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再说一次,还是老老实实买房吧

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一天内连发四箭,多条楼市激励政策登上全榜热搜。

以至于各大媒体都用了历史性、前所未有、罕见、大胆等标题来报道这些楼市新闻。

实际上,经常关注笔者文章的应知道,笔者坚定认为,国家会出手救楼市的,而且一定会有大招出来,从根本上改善供求关系,从而实现房地产健康平稳发展的目标。

笔者一直的核心观点是,房地产提振接近两年,有利于楼市的政策是不断出台,但真正能让楼市恢复的,一定是把庞大的库存消化掉,否则,市场重启就是空谈。而且相信,国家一定会采取措施去化楼市库存。

至于采取什么措施,笔者在此前的文章分析过,一个是拆迁,另一个是国家收购库存房用作保障房。拆迁就不说了,一直在进行。

但另一个招很多人可能没觉察到,其实很多地方都在试点,在总结经验,5月17日的国家政策官宣,这是国家根据央地经验做出的决策。“央”指的是从去年底央行在8个二线城市开始试点的“低息贷款购买库存房用作保障房”。

有了地方经验和央行经验,鉴于楼市下行压力,推出相关大招肯定是按月计。当5月16日财联社报道说,5月17日下午国家几个部委将祭出保交楼和国家收购存量房大招。我便在当日上午写了一篇文章并在中午发出,并预计央行可能会低息贷款购买库存房用作保障房。



而下午央行官宣也证实了这一点,将由21家政策性银行实施3000亿规模保障性住房贷款,加上再贷款,规模达5000亿,以用于购买库存房用作保障房。

在笔者看来,5000亿其实是不小规模,虽然占比看似不高,但主要将起到带动市场的作用,改变人们的预期,人们便不想低价卖二手房了。

同时,按照2015年-2018年那波去楼市库存做法,当时对棚改货币化安置是有比例要求的,但最终一些城市货币安置占到了80%以上。既然开了口子,如果有必要的话,地方上可能会想办法实施超出目前预设的规模,贷更多款买库存房,目的就是让库存得到快速去化。

总而言之,楼市关键招已经出来了,至于同日宣布的降首付比例、降公积金贷款利率、阶段性取消利率下限,包括后面一线城市应该取消的限购等,都不过是锦上添花了,楼市大局已定。

笔者不是说这些大招一出来,市场立马就火爆了,参照2015年-2018年那波救市,市场恢复必然经历一个过程,由量变到质变。但笔者想说的是,既然楼市大方向已确定,我们还是老老实实买房吧。怎么买?确实是一门学问,3个建议:



1.就买房时间上来讲,每个城市有所区别,但笔者此前在文章中经常提到一个东西,那就是监测楼市变化的关键指标(主要就看这个指标),即供需平衡线。

因为每个城市都有自己的供需平衡线(库存去化周期),有的是8个月,有的是12个月,都不一样,但大都在10个月-12个月之间。

一般说来,一旦去库存战略开始实施,其实你就可以看房,对比房源了,甚至可以出手买房了,但最迟买房窗口期不能超过供需平衡线时间点,否则,大概率是量价齐升了。对购房者来说,不仅要付出更多成本(价格+利率),还可能选不到好房源。

2.怎么买房呢?

刚需就不用多说了,遇到看中的就买,趁现在还有折扣、还有议价的空间。

现在比较纠结的应该是换房业主,手中的老房子价格卖不起来,看中的新房也没有资金买,如果要出掉手中的老房子,必然以非常低的价格才行。对此类群体,笔者建议是:

如果政府收购的老旧房价格高于市场价,应坚决把握置换机会,加点钱换新房,你后面会感谢你今天的果断决定。

但如果政府的收购价明显低于市场价,希望三思,个人不建议贱卖,然后又去买本不低的新房(库存房源池的房子),这是两头没捞着,不划算。与其被低价收购,倒不如自己单独卖掉,然后再到市面上去谈价买新房。

3.买什么样的房子?

市场一旦热起来,往往容易让人迷失方向,但笔者建议你要保持清醒。原因就在于,房子是一个普通家庭的最大件商品,一旦买错,往往多年动弹不得。不要以为市场热了,什么房子都有人买,你要考虑起码2-3年后的市场,宁可不买,也不要买错。

笔者对当下及未来买房的核心观点就一个,在资金允许范围内,买那个档位最好的房子,品质放在第一位,面积放在次要位置。

原因也不多解释了,经常看笔者文章的读者应该知道,普通房子不缺了,或者说供过于求了,国家收购很多人不要的房子,你绝不能当作捡到便宜的宝了。要买就买相对稀缺的品质房,因为改善市场还有长期发展空间,无论是自住,还是保值,都是未来房地产市场持续发展下去的源泉所在。

至于城市和地段选择,限制放松越晚,往往越有价值,同一个城市也一样,不同区域限购取消越晚越有价值。能买高等级城市就买高等级城市,若没那个资金实力,起码也要选所在城市的核心地段,最好带点资源的。

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