“摘星脱帽”明日复牌！这家上市房企能否获新生？

被实施退市风险警示一年后，新华联即将“摘星脱帽”。

据*ST新联5月19日公告，该公司股票交易自2024年5月21日开市起，将撤销退市风险警示及其他风险警示，股票简称由“*ST新联”变更为“新华联”，股票代码仍为“000620”，股票交易的日涨跌幅限制由“5%”变更为“10%”。

5月20日，该公司股票停牌一天，并将于明日开市起复牌。新华联成立于1993年 6月，是一家在深交所公开发行股票的上市公司，主要从事文旅景区开发与运营、房地产项目开发建设等业务。从“戴帽”到“脱帽”，这家公司发生了什么？

“披星戴帽”这一年

一年前，新华联因2022年度归母净资产为负值，自2023年5月5日起，公司股票被深交所实行退市风险警示，股票简称由“新华联”变更为“*ST新联”。

同时，因2020、2021、2022年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，中兴财光华会计师事务所对其2022年年度财务报告出具了带与持续经营相关的重大不确定性段落的无保留意见审计报告，公司股票被实施其他风险警示。

公告最新数据显示，到2023年末，新华联归属于上市公司股东的净资产转正，达到53.77亿元；营业收入38.75亿元，归母净利润3.52亿元，扣非后归母净利润-29.92亿元。

虽然近三个会计年度扣非净利润孰低者均为负值，但最近一年审计报告未显示持续经营能力存在不确定性，符合申请撤销股票交易退市风险警示及其他风险警示的条件。

从“戴帽”到“脱帽”，司法重整是其走出“泥潭”的关键。

公告显示，2023年5月11日，新华联以不能清偿到期债务、且明显缺乏清偿能力但仍具备重整价值为由，向北京市第一中级人民法院申请进行破产重整。5月18日，北京一中院决定对新华联文旅启动预重整，并于同日指定了临时管理人。

根据《重整计划》，以新华联总股本为基数，按照每10股转增约20.9582股的比例实施资本公积金转增股本，共计转增3,975,124,620股。转增后，公司总股本将增至5,871,815,040股。前述转增的3,975,124,620股股票不向原股东进行分配，其中1,726,700,000股用于引入重整投资人，其余2,248,424,620股用于抵偿新华联及两家核心子公司的债务。

本次重整，新华联共引入5家重整投资人，分别为北京华软盈新资产管理有限公司、深圳市招商平安资产管理有限责任公司、深圳市招平齐盛投资合伙企业（有限合伙）、中国对外经济贸易信托有限公司、长沙湘江资产管理有限公司、深圳市德远投资有限公司。

据悉，上述重整投资人共支付重整投资款19.28亿元，该部分重整投资款主要用于现金清偿债务、支付破产费用等，剩余部分将用于补充公司流动资金。

根据重整计划规定，新华联将应当向债权人清偿债务所需的现金，已提存至管理人指定的银行账户；应当用于引入重整投资人及向债权人分配的转增股票，已登记至管理人指定的证券账户；已经与受托人签署破产服务信托的信托合同；应当支付的破产费用已经支付完毕。目前，该公司已履行完毕偿债义务，不存在债务到期未偿还的情况。

2023年12月29日，新华联收到北京一中院送达的《民事裁定书》，裁定确认公司、新华联置地、长沙铜官窑重整计划执行完毕，并终结公司、新华联置地、长沙铜官窑重整程序。

在通过重整解决债务危机的同时，新华联趁文旅行业复苏契机，大力发展文旅主业，去年文旅综合行业收入14.91亿元，同比增加89.61%，占营业总收入比重38.47%，创公司历史新高。

房地产业务方面，新华联把握市场窗口，关注尾房项目的均衡去化。报告期内即去年，实现销售金额25.82亿元，并处置3宗大宗资产，为其持续发展提供了现金支持。

通过司法重整及发展文旅，新华联得以处理债务问题，保住上市公司主体地位。截至停牌前，该公司股价报1.84元，总市值108.04亿元，不少投资者都在关注其明日复牌后的表现。

淡化房地产转型文旅

回看过往，虽然新华联早就确立了发展文旅的战略，但一直受困于房地产业务。

过去四年，新华联扣非后净利润连续为负，2023年公司实现营业收入38.75亿元，实现归母净利润3.52亿元，实现扣非后净利润-29.92亿元，经营活动产生的现金流量净额为5.73亿元。

就“营业收入连续两年下滑、扣非后净利润连续四年为负”，新华联解释称，公司是一家集文旅景区开发与运营、房地产项目开发建设等多业务的上市公司。近年来，重点推进文旅主业发展，营业收入连续两年下滑，主要是商品房销售产生的营业收入连续下降。

而商品房销售收入下降，主要受行业趋势影响；此外，因战略转型需要，公司上市后确立了向文旅转型的战略方向，主动放缓新增土地的获取力度，减少新项目的开发，重点加强已有储备项目的开发建设和去化速度，导致公司房地产新增供货逐步减少。

与此同时，新华联重整前，债务规模较大且存在债务逾期，借款费用可资本化的项目减少，导致其财务费用金额较大，2020～2023年度的财务费用分别为12.34亿元、15.34亿元、20.32亿元、22.13亿元，占扣非后净利润比例分别达90.20%、45.78%、66.05%和73.97%。

此外，该公司对存在减值迹象的资产计提了资产减值损失，2020～2023年度的资产减值损失及信用减值损失合计金额分别为2.48亿元、11.1亿元、9.64亿元、1.49亿元，占扣非后净利润比例分别达18.14%、33.12%、31.34%和5.00%，资产减值也是影响公司利润的重要因素。

如今，经过司法重整后，新华联文旅业务主要为铜官窑景区和湖南海外旅行社。数据显示，铜官窑古镇2023年营业收入1.93亿元，同比增长63.66%，毛利率较上年增长99个百分点。湖南海外旅行社2023年营业收入6.06亿元，同比增长179.65%。

2024年1～3月，新华联实现营业收入8.05亿元，同比增长64.10%，实现归母净利润0.21亿元，同比实现扭亏为盈。截至2024年3月31日，公司总资产140.75亿元，归母净资产53.89亿元；资产负债率下降至57.49%，有息负债约20亿元，未来财务费用也将降低。

新华联认为，公司通过司法重整化解债务危机的同时，在文旅主业实现突破，房地产去化亦为公司补充了较为稳定的收入和利润。随着重整完成，生产经营将重回正常轨道。

2024年，新华联计划运营好现有景区，提高服务质量及景区盈利能力，巩固文旅主业地位。同时通过低成本扩张，向第三方并购包括乡村旅游项目在内的优质文旅项目。

在房地产业务方面，该公司重整后，保留了少量盈利能力较强及与景区关联度较高的房地产项目，计划通过加快项目建设进度，加快产品去化速度，为公司补充现金流和利润。

“随着公司的战略转型，商品房销售收入会逐步减少，而文旅综合收入占比会逐步提高，直至公司主营业务结构发生根本性改变，这符合公司战略转型的需要。”新华联表示。