型图来看，也确实都带有大量的飘窗和阳台，相信实用率不会低。

其中，建面约94㎡户型是经典的竖厅布局，三房带主套，做到了四开间朝南，主卧还是南北双飘窗，通风对流的条件相当出色。

建面约110㎡为四房，格局方正，并带有独立入户花园，阳台还升级成超大尺寸，整个南向采光面据说达到约12.7米。

建面约133㎡四房则是扩宽了客厅的空间，而且还多了一个北向的生活阳台，另外，北向的书房与餐厅之间并非承重墙，如果不需要太多房间的话也可以选择打通实现大方厅。

两者PK，怎么选？

在进行比较之前，最关键的应该还是先预估一下价格。

虽然看上去湖山雅筑的楼面地价更低一些，但若是加上配建安置房的成本，实际楼面价应该跟保利琅悦差不了多少。

值得一提的是，湖山雅筑吹风会对标周边楼盘定价，而最好的标的莫过于紧挨着它的保利明玥晨光，当前贝壳上显示均价约2.75万元/㎡，考虑到项目实际售价一般会比平台显示均价略低一些，因此猜个2.5万元/㎡应该不过分。

再说保利琅悦，保利习惯采用低开高走的打法，首开一般都有惊喜价，再加上又是在花都的首秀，应该也会尽可能展现诚意，因此小前线猜测项目定价大概就是在2万元/㎡左右，不排除部分房源单价1字头的可能，

如果真按这个剧本走，那还是保利琅悦更有性价比一些。

当然，也不排除湖山雅筑大让利的可能性，甚至出现两者以相近的价格开盘的情况，那么就要根据自身的核心需求去抉择了。

如果仅考虑价格，湖山雅筑的面积更小，上车门槛更低，适合预算较为紧张的买家；

△湖山雅筑效果图

如果更看重居住舒适度，纯板楼、小高层的保利琅悦更胜一筹，而且还没有安置房，氛围更纯粹；

如果考虑配套，两者的教育、商业、医疗等其实不相上下，保利琅悦更近地铁，湖山雅筑则胜在有景观资源……

如果是你，你会怎么选？