解码太古地产的“城市生意经”

本文转自：中国城市报

解码太古地产的“城市生意经”

——访太古地产全球行政总裁彭国邦

■中国城市报记者 张阿嫱

《 中国城市报 》（ 2024年05月20日 第 10 版）

　　【编者按】

　　2008年北京奥运会成功举办，一首《北京欢迎你》响彻四海。

　　从那时起，北京，这个拥有深厚历史文化底蕴的城市以更加积极的姿态拥抱世界，一个更加国际化、更加时尚也更加年轻的城市开始蜕变。

　　也是在那一年，三里屯太古里正式开业。这是太古地产的第一个太古里产品，设计上以老北京胡同文化为灵感，采用不规则的立体几何造型，极强的视觉吸引力与彼时充满激情的奥运相得益彰，也呈现出初入内地时太古地产的雄心勃勃。

　　如今距离三里屯太古里开业已超过15年，同时期的商圈有的已然落寞，也有的易主后重生，而它时至今日仍然是北京的网红地标之一。

　　商圈的兴衰更替，也折射出城市的发展更新。

　　如何更好跟上城市更新、融入城市肌理？2022年，太古地产宣布未来10年将在内地投入500亿港币，太古地产的信心来源于哪？近期，就在三里屯太古里，太古地产全球行政总裁彭国邦（Tim Blackburn）接受了中国城市报记者的专访，讲述太古地产深耕内地、商业布局的“城市生意经”。

　　中国城市报：太古地产善于打造“网红打卡地”。在内地深耕23年的时间内，太古打造了多个城市地标项目。其中，大部分项目位于城市CBD，与城市更新有关。有观点认为，商业不再是简单的一条街和一栋建筑，更多的是承载一座城市的功能。作为商业地产的建造和运营商，您如何理解商业对于一座城市的意义？

　　彭国邦：太古地产是一家看重长期主义的发展商，我们把打造项目的过程视为社区营造，在公司内部，这种理念也被称为创新衍变。

　　今年《政府工作报告》提到要“加强文物系统性保护和合理利用”。我们的项目也致力于发掘和保护城市的历史文脉，让这些珍贵的历史文化元素能够留存下来，体现在我们的项目里。比如北京三里屯太古里的规划灵感源自于胡同里巷；四川成都太古里位于最热闹的春熙路商圈，项目旁边是千年古刹大慈寺，因此我们也尝试把大慈寺的历史文化元素和当地建筑特色融入项目的设计中。

　　事实上，我们认为，越有在地文化特色的项目，越容易成为世界性的项目。

　　城市和社区是一直发展变化的，城市商业也当如此。因此，我们的项目从未停下脚步，而是一直在寻找新鲜的概念、新的品牌，尤其是首店品牌；并且持续投资和学习，再把每次学到的新知识运用到下一次的开发升级当中。

　　展望未来的几个新项目，陕西西安太古里预计于2026年起分阶段落成，这也是一个城市更新项目，将融入唐代建筑特色。广东广州的项目将把城市里的人和水相连。海南三亚太古里项目拥有非常特别的环境，它位于热带地区，是一座海边的太古里。我们的灵感来自于当地传统的疍家渔村，22公里的海岸线也给了我们很大启发，我们希望为三亚太古里项目打造一个全新的概念、全新的建筑形式。

　　中国城市报：2021年，国家批复了5个城市作为国际消费中心城市，目前太古在上海、北京、广州这三个地方都有项目，据您的观察，这三个城市的消费习惯和消费特色是否会呈现不同特点？助力国际消费中心城市建设，太古做出了哪些努力？

　　彭国邦：这三座城市都是太古地产很重要的业务城市，各自的消费习惯有一些不同，也有一些共同的总体趋势。

　　当下，人们普遍更加重视健康了，不仅是身体健康，还有精神健康。人们还越来越关注可持续发展，这也是太古地产发展业务的优先级；在零售方面，顾客越来越注重体验式消费，即不仅仅是消费，更希望得到此有他无的独特体验，能提升他们的生活质量、学到新的东西、满足社交需求等；我们还看到，新世代的顾客群体，比如Z世代和千禧一代，他们在文化上更自信，对本土文化兴趣浓厚，因此我们也希望我们的零售项目能反映这些特点。

　　就这三座城市来说，广州人对美食的喜爱是非常强烈的，所以我们非常注重打造项目的餐饮组合和体验。上海是内地最大的商业中心，对于开设国内首店有很高需求；比如前滩太古里从2021年9月开业至今已经引入超过60个首店，非常受当地顾客欢迎。北京作为首都，一方面对吸引国内首店有很强需求，同时对文化类消费的需求也很强劲，因此我们一直很努力在比如三里屯太古里推出文化艺术主题的展出和活动。

　　在助力国际消费中心城市建设、发展“首店经济”方面，三里屯太古里和广州太古汇是我们在中国内地最早开业的两个项目，他们从2008年及2011年分别开业至今，已各自引入200个左右首店品牌。

　　中国城市报：太古地产在2023年财报业绩会上表示，预计在2032年前，公司在中国内地的总楼面面积将增加一倍。未来太古对于中国城市的整体战略布局有何考虑，太古选择城市的标准是怎样的？

　　彭国邦：未来10年，我们在中国内地的关注重点，仍将是在一线及新一线城市的优越地段寻找机会。比如，西安太古里项目、在上海浦东的两个新项目，以及三亚太古里项目。

　　有人觉得三亚并非传统意义上的一线城市，但我们相信，在海南自贸港建设的大背景下，这里会释放极强的消费力。而一座城市的消费力，正是我们选择新项目时一个很重要的考量指标。

