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京能西贤府

位于丰台区-青塔-大瓦窑板块。地块南面紧邻大瓦窑地铁站，西面为大瓦窑中路，北面为大瓦窑东路，东面为绿隔产业用地。

京能西贤府，一共7栋住宅楼，呈南北走向，设计为11-18层的洋房和小高层，共计供应428套房。主力户型有三种面积：125平米、154平米和173平米，都是四居室，妥妥地改善楼盘。而每种面积，分出两类不同户型，中间户和端户。

京能·西贤府，园林依照宋徽宗著名的山水皇家宫苑-“艮岳”而建。打造了两庭三园四桥五进十景，宋风仪式感威仪门庭，琉璃玉石溪桥，精巧雅致六角凉亭，自然飞瀑等等。

西贤府外立面采用全景玻璃幕墙作为核心材质，辅以阿玛尼灰、华尔道夫古铜、太空银三色定制铝板精雕细琢，完美诠释了建筑的现代感与时尚感，看上去非常恢宏大气。

西贤府为业主提供五星级双会所模式+社区缤纷商业+自持精奢酒店+高溢价物业服务的豪华配置。会所涵盖恒温泳池，行政酒廊，健身房，瑜伽室，茶室，私宴会厅，中央咖啡厅等，满足高净值圈层业主品质生活需求。并且，项目自身配建了商业街及酒店配套，东侧紧邻商业MALL集群。

西贤府真正的地铁盘概念（距离14号线大瓦窑站的直线距离仅有大约200米，妥妥的地铁盘），加上酒店和商业配套，京能西贤府可以实现自我配套的循环，放眼北京市场，这种配套的新盘十分难得。

丰台的未来规划，是以丽泽金融商务区作为主导和核心的一条贯穿西二环金融街、西三环丽泽商务区、西四环丰台总部基地的新的金融发展轴。

以丽泽金融商务区作为主导和核心的丰台，将不断向这一轴线倾斜资源，现已经在京西铺展开来。

丰台大瓦窑板块被定位为首都金融科技住区，主要承接丽泽商务区、金融街、中关村丰台科技园等人员的品质改善和居住外溢需求。

西南四环区域，高品质商品房愈发集聚，高品质居住区正在逐步形成。

1、区位可圈可点。

西南四环的区位，之前土地供应较少。环顾整个四环，除了南边，西边价格算便宜的了。而且交通方便，到五棵松、丽泽、金融街都很方便。

2、利好持续兑现。

产业升级利好。该板块受到丽泽商务区的辐射，可承载大量丽泽高净值人群，对于品质居住的苛刻要求。

西四环两大轨道交通14号线和11号线二期（待建）都将汇聚于此。对于未来金融圈的购房者，刚需和改善选择这里，从位置和价格上更合适。

从配套资源来看，这两年规划在快速落地，除了地铁，建华、一七一等优质教育资源的落地，确实拉高了板块关注度。

生态上来讲，整个片区遍布的公园，片区更为宜居，城市界面很不错。

3、产品升级换代。

限竞房，严格来说并不是真正的商品房。

从现在的产品看，西南四环新入市的高品质商品房，确实从户型、品质、装修、园林等方面做了很大升级，这也是吸引市场高热度的根本原因。

板块内，2021年开盘的，现在已经交房的：

1、大瓦窑首创·天阅山河（109、135平三居，157平四居）；

2、远洋城建·国誉万和城（140-160-180平纯四居），户型均以改善为主。

大瓦窑京能·西贤府

北侧有3栋公建，为商业，酒店配套，总高42-47米，约14-16米高住宅。

住宅一共7栋楼，11-18层洋房/小高层，428套房。

3个面积段，125-154-173平，全四居。

指导价8.3万/平米，浮动价±8%。

最早仅能满足居住属性的住宅，在分类中被划归为第一代住区，它们解决的只是最原始的居住需求。比如在这轮调整中被砍价最狠的老破小，就大多属于第一代住区。

而第二代住区，简单来说就是在居住的功能上叠加通勤概念，简单来说就是大家常提到的职住平衡。上班通勤比较方便，但周边的公园和商业配套，尤其是公园休闲配套，并不算顶级。

第三代住区，典型的就是朝阳公园板块。在满足职住平衡的基础上，叠加生态公园，工作之余的周末，下楼逛逛公园，很有忙里偷闲的度假感。

一般来说，能够达到第三代住区的条件，居住的舒适度就已经相当不错。这也是朝阳公园板块虽然在四环外，但它的宜居性，要远远高于三环附近的劲松。意料之中的，房价表现也差了不是一个等级。

