无论涨跌，这样的房子都可以买！

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这个世界的运行，有很多基本原理，其中一个叫“不可能三角”。比如一个男人，不可能既长得帅、又会赚钱、还特别专一；一个女人，也不可能既漂亮、情商又高、还特别省钱。

投资也一样，不可能同时满足“高收益”、“高流动”和“低风险”三个要求，最多只能满足其中两个。

但在过去20年，房产（住宅）似乎同时满足了这三个要求：房价猛涨，房子好卖，没有风险。

因此投资客趋之若鹜，住宅成了许多人唯一的投资选择。

但任何忽视基本原理的人，最终都会遭到惩罚，住宅投资因此也从一个极端走向了另一个极端。现在来看，无论是回报率、流动性、还是安全性，住宅都一塌糊涂。

由香饽饽变成了有毒资产。

哪怕市场一片黑暗，老司机仍反复在说，房产仍然是个人（家庭）资产中非常重要的组成部分，恐慌不会改变房产作为资产的特殊属性。

那些扬言房子今后只是消费品的，听听就好。不过，我们也需要对过去的投资做一些反思，特别是投资逻辑。

毋庸讳言，过去大部分人投资房产，是没有逻辑的。如果一定要给他找个理由，那就是看到房价在涨，别人都赚钱了。

这不是逻辑，这是情绪，准确的说，是担心错失赚钱机会的恐慌。

情绪肯定不能构成投资逻辑，由情绪主导的投资，赚了是运气，亏了则是必然。以后真要投资房产，我们必须要反复问自己一个问题：

它赚钱（涨价）的理由到底是什么？

是供不应求？原材料涨价？还是有潜在的利好没有反映在价格上？

如果找不到，那么你认为的涨价可能是一厢情愿，就像认为自己的孩子将来会出人头地一样。

在老司机看来，投资房产一定要有真实的、可衡量的、或者趋势性的要素支撑。

过去二十年，投资房产其实是投资趋势，但现在这样的趋势没有了。最高层在去年的会议中就明确表示，房地产供求形式发生了根本转变。

大白话就是由短缺转为了过剩。

在过剩时代，理论上不存在趋势性的机会，只会有结构性的机会，只有少量的品类能赚钱，大部分都赚不到钱。

这就有难度了，当然，这就能体现老司机的价值了（了解老司机）。

既然寻找结构性机会很难，那不妨走另一条简单的路，去楼市里寻找确定性的机会。

什么是确定性机会？打个比方，股市里有几千只股票，要找到能上涨的可能很难，但在债市里找到收益率稳定的债券，却几乎不费什么劲。

最近发行的超长期国债，固定收益率2.57%，一经一推出就一抢而空。

楼市里有没有确定性的机会？当然有，不少非住宅（如公寓）回报率超过了5%，几乎是国债的2倍，这就是楼市里的确定性机会。

公寓和住宅，就有点像债券和股票，前者拿固定收益，后者搏涨价。过去20年，搏涨价的都对了，住宅的涨幅超过10倍，以至于投资者的胃口都被吊得很高，对于公寓那点固定收益，根本看不上。

即便到现在，老司机跟一些投资者谈到公寓时，他们还是对于5个点左右的回报率不屑一顾。

赚大钱的心情可以理解，但真正赚到大钱的人其实少之又少。以2015年来这一轮上涨为例，周期差不多10年，即便当初投资的住宅翻了一番，但拉平回报来看，年化也不过7%。

这已经算很幸运的一拨人了，并且还得是卖掉才算收益兑现。现在大多数投资客其实还在里面，收益不断缩水，甚至还被套着。

同样的，如果在2015年买了公寓，年化5%的租金收益，10年来已经回收了本金的50%。与10年前的买入价相比，公寓价格几乎没有变化，整体投资风险反而比住宅小很多。

如果住宅进一步下跌，二者的收益差可能就要抹平了，这就是确定性的魅力。

不过投资公寓也有坑，最大的坑就是买贵了，买贵了后面肯定会跌。

许多开发商在卖公寓时，拼命给投资客画饼，比如地段潜力、配套设施，甚至返租回报。如果客户自己去调查，就会发现，真实的租金回报率可能不到3%，甚至只有1%。

这样的真实回报率，毫无疑问就是个陷阱。

投资固定收益的公寓，实实在在的租金和出租率是唯一的依据。老司机最近谈下来一个奉化的公寓尾盘，遵从的也是这个逻辑。

这个公寓项目位于奉化万达广场附近，目前已售的部分已经全部满租，经我们多方了解租金之后，报给开发商的价格，比他们之前的售价要低3-4千元/平。

报价逻辑很简单，在扣除所有购房成本之后，投资人的实际年化回报率要确保超过5%。

购房成本包括房价，税费等。

最终开发商同意了我们的方案，经过优化价格，现在每套的回报率都能稳定在6%以上（按照目前的租金行情），这个回报率放在全宁波都相当不错了。

美中不足的是，这个尾盘总量总共也才十几套，套总价在30-40万之间，就算一把清掉，老司机也赚不了什么钱。

这个由项目熊大操盘，有实力的朋友可以问他多拿几间，价格及回报都稳如老狗。可扫文末二维码加老司机问询，也可直接致电熊大（13958205977，微信同号），看看几天能卖完收工。

今晚老司机的直播将讨论公寓投资这个话题，欢迎预约关注。

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