陈聪：谈物业服务的公用事业+属性

2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。

今天我跟大家分享的主题是“物业服务的公用事业+属性”。

谈起物业服务的公用事业+属性，我们首先要谈公用事业的属性。什么叫做物业服务的公用事业的属性？

表现在四个不同的领域：

1.收费的相对强制属性。物业服务的基础收费，基础是不动产公有权和共同管理权，受法律和业主规约的保护，虽然业主可以集体更换物业管理公司，但是单个业主不能拒绝交费，也不能直接撕毁物业服务合同。这件事情和普通的消费服务业有所不同，但是非常类似于公用事业行业。

2.续约的稳定性。相比起普通的物业服务公司来说，物业服务公司的续约稳定性非常高，尤其是住宅物业服务公司，这也使得整个收入高度稳定。

3.强外部性。我们剪个头发、吃个饭并不会对社会带来什么好处，但是小区请了优质的物业服务管理公司，小区的环境、秩序、安全得到了提升，它本身对于整个社会而言也都是一个正贡献，所以它有强外部性的。

4.定价的高度稳定性。和消费服务行业不同，物业服务行业虽然有跌价或者涨价的可能性，但是它更类似于公用事业行业定价高度稳定。

5.被动服务的特征。绝大多数在物业服务行业追求的是不要出问题，而不是每天你站在门口给我鞠躬，所以感动客户并不是服务追求的首要目的，不出问题才是最好的服务，这件事情也是比较像公用事业公司的。

当然，物业服务不止于公用事业，还具备“公用事业+”的属性。

1.一般公用事业这些公司很少会有赛道的拓展，而物业服务具备大量赛道扩展的空间，而且政策也鼓励物业服务公司去拓展新的赛道。

2.公用事业公司成本往往是刚性的，但是物业服务有持续优化流程的空间，尤其是应用科技手段提升基层作业效率的空间。

3.公用事业是一个完全政策定价的行业，物业服务虽然它的价格弹性不算很高，但是提价在优质楼盘上也是可以看得到的。

4.公用事业公司政策性、阶段性的亏损相对比较大，而且很难劝退特定的消费者，你给这个城市供水不可能不给一家人供水，但是物业服务公司在小区层面有退盘实现的可能性。阶段性亏损是完全可控的。所以我们说物业服务行业拥有“公用事业+”的属性。

“公用事业+”的属性带来什么样的行业启示？

这个行业天生就是可以赚钱的行业，只要好好经营就是可以赚钱的行业，就是一个不怎么需要杠杆的行业，就是一个持续创造经营型现金净流入的行业，这样的行业值得所有参与者珍惜，这样的行业在经济周期波动的情况下也表现出了非常稳定的特征。尽管企业始终面临着竞争压力，但是如果我们不考虑并购和关联方占款的影响，绝大多数的企业底层业务盈利能力始终是稳定的，收入也持续在增长，这是我们长期看好这个行业的一个基础。

它作为一个“公用事业+”属性的行业，它的重点还是基础服务的基本盘，这个行业还处在产业化初期的阶段，效率有明显的提升的空间，同时它不仅是效率问题，也是观念的问题，企业的考核重点能不能及时从收入转向利润，能不能清退一些长期不盈利的项目，因为这个行业的单盘盈利分散度非常高，有一些项目注定是要被清退的，注定一个公司不能服务这个市场上所有的项目，这件事情能不能接受也是未来物业服务企业发展的一个关键。

关于并购，有选择性的开展一些并购是非常恰当的，物业服务企业的高失业率和收入增长稳定性决定了企业无需过度焦虑规模增速的问题。我们认为资本市场未来也不会那么关注收入增速的问题，而是更加关注股东回报的问题，换句话说如果没有合适的并购机会完全可以不并购。从历史来看，大额的商域减值往往出现在像广告、社区零售、环卫等这些非物业管理的赛道，物业服务尤其是住宅物业服务后续的综合、续约率一直都还比较不错。纯轻资产面临愈发激烈的竞争，消费者也渴望在底层增加投入，除了并购之外，增加社区相关的设施设备投入，只要对物业服务公司开展业务有所帮助也是非常合理的一件事情。

对于生活服务或者增值服务赛道来说，重要的还是针对社区资源禀赋和自身的能力画像持续发展。因为物业服务行业处在地产产业链的交易流转和日常使用的环节，它本身具备公用事业属性的同时又和消费服务业紧密相连，从不动产出发向资产管理转型，触及交易、租赁、装修等居住消费市场实际上是企业可以触达的，但是还是需要培养专业能力的一个发展方向。所以我们觉得核心还是要去打造能力的“护城河”，谨慎而积极地发展生活服务。

比起这一点来说，提升工作界面，提升劳动者的能力，广泛地应用科技成果可能是整个企业更加重要的一个规模化的“护城河”。这不禁让我想起当时贝壳改造整个房地产中介的时候，当时整个社会都觉得这个行业本身不存在规模经济，不存在中后台再造的巨大空间，也没有国际化成功的可比案例，但是我们看到贝壳对于整个房地产中介的底层界面的改造非常成功。换句话说，这样的改造的核心还是提升服务者的技能，提升服务者的薪酬，提升服务者的尊严，改善劳动的界面，用科技去给劳动者赋能，最后构筑“护城河”的过程。

对于上市物业服务公司而言资本市场也越来越重视股东回报这件事情。我们看到其实绝大多数物业服务公司的股利支付率在2023年都有所提升，分红更加慷慨的公司也的确更加受到资本市场的认可。经过了好几年，这个行业的公司治理形象也在得到逐渐的修复，这个行业持续受关联方困扰所带来的一些问题，我们看到在2024年也有明显的改观。