好产品是有生命力的。第四代住区，则是在第三代住区的基础上，叠加非标准化的高规格产品，为居住者提供更高等级的服务。当然，也包括资产的成长性。

简单来说，第三代住区拼的是天赋资源，靠天吃饭。但第四代住区则要在天赋资源的基础上，考验开发商的设计、成本、施工等大运营体系。

周边配套

交通

项目在丰台西4-5环之间，环线位置不错。

紧邻地铁14号线大瓦窑站。自驾：京港澳高速、莲石东路、梅市口路、丰台西路。4环、5环、张仪村路、万丰路、青塔西路，快速通达5大核心商圈。

商业

目前周围没有大型商业中心。海淀世纪城金源、翠微百货、五棵松华熙live；石景山万达；丰台丽泽天街。

医疗

周边缺少三甲医院，依赖海淀、丰台其他板块，比如，解放军总医院（301医院）、中国人民解放军第三医学中心（原武警总医院）、解放军总医院第五医学中心北院区（原302医院）、航天中心医院、天坛医院。

教育

高娃钢琴幼儿园、北京汇英双语幼儿园、北京市第十二中学附属实验小学、北京市丰台二中附属实验小学，丰台区建华学校。

公园

项目周边超9000亩生态绿肺环绕，包括园博园、绿源公园、天元公园、大瓦窑体育公园、经仪公园、欢乐水魔方等。

西贤府小区，大门朝西，有两个地下车库出入口，其中北面车库应该是服务于酒店和商业。

电动自行车位比较集中，分布在2#东侧和5#北侧；

室外运动场地有一块，位于1#正前方。

京能西贤府项目分成两部分：

1、项目北面是配套公建，包括一栋23层酒店和两栋3层的商业体（商业约6000平米）；

2、项目南面是7栋住宅，1#16F、2#18F、3#18F、4#11F、5#18F、6#18F、7#11F。4#和7#得房率比较高，只有11层，每层一个电梯。

1#和2#，分别距离北面的商业只有16.83米和12.73米，虽然在商业在北面，但可能会产生两大问题，一是商场的餐饮尾气；二是商城的空调设备发出的噪音。

1#西边户距离3#只有14.89米，2#东边户距离3#有21.54米，都存在角煞问题。这两栋都是154平米户型。

3#，当之无愧的楼王，173平米户型，正前方距离6#达65.18米，但它的西边户离4#只有20.95米，依然存在角煞问题，美中不足；

5#和6#，虽然都在第一排，但并不直接临马路，有地铁区域的绿化带，反而是闹中取静，有挑选的空间。但要注意西边户，距离前一栋只有13米多点，角煞问题比较严重，而且挡光。

4#和7#都是11层小高层，一梯两户，得房率估计在88%左右，7#离地铁太近，估计只有20米左右，人来人往，多少有些嘈杂，如果买125平米，建议优先选择4#，虽然它正前方20多米出有个地下车库出入口，由于是东西走向，影响并不大。

1、125平米中间户，分布在4#和7#：四室两厅两卫，南向的客厅和一个房间偷了面积——将阳台纳入使用面积，南向主卧赠送等宽飘窗，北面两个卧室将阳台纳入使用面积。南向次卧门口留了一个储藏间，也可作为玄关之用。LDK一体化，进门是餐桌。

2、125平米端户，分布在4#和7#：四室两厅两卫，南向为三个房间，其中两个房间将阳台纳入使用面积，另一个房间赠送了飘窗。LDK放于东北角，导致客厅朝东——东晒，日照短，客厅暗；北面公卫的门直冲客厅；北面次卧将阳台纳入使用面积。

3、154平米中间户，分布在1#、2#、5#、6#：四室两厅两卫，南向的客厅和一个房间偷了面积——将阳台纳入使用面积，南向主卧赠送等宽飘窗，北面两个卧室将阳台纳入使用面积。进大门有玄关，户型的中心位置在餐厅，导致客厅的电视、沙发背景墙过短，比例不够协调。

4、154平米端户，分布在1#、2#、5#、6#：四室两厅三卫，南向为三个房间，其中两个房间将阳台纳入使用面积，另一个房间赠送了飘窗。LDK放于东北角（或西北角），导致客厅朝东（或朝西）——东晒（或西晒），日照短，客厅暗；北面次卧将阳台纳入使用面积；进大门没有玄关。

5、173平米中间户，分布在3#：四室两厅三卫，南向的客厅和一个房间偷了面积——将阳台纳入使用面积，南向主卧赠送等宽飘窗，北面两个卧室将阳台纳入使用面积。进大门有玄关，北面是餐厅和厨房，南面是客厅，玄关背后是储藏间；这个户型最大的问题是，南北不太通风，很压抑。

6、173平米中间户，分布在3#：四室两厅三卫，南向四面宽，两个次卧将阳台纳入使用面积，主卧是个套房——卫生间和房间都朝南，都赠送了飘窗；进大门有玄关，LDK一体化，放于东北角（或西北角），导致客厅朝东（或朝西）——东晒（或西晒），日照短，客厅暗；北面次卧将阳台纳入使用面积。

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