中央定调！楼市，大变局来了

作者：余飞

01

楼市进入新时代

大招如约而至，5月17日，必定是载入中国楼市史册的一天。

其重要性主要体现在两点：

第一，超历史力度的救市。

昨天一天四箭齐发，降首付、降利率、降公积金利率、收储。

1、取消全国个人住房贷款利率下限

2、公积金贷款利率下调0.25个百分点

3、首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%

4、地方政府收购及商品房用作保障房，回收回购房企闲置的住宅用地

其中，首套房首付降至15%，二套房降至25%，这两个比例都是房地产商业化以来的最低比例。

此外，收储一事，也是历史性的举动。尽管昨天公布的收储细则和之前传出的小作文存在力度上的大落差，但举动的意义非凡。

第二，对待楼市全新的态度与表态。

今年3月份的国常会上对楼市有过一次新表述，“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。”

当时本号就说过，这句表述是中央对待楼市态度的大转变，是将楼市的地位再次扶正。

这一次，表述更加新颖。

昨天上午的“全国切实做好保交房工作视频会议”，国务院副总理何立峰强调：

深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

这意味着，稳定楼市变成了一项政治任务。

02

一切为了去库存

下面来看看具体措施。

央行直接三箭齐发，降首付、取消首套房与二套房商业贷款利率下限、下调公积金利率。

三箭其实就是两箭，因为公积金和商业贷款的不同，才各自强调，其实就是两个大招，降首付、降利率。

这是一套组合拳，一句话概括就是鼓励加杠杆的同时，给你减轻按揭负担。

降首付，让你上车门槛更低。在经历了去年那轮降首付之后，大部分城市的首套房首付都降至20%，二套房降到了30%。

现在进一步下调，两个首付都下调了5个百分点。

门槛变低了。以300万一套的房子来说，之前以首套房资格购买，首付得60万，以二套房资格购买，首付得90万。

降首付后，以首套房资格购买首付只需45万，以二套房资格购买首付只需75万。

然而降首付或者说加杠杆的同时，也增加了贷款额度。之前若是首套房，贷款最多80%，也即240万，现在可以最多贷款255万。

如果只是降首付，根本调不动民众去买房，因为这是喊你去加杠杆，门槛虽低，成本反倒在增加。

所以，在降低首付的同时，配合着降利率。取消了首套房和二套房的商业贷款利率下限。

具体下调多少，各城市自己看着办。

所以，能否调动购房积极性，关键看利率降幅。如果利率降幅最终的结果减轻了购房总成本，对推动民众入场购房有积极意义。反之，则效果则会没有。

市场专家预测，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元；改善性需求住房的利息支出会减少更多。

去库存的另一个大招，是收储。

昨天的会议上，官方强调：

相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

定语是“商品房库存较多城市”。按照克而瑞披露的最新数据显示：

武汉4月份商品住宅狭义库存1865万平方米，位居全国第一，去化周期42个月。库存量前十城市还有成都、青岛、天津、广州、北京、西安、长春、佛山、深圳。

前九的城市，库存量都在1000万平方米以上。

这些城市接下来必然会有动作，但动作都不会太大。

因为文件表述中，用了两个关键词“酌情”、“部分”。这就大大化解了这个大招的力度，尤其是对回购商品房。

之前市场传出的小作文，是鼓励地方政府回购尚未卖出的存量商品房，而且是大规模回购。

然而从现在的表态来看，显然动作不会太大，仍是小规模。

之后发布的细则，也佐证了力度不会太大的事实。

央行昨天宣布：

将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

这点钱对于几万亿市值的商品房库存，杯水车薪，根本撬不动。

国家统计局公布的最新数据显示，4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

之所以不会大规模回购，主要还是财力不足。

过去三年里，有部分城市在尝试利用自身的财政兜底，回购商品房，但也仅仅是尝试而已，并没有什么像样的动作。

房地产下行之下，大多数城市的财政都捉襟见肘。

更为重要的是，不少地方政府已经陷入了债务泥淖。

去年年末被点名的12个地区天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏 ，更是被重要直接要求化债，除基本民生工程外， 2024年不得出现新开工项目。

所以，我们看到，当下地方政府都不怎么敢举债。反映在数据上，便是4月份的社融负增长了。

央行前两天披露的数据显示，2024年前四个月社会融资规模增量累计为12.73万亿元，比上年同期少3.04万亿元。更重要的是，4月单月新增社融-1987亿元，去年同期为1.22万亿元。上一次单月社融为负，还要追溯到2005年10月。

4月份社融负增长的一个重要因素，就是 政府债券融资大规模减少。

03

会否引起房价新一轮上涨

大家最关键的问题，应该还是这些大招会否引起房价新一轮上涨。

本号的观点很明确，不含糊：不会。

一方面，根本没有那个动力。人口在下降、需求在下降、低收入与高房价的天堑鸿沟仍在，供大于求的现状也没有改变，一切都在现实，没有上涨的基础。

另一方面，从官方的动作和态度中也能看出，没有那个意思。

新一轮大招救市的目的，并没有改变，仍是保卫战，而非刺激，是在保卫中国金融体系的老式底层资产。

在保卫老式底层资产的同时，建立中国金融体系新的底层资产。

众所周知，中国金融体系的底层资产，过去一直都是土地和房子。

土地和房地产是信贷的底层资产，而信贷又派生了大量的存款，是广义货币和流动性的基石，是金融资产（利率）的定价之锚，也是整个经济体系的信用基础。

然而随着三年大调整，房地产量价齐跌，底层资产在晃动。

公众号“智本社”给出的观点是：

一是作为金融系统的定价之锚，土地和房地产价格下跌，导致金融资产价格下跌，金融系统出现不稳定；二是作为商业银行系统的抵押资产，土地和房地产价格下跌，导致商业银行贷款扩张能力下降，触发反向乘数效应，广义货币和市场流动性加速萎缩，甚至出现流动性风险。

所以，保卫老式资产，其实就是打响了中国的金融体系保卫战。

那么，从什么地方看出了国家在重构金融体系的底层资产？难道不是在继续支持土地与房产作为金融体系的底层资产吗？

可以从两个方面找到答案：

第一，从发债角度可以看到。

去年增加一万亿特别国债，今年增加一万亿超长期国债，说明中国试图重塑金融体系的底层资产，通过发行国债，投放无风险资产，来替代房地产，以稳定金融系统。

这种底层资产的模式，也是国际通用的，目前全球发达经济体金融体系的底层资产，都是国债。

简单理解就是，过去我们的发展模式，是以房地产驱动经济发展，推动民众购房促进经济、消费。

然而，未来则是国家来加杠杆，以国家信用背书的方式发行国债，这些钱将重点聚焦加快实现高水平科技自立自强、推进城乡融合发展、促进区域协调发展、提升粮食和能源资源安全保障能力、推动人口高质量发展、全面推进美丽中国建设等方面的重点任务。

第二，先立后破的总基调。

去年两场重要会议对房地产进行了定调，先立后破。

也即，在没有立起来之前，不能破。这既体现了保卫金融体系老式底层资产的决心，同时也表明了放弃原本的地产经济依赖度的意图。

所谓“立”，就是建立起新的经济驱动引擎，建立起新的房地产模式，建立起新的财政制度。

所谓“破”，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。

所以，从顶层战略来看，官方释放的信号，似乎在表示，保证不出现系统性危机即可，让房价持续慢速下跌。

然后在房地产持续下跌的过程中，调整经济结构，让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业，升级我们制造业产业链条。

这一思路，正好契合“先立后破”的精髓。立新是目的，破旧也是目的，先立后破是方法，是战术。

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