时空折叠，苏州房地产市场再次走向历史性转折点！

　　2024年，注定是房地产市场的一个重要转折点。

　　从4月30日政治局会议到“5·17新政”，从降首付、降利率到政府收房、收地，我们又一次见证了房地产政策的历史性时刻。

　　随着这样一个时刻的到来，我们认为房地产市场将进入筑底修复通道，从而带动整个行情逐步企稳。

　　那么，这是否意味着市场行情会就此逆转呢？

　　从历史的经验来看，市场筑底修复仍需时间，房地产市场每一次影响走势的重大转折，都是有时间延续性的。

　　鉴往知来，今天我们一起来看下，苏州（不含县市，下同）房地产行业进入高速发展期后， 影响行业走向的几个关键转折点。

　　保增长，促消费的2009年

　　上世纪90年代后期，也就是98房改之后，苏州房地产市场黄金时代正式起航。

　　现在回过头去看，当时的房价属实是“白菜价”。便宜的房子七八百每平，贵的房子也就两三千每平。

　　但，对于当时的购房者而言，买房依然不是一件简单的事情。毕竟苏州在岗职工平均月工资，到2001年才突破千元大关。

　　而在这个期间，贷款买房、公积金贷款一系列操作得以推广，苏州商品住房销售总量一路保持大幅增长趋势。

　　2008年，受全球金融危机影响，我国经济增速下降，有效需求不足。

　　和现在相类似的是，彼时关于“房地产暴利时代结束”、“市场不支持高房价”的论调为主流论调。

　　市场信心不足，是彼时经济和房地产市场共同面临的问题。

　　但很快，决策层开始喊出“信心比黄金更重要”的口号，税率双降，扩大内需、促增长的政策出台，“4万亿”计划出台，经济和房地产市场就被盘活了。

　　谁也没想到，2009年开始，苏州新建商品住宅市场一路上行，新房均价从七八千每平，直接涨至破万。

　　与此同时，伴随着苏州工业园区、高新区、吴中区、相城区的区域大开发，诸多全国性房企开始重点布局苏州，苏州几家本地房企也迈向成熟发展阶段。

　　狂飙猛刹的2016年

　　2009年开始，我国经济快速升温，正处在快速城市化阶段的房地产市场也明显复苏。

　　到2010年，楼市进一步升温，部分城市出现投资需求占比过高、房价上涨过快的情况。

　　2009年-2010年，苏州新房均价涨幅超过了3成。

　　2010年下半年开始，重点一二线城市相继推出“限购令”。随后的2011年，新国八条、国十条等政策相继出台，都是为了抑制房价过快上涨。

　　也正是在2011年3月，苏州也开始执行限购令。于是，苏州这一轮次市场上行被强行刹车。

　　严格的限购条件下，这个阶段，苏州房地产市场经历了较长一段时间的横盘。

　　直到2014年，上一轮去库存开启，苏州取消限购。

　　这一年，关于房地产市场的主流论调又变成了，“房地产黄金时代结束，进入白银时代”之类。

　　除了取消限购之外，宏观调整政策也开始全面放松，包括对首套、二套、多套认定上的放松，还有二套首付的降低，营业税免增5改2等。

　　当然，这一年市场行情也并没有立马向上。毕竟，市场情绪发酵需要时间。

　　到2015年开始，以一线城市和苏州这样的重点二线城市为典型，新房成交量有了明显上行。

　　量变必定带来价变，2016年开始，苏州房价实现跨越式上行，市区新房均价开始向2万元/㎡迈进，平均地价也突破万元大关。

　　也正是在这一年，苏州、南京、厦门、合肥，由于新房行情火爆、房价涨幅凶猛，被业内称为楼市“四小龙”。

　　行情发酵到这个程度，新一轮调控也随之而来。

　　2016年8月，苏州恢复限购。2016年10月，苏州进一步加强房地产调控，严格限购的同时，还开启了严格的限贷、限价政策。

　　这一年，“房住不炒”四个字也正式被提出。

　　"史诗级”救市下的2024年

　　虽然“房住不炒”的口号已经喊出，但实际上2016年的严格调控，也并没有抑制住苏州房价的上涨。

　　现在回过头来看，我们会发现，从去库存到房住不炒，全国住房市场这一轮供求关系的逆转，已经正式开启。

　　在限价、倒挂、供应结构变化等因素的驱动下，2017年-2019年，苏州新房去化快、房价稳涨的趋势依然未变。

　　2019年，苏州土地市场高热，各大售楼处人气火爆，新房即开即磬的现象频频出现。

　　于是，苏州房地产调控政策再度加码，严格“四限”标准下，苏州成为全国调控政策最为严苛的城市之一。

　　2020年是特殊的一年，因为这是疫情开始的第一年，也是三道红线正式提出的一年。

　　然而，无论是疫情还是三道红线，这一年都没有真正展现威力，苏州房地产行情依然处在高热期，甚至在高价地入市的前提下，房价结构性涨幅超过了15%。

　　很多人都认为，本轮房地产行情下滑的分界线是2021年。但实际上，从三道红线提出开始，这一轮房地产市场的阵痛就已经开启，只是被疫情转移了视角而已。

　　2021年下半年开始，全国房地产行情全面走低，苏州也开启了新一轮市场分化。

　　谁也没想到，这一次的市场下行，会伴随着如此的阵痛。

　　因为，房地产市场的这一轮调整，是直指市场主体的，三道红线的政策目标就是为了主动刺穿市场泡沫。

　　所以我们看到即便市场热度骤减，市场危机显现。前两年关于化解危机的表述，依然也仅限于保交楼、化风险，基本都是托而不举。

　　这两年多的时间里，各地陆续放松房地产市场调整，但市场预期难以扭转，新增需求不足，反而带动了新房、二手房市场存量压力全面凸显。

　　直到2024年4月30日，政治局会议关于房地产市场终于有了新的表述：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

　　这实际上，就是新一轮库存化解的开端。于是我们才看到了5月17日的所谓“史诗级”救市动作。从动作上来看，无论是首付比例还是利率，都将降至历史性低点，而政府收储住房和土地这件事，也是前所未有的。

　　可以明确的是，本轮救市一定会有成效。但从历史经验来看，这个成效还需要一定的时间才会全面显现。

　　当前这个转折点，对于整个房地产市场而言，最积极的意义在于情绪的转化。只有预期改善，信心提升，观望需求才会慢慢入场，房地产市场才能逐步企稳。

　　回顾市场每一次转折点，我们可以看到房地产市场从发展成经济支持行业以来，每一轮行情调整都是跟经济发展密切相关，并靠政策破局的。

　　毫无疑问，我们已经站在了新的转折点之上，但历史，终究不会是简单重演~

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