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230亿明星地标,远洋舵手忍痛甩卖

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来源:视觉中国

记者丨李惠琳 编辑丨谭璐

渡劫中的远洋集团,完成一笔大交易。

6月7日晚间,远洋董事局公告称,转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权,总代价40亿元,由中国人寿、太古地产联合接手。



中国人寿出资约31亿元,太古地产出资约9亿元,将分获颐堤港二期49.895%、14.895%的股权。

远洋集团则不再拥有任何权益,将挥别这一耗资230亿的明星项目

这笔交易,得到投资者欢迎。6月11日,公告后的首个交易日,远洋上涨6.7%。

就总资产2000亿的远洋集团,这是李明团队化债的最新努力,只是,距离脱困尚远。

甩卖地标

远洋甩卖的资产,起步于2020年底。

当年12月,其和太古官宣,共同扩建北京颐堤港,两家各出资61.65亿元、33.25亿元,持有该扩建项目64.79%、35%的权益。


来源:太古地产

颐堤港二期,为大型综合发展项目,预计建设7栋写字楼、一个购物中心、一家酒店,建筑面积超过56万平方米,预计总投资额230亿元

按照远洋团队的设想,连带已有一期,整个颐堤港建面超过86万平方米,成为北京朝阳一座商业地标,预计将于2026年全部落成。

据公告披露,项目地库及上层建筑工程,仍在建设阶段,远洋已投下63亿的真金白银。

未曾想,旋即楼市下行,其也面临重大流动性压力,以至于“难以通过惯常渠道取得融资”。

据披露,截至2023年底,远洋借款总额约为961.4亿元,其中约人民币697.5亿元须于一年内偿还,现金及现金等价物仅为19.9亿元。

为改善流动性,远洋团队也不得不将核心资产,寻找潜在买家,颐堤港二期“规模可观且适合变现”,摆上货架

“既可缓解当前紧迫的财务及流动资金需求,又可解除未来对颐堤港二期的出资义务。”

官方公告,用了较大篇幅,陈述出售为“最明智的选择”。

只是,远洋未能收回全部本钱

截至4月30日,项目净资产值约人民币84亿元,交易价格折让约29%,再对照远洋所持的股权,最终作价40个亿左右。

综合各项成本,管理团队拍板的这宗出售交易,预计亏损约17.63亿元。

“考虑到本集团面临的流动资金压力及困难......亏损将是不可避免的,但可接受。”公告如此安慰投资者。

去化承压

远洋的状况,确实棘手。

远洋超7成土储,在一二线城市,去化本相对有保障,只是太过集中。

约3620万平方米土储中,天津、北京、济南、太原、廊坊等10个城市,占了超1/2,又多为北方城市,个别地方有波动,易影响整体业绩。


来源:远洋集团

其中,不乏超级大盘,开发和去化周期长,土地存续比过高。

比如,远洋最大单一市场为天津,土地储备380万平米,去年销售面积约37.7万平米,存续比为10年,业绩释放慢。

2023年,其销售额约505.3亿元,同比砍半,尤其雪上加霜的是,去年中,债务偿付困难后,即便大力促销,销售呈断崖式下跌。

今年1-2月,其单月销售额,已降至10亿元左右,较之数百亿的债务,杯水车薪。

量价齐跌,远洋大幅计提减值,过去一年,其物业、金融资产减值亏损超过135亿元。

庞大的减值计提,连带销售打折,致使当期账面亏损庞大,超过200亿。

对于管理层,当前一大紧迫任务,除了大力卖房,在于尽可能筹集流动性,以保正常经营。

除了新到账的40亿交易款,融资白名单政策,也能缓解部分压力。

官方披露,远洋约50个房地产项目入围融资项目“白名单”,得到超10亿的落地融资支持,其在售项目在200个左右,支持的覆盖面不低。



同步,管理层已在筹备债务重组,设法化债。

1月底,远洋实现7支境内债展期30个月,涉及债务本金132.7亿元

其需要兑付8笔境外美元债,涉及余额40亿美元左右,据4月底的一份公告披露,远洋也在与债权人讨论,“以促进制定切实可行的境外债务重组方案。”

好消息是,房产政策利好跌出,终端市场有所好转,远洋在4月份的销售额,已回升至28亿。

1-5月,顶着经营压力,管理层还是交付约8200套住宅。

再施援手

对李明团队而言,稍有安慰的是,远洋不是独自在战斗。

其背后,站着两个险资,中国人寿、大家保险是其两大股东,分别持股29.59%、29.58%。



尤其中国人寿,远洋是其大股比持有的唯一地产战略平台,此前,也多次给予流动性支持,合计输血近百亿元。

这次,国寿再次出手。

市况不佳,颐堤港这类大额资产要找接盘方,本就不易,尤其买家也要得到其余股东批准,加大了寻找合适买方的难度。

据披露,就颐堤港二期股权,远洋在一年半的时间,积极寻找不同对手方,有真实意愿且提案的买家,就只有国寿和太古



而且,国寿还给予远洋优先报价权,协定可“按固定代价或所协定之代价厘定基准回购”,如果远洋成功上岸,仍可重新参与。

事实上,在国寿的报表上,其所持远洋股权的账面价值,已清零。

财报显示,以权益法核算,其投资远洋成本,高达112.45亿元,但减计为0。

中国人寿高管公开表示,进行减值处理后,未来远洋不会对其财务新增不利影响,且认为地产业的修复需要时间。

现在看来,财务上认赔后,国寿并没有置之不理。只是,险资股东即便有钱,也必须符合监管规则和商业原则。

对于远洋而言,他们也在自寻出路,加快轻资产转型。


成都远洋太古里

据官方披露,至2023年末,其代建签约超30个项目,面积超450万平方米。

今年以来,远洋建管已签约10余个代建项目,涉及业态包含住宅、别墅、商业、物流园区,单单5月,就签约长沙、承德两个项目。

“房企瘦身与轻资产转型,是大势所趋。”官方称,要依靠产品、依靠服务,实现可持续发展。

远洋安全着陆,仍需闯过多重关卡,但不是全然没有希望。

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