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“政府收储救楼市”经典案例:西班牙打五折收了1000亿房产,政府只出了20亿就稳住了楼市

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今日楼市出台多项重磅政策,应对商品房库存这一问题,央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款。

在全国切实做好保交房工作视频会议中,国务院副总理何立峰表示,商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

杭州市临安区打响收储模式去库存第一枪,分析指出住房“收储”有望在全国加速推进。

“收储救市”并非孤例,汇丰银行在周五的报告中指出,西班牙楼市救助计划就是一个很好的参考,两国形势较为相似,中国和西班牙人都有购房偏好,两个经济体在之前都经历了长期房地产繁荣,且都存在供应过剩但分配不均,小城市面临更大挑战......

从西班牙救市经验来看,其中一个经典操作设立坏账银行Sareb,从银行接管了1000亿欧元的房地产资产和开发商贷款,平均折扣率为50%,然而西班牙政府最初承诺的资金支持只有20亿欧元。

这意味着政府最初承诺的“救市”资金,最终可能撬动更大楼市资产规模。

西班牙“收储救市”经济案例

汇丰介绍称:

在2008年全球金融危机期间,西班牙房地产市场经历了严重的泡沫破裂,导致大量不良资产积累在银行体系中。为了稳定金融市场,西班牙政府采取了一系列措施,包括成立所谓的“坏账银行”Sareb,专门用于管理、重组和处置这些不良资产。
Sareb成立于2012年,旨在15年的时间框架内,将银行的不良房地产资产分离出来,以防止这些资产对金融稳定构成威胁。值得注意的是,在Sareb成立后西班牙私人住宅价格开始稳定,同时也阻止了银行部门内部的风险传播。

Sareb的“救市”资金从哪来?汇丰表示,主要来源于政府和私人银行的出资以及债务发行:

  1. 政府和私人银行的出资:政府通过银行业重组基金(FROB)出资5.4亿欧元,相当于Sareb资本的45%,FROB还为吸收资产处置损失向Sareb提供了16.5亿欧元的次级债务,剩余的资本和次级债务由私人银行提供。
  2. 高级债务发行:Sareb还发行了由西班牙政府担保的508亿欧元的高级债务,这些债务被转移银行认购,并通过在欧洲央行贴现获得流动性。

最终撬动了多大规模资产?汇丰表示:

Sareb以大约市场价值50%的折扣,从银行手中接管了价值1000亿欧元的房地产资产和开发商贷款,包括折后大约113亿的地产资产,以及394亿开发商贷款。

Sareb以何种方式处置其不良资产?汇丰表示,Sareb将一部分资产转变为保障性住房,另一部分则在私人市场上出售,这一过程仍在进行中。通过这种转变,将其资产负债表中的资产转换为更流动的资产。

不过,西班牙大约仍有五十万套房子,在十年前就已经处于未售出状态,直到今天仍然没有卖出去,主要位于经济前景不强的小型城市。

汇丰认为:

西班牙的救助计划是一个财政和货币政策协作的良好案例,政府的初始资金承诺与其所要解决的问题规模相比较低。这一计划不仅为西班牙房地产市场的稳定提供了有效支持,也为其他国家,如中国,在面临类似问题时提供了宝贵的经验。我们认为,干预计划越快越大胆,效果就越好。

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