再说一次，还是老老实实买房吧

一天内连发四箭，多条楼市激励政策登上全榜热搜。

以至于各大媒体都用了历史性、前所未有、罕见、大胆等标题来报道这些楼市新闻。

实际上，经常关注笔者文章的应知道，笔者坚定认为，国家会出手救楼市的，而且一定会有大招出来，从根本上改善供求关系，从而实现房地产健康平稳发展的目标。

笔者一直的核心观点是，房地产提振接近两年，有利于楼市的政策是不断出台，但真正能让楼市恢复的，一定是把庞大的库存消化掉，否则，市场重启就是空谈。而且相信，国家一定会采取措施去化楼市库存。

至于采取什么措施，笔者在此前的文章分析过，一个是拆迁，另一个是国家收购库存房用作保障房。拆迁就不说了，一直在进行。

但另一个招很多人可能没觉察到，其实很多地方都在试点，在总结经验，5月17日的国家政策官宣，这是国家根据央地经验做出的决策。“央”指的是从去年底央行在8个二线城市开始试点的“低息贷款购买库存房用作保障房”。

有了地方经验和央行经验，鉴于楼市下行压力，推出相关大招肯定是按月计。当5月16日财联社报道说，5月17日下午国家几个部委将祭出保交楼和国家收购存量房大招。我便在当日上午写了一篇文章并在中午发出，并预计央行可能会低息贷款购买库存房用作保障房。

而下午央行官宣也证实了这一点，将由21家政策性银行实施3000亿规模保障性住房贷款，加上再贷款，规模达5000亿，以用于购买库存房用作保障房。

在笔者看来，5000亿其实是不小规模，虽然占比看似不高，但主要将起到带动市场的作用，改变人们的预期，人们便不想低价卖二手房了。

同时，按照2015年-2018年那波去楼市库存做法，当时对棚改货币化安置是有比例要求的，但最终一些城市货币安置占到了80%以上。既然开了口子，如果有必要的话，地方上可能会想办法实施超出目前预设的规模，贷更多款买库存房，目的就是让库存得到快速去化。

总而言之，楼市关键招已经出来了，至于同日宣布的降首付比例、降公积金贷款利率、阶段性取消利率下限，包括后面一线城市应该取消的限购等，都不过是锦上添花了，楼市大局已定。

笔者不是说这些大招一出来，市场立马就火爆了，参照2015年-2018年那波救市，市场恢复必然经历一个过程，由量变到质变。但笔者想说的是，既然楼市大方向已确定，我们还是老老实实买房吧。怎么买？确实是一门学问，3个建议：

1.就买房时间上来讲，每个城市有所区别，但笔者此前在文章中经常提到一个东西，那就是监测楼市变化的关键指标（主要就看这个指标），即供需平衡线。

因为每个城市都有自己的供需平衡线（库存去化周期），有的是8个月，有的是12个月，都不一样，但大都在10个月-12个月之间。

一般说来，一旦去库存战略开始实施，其实你就可以看房，对比房源了，甚至可以出手买房了，但最迟买房窗口期不能超过供需平衡线时间点，否则，大概率是量价齐升了。对购房者来说，不仅要付出更多成本（价格+利率），还可能选不到好房源。

2.怎么买房呢？

刚需就不用多说了，遇到看中的就买，趁现在还有折扣、还有议价的空间。

现在比较纠结的应该是换房业主，手中的老房子价格卖不起来，看中的新房也没有资金买，如果要出掉手中的老房子，必然以非常低的价格才行。对此类群体，笔者建议是：

如果政府收购的老旧房价格高于市场价，应坚决把握置换机会，加点钱换新房，你后面会感谢你今天的果断决定。

但如果政府的收购价明显低于市场价，希望三思，个人不建议贱卖，然后又去买本不低的新房（库存房源池的房子），这是两头没捞着，不划算。与其被低价收购，倒不如自己单独卖掉，然后再到市面上去谈价买新房。

3.买什么样的房子？

市场一旦热起来，往往容易让人迷失方向，但笔者建议你要保持清醒。原因就在于，房子是一个普通家庭的最大件商品，一旦买错，往往多年动弹不得。不要以为市场热了，什么房子都有人买，你要考虑起码2-3年后的市场，宁可不买，也不要买错。

笔者对当下及未来买房的核心观点就一个，在资金允许范围内，买那个档位最好的房子，品质放在第一位，面积放在次要位置。

原因也不多解释了，经常看笔者文章的读者应该知道，普通房子不缺了，或者说供过于求了，国家收购很多人不要的房子，你绝不能当作捡到便宜的宝了。要买就买相对稀缺的品质房，因为改善市场还有长期发展空间，无论是自住，还是保值，都是未来房地产市场持续发展下去的源泉所在。

至于城市和地段选择，限制放松越晚，往往越有价值，同一个城市也一样，不同区域限购取消越晚越有价值。能买高等级城市就买高等级城市，若没那个资金实力，起码也要选所在城市的核心地段，最好带点资源的。