　　粤港澳大湾区也是我们重点关注的一个区域。我们在香港已有很强的业务基础，广州太古汇也在当地表现强劲，我们希望在广州发展第二个项目。项目位于荔湾区的白鹅潭、聚龙湾片区，有独特的历史文化元素，且和水相连，能将城市里的人与水连接起来，为顾客提供独特的滨水体验。我们相信这个项目能吸引来自佛山和广州南部城市的顾客，与位于天河区的太古汇形成良好互补。此外，我们正在深圳湾发展一个酒店项目，未来也希望能把太古汇或太古里品牌带到深圳。

　　去年，我们决定在上海浦东新区的洋泾板块布局太古地产在内地的第一个住宅产品。这个项目很特别，它与水相连，拥有沿黄浦江1.5公里岸线，很适合打造高端优质住宅产品，人们不仅可以同时欣赏到浦东和浦西的美景，还可以沿黄浦江慢跑、骑自行车等等，实现城市与人、人与水的相连。项目的另外一半具有工业历史文化元素，在某些方面类似于北京的798——地块上有6栋建筑是百年前太古建造的老建筑，也是原太古码头的位置，太古集团曾在这里发展船务业务。这让洋泾项目成为了城市更新的一个绝佳案例，我们要为这些老建筑想象新概念、打造新体验、赋予新意义，未来这6栋老建筑很可能被重新打造为商业、零售及文化艺术等体验式用途。

　　世界上许多城市的滨水区一度被工业用地取代，这样的项目被重新改造为滨水区以后都很受欢迎，成为了城中非常有价值的地方。我们非常希望能通过上海和广州这两个独特的项目机会，把城市里的人和水重新连接起来。

　　中国城市报：最近两年，太古地产加大了对内地的投资力度。早在2022年3月，太古地产宣布未来10年，会在核心市场投资1000亿港元。根据财报，截至今年3月8日，太古地产1000亿港元计划中，已承诺的投资计划总额达580亿港元，其中位于内地的项目达370亿港元。目前内地房地产市场整体处于较低迷的趋势，与其他民营房企相比，太古地产这两年选择“逆势而上”是出于怎样的考虑？当下，太古选择在新的投资项目（土地）时，会更看中哪些指标？

　　彭国邦：过去人们讨论到太古的发展时，总问“为什么你们在选择新项目上进展如此缓慢？”但我们并不是以“快”“慢”来看待自己的发展，我们只是非常地“节制”；即使是现在，我们也并不是在“加速”，而只是在逐步实现我们在内地的投资发展策略，比如北京大颐堤港项目的写字楼策略、为未来的太古里项目选择优质地点的零售策略、开始探索在上海核心区发展住宅项目的策略等。

　　在资产选择的标准方面，一般有以下几个重点参考要素：城市的消费力、项目的地段、地块的连通性，以及合作伙伴、当地政府的支持等等。

　　我们在内地的多个项目都是跟合作伙伴一起发展的，比如在上海，我们跟陆家嘴集团合作发展了在浦东的三个项目，在三亚的项目是与中免集团合作，跟这些强劲的伙伴合作让我们对这些项目充满信心。

　　此外，我们还得到了来自政府的大力支持。在北京朝阳、上海浦东、广州荔湾等，当地政府对城市更新及商业发展等有非常清晰的规划，能为我们提供很多具体的支持，让我们在实现商业愿景、打造城市名片的同时，也助力当地打造国际消费中心城市。

　　中国城市报：您认为现在是入手内地资产的好时机吗？

　　彭国邦：从某种程度上来说是。因为现在有更多机会以更合理的价格买到优质资产，在一定程度上竞争也减少了。但总体来说，我们仍然持长远的发展眼光，不仅仅是看当下的市场、看今天，而是看未来20年、30年甚至50年的市场，所以我们还是会采取非常“节制”的投资策略。

　　刚刚提到，2022年我们为未来10年宣布了一项长期投资计划，这个计划目前取得了令人鼓舞的进展，500亿港元中已承诺投放70%的资金，这反映了当下的投资机会非常优质。不过太古地产在选择新项目时，仍会更侧重项目的质量、原创性及可持续发展等方面，继续着眼于长远。

　　中国城市报：近几年，在加大吸引外资力度方面，从中央到地方都释放了一系列具体措施。太古地产作为港商代表，近些年在国内塑造了非常多的城市地标项目，这个过程中是否也得到了一些便利化政策？

　　彭国邦：实际上太古集团在中国内地投资已超过150年，太古地产相对短一些。从这20多年在内地投资的历程来看，我们认为内地整体的外商投资政策及环境一直在提升。这也是为何两年前我们有信心宣布于未来10年在内地投资500亿港元发展业务，其中很重要的一个原因是我们对内地政府给予外商投资的支持很有信心，因为政策和营商环境是非常重要的。

　　比如在北京的朝阳区，我们已经在此深耕十几年，目前在颐堤港和三里屯进行着新的重大投资。这整个过程中，我们得到了朝阳区政府的大力支持，也很感激他们的重大投入。比如地铁的连通对于商业综合体来说是很重要的，颐堤港一期已直达地铁，明年三里屯太古里也将连通地铁。此外，朝阳区政府在优化改善三里屯和酒仙桥地区的路面交通上也投入很多，缓解了车辆拥堵。

　　再比如，目前粤港澳大湾区政府在基础设施建设方面的投入非常多，这让我们有了在大湾区加大投资的信心；同时中央层面对于建设海南自贸港的整体规划和很多便利化措施，也让我们和国际品牌作为外商来说，有信心在海南投资。（欧帆对此文亦有贡献）