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垂死病中惊坐起:史诗级救市的药效预测如下

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2024年的大国楼市,没有最低,只有更低。

但魔高一尺道高一丈,史诗级的猛药,也没有最猛,只有更猛。

有人说,这是一场钢铁意志的较量,已经超出了市场的范畴。

今天下午,国家直接放出了一整套房地产大招,打出了一波流:

第一招最唬人:首套房首付最低降到15%,二套房则是25%。不装了,摊牌了,直接打到我国房地产历史上的最低比例。这一招,是大幅拉低了购房人的门槛。

第二招则影响深远:取消首套和二套房贷利率下限,公积金贷款利率下调0.25%。这一招,则是大幅降低了购房人的成本。

我想,99%的吃瓜群众,看到这个消息,第一反应应该是,这次的救市,可以救得起这个沉疴病人么?

当然,别人信不信不知道,股市先信为敬了。

今天,A股三大股指均涨超1%,房地产板块掀涨停潮。其中,万科A、保利发展、城建发展、空港股份、滨江集团、安居宝、我爱我家等近20只地产股封涨停板。而股市的相信,如果经得住若干天的考验的话(比如,下周没有来一波高开低走逢高出货的丑陋戏码),代表了市场上最大金主的判断和共识,可以说非同小可。

我们没有预测未来的水晶球,但我们可以从常识出发,来对未来的概率做一个预测,要治好楼市,当然需要对症下药,那么我们就从楼市的核心病根来分析。

首先,政策面。总所周知,这次楼市下滑的导火线是什么。现在,一天的云彩都散了,政策面上,全部都是笑脸相迎。尤以今天为绝。这就是超越市场的意志。对这种意志要有敬畏之心。一只温暖的大手已经在温柔滴呵护你,政策面已经彻底反转,还想要什么自行车呢?

其次,供需面。这个当然是市场层面的核心。要靠数据说话,不要劈情怀了。

现在库存高企到什么程度呢?易居的数据显示,2024年3月,全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。2024年2月,重点30城中,有26城去化周期超过18个月警戒线。(自然资源部近期已经发文,严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应)。

所以,今天降息降首付的政策本质,如果抛开温情脉脉的情绪面纱,实质就是给居民再上一把杠杆,从而推动库存去化。

有专家说,2016年,市场上曾经搞过一轮“以涨价去库存”的操作,收效巨大。

8年过去,我们准备上演一轮“以杠杆去库存”,当然,现在的形势比2016年还要严峻。

截至3月末,全国商品房待售面积74833万平方米,虽然略低于2月底的75969万平方米,但高于2016年2月73931万平方米的上一轮库存新高。

当然,作为购房者,居民不是孤单的,他们现在还有一只强大的友军。

日前,地方政府启动了“以旧换新”+“收储模式”来托底,所谓的“以购代建”。市场预测,如果是连续做3年共动用5万亿来买房,那市场效果会凸显。如果连续做3年以上,共7-10万亿,那基本可以稳住楼市。

一切的一切,楼市的彻底和最终反转,最重要的还是要稳就业和收入。

但这就是更大的一盘棋了,在当下的语境中,需要100个经济学家写出100篇深度论文,也未必能讨论出一个123来。



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