中央一出手便沸腾。︱刘德科

文︱刘德科

今天（2024/5/17）有一堆楼市政策，力度空前。「4·30」政治局会议之后，先是地方政府出台各种政策，现在轮到中央部门出手了。

首付与利率都将是史上最低

先看房贷方面的政策——

●新政策带来了史上最低的首付成数：首套住房商贷最低首付降至15%，二套房降至25%〔央行与国家金融监管总局〕。

●新政策带来了比史上最低还要更低的房贷利率：取消全国首套住房和二套住房的房贷利率下限〔央行〕。

●同时，还下调了公积金房贷利率：公积金房贷利率下调0.25个百分点，5年以上首套住房公积金贷款利率降至2.85%，二套房降至3.325%〔央行〕。

怎么看这些政策？史上最低的首付成数，取消房贷利率下限，都是实招，将有效地提振市场信心。我们稍微有些疑虑的是，央行没讲清楚首套房和二套房是不是可以享受同样的利率？毕竟，过去这么多年，央行实施的都是「差别化住房信贷政策」，即惩罚性地让二套房付出更高的利率成本，为的是防止炒房，同时也误伤了大量改善型需求。现在，形势早已变了，「我国房地产市场供求关系发生重大变化」，楼市复苏需要由改善型需求来带动。惩罚性的「差别化住房信贷政策」早已不适应当前形势，但愿央行所说的「取消全国首套住房和二套住房的房贷利率下限」，在落地执行过程中可以变成首套房和二套房同等享受低利率。

酌情收储去库存

今天，国务院副总理何立峰在「全国切实做好保交房工作视频会议」上提到收储去库存模式——

●「相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困」

●「商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房」

这当然是一项积极政策。但请注意「酌情」二字，这意味着不是强行要求。所以，收储去库存模式目前是在试点阶段，暂时不会大规模地实施。

多部委成立联合工作组

还有一个极其关键的举措：昨日（2024/5/16）财新网报道说，住建部、金融监管总局、国有大行等各部委及机构已分别抽调各自房地产领域内的骨干人员，成立联合工作组。

确实，单靠住建部，难以有效承担起楼市复苏的任务。虽然住建部是个大部，但实际上权力非常有限。房地产最核心的四大要素——土地、规划、金融与财税，都不归住建部管辖；土地与规划归自然资源部，融资归央行、金融监管总局与证监会，财税归财政部与国家税务总局。

此前我们写过文章，建议成立中央住房委员会，以强大的协调权限，横向拉通住建、土地、规划、金融、财税、市场监督、统计等不同部门，进而更有效地着力构建房地产发展新模式。现在，多部委成立房地产联合工作组，虽然离我们说的「中央住房委员会」仍有差距，但至少是一项积极进展，在很大程度上可以避免住建部因单部门作战而屡屡出现形势误判与动作变形的劣势。

房地产工作的人民性与政治性

今天国家统计局公布了房地产月度数据，仍然是不容乐观的数据：1-4月份，全国新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%；其中，住宅销售额更是下降31.1%，降幅进一步扩大。

当然，有了今天的这一堆政策，5月份和6月份的数据应该会好看一些。

那么，今天的这一堆政策，是不是意味着已经「应出尽出」了？恐怕还没有。我们至少还没有看到以下这些政策——

●上海彻底取消新房限价：由市场机制来形成「房价天花板效应」，以带动全国其他城市的房价修复

●京沪深进一步放宽甚至解除限购：由市场机制来形成「热销领头羊效应」，以带动全国其他城市的市场信心修复

●大尺度放宽优质房企的融资渠道：虽然从中央到地方都在强调「城市房地产融资协调机制」，对符合「白名单」条件的合规房地产项目应贷尽贷；但是，「白名单制度」的落地速度已经不如刚出台时的那种效率，现在不少银行又找到了各种理由来拒批地方政府上报的「白名单」项目的贷款。仅有「白名单制度」是不够的，如果不能及时大尺度放宽优质房企的融资渠道，楼市复苏仍将事倍功半。

●尽快出台「产权到期自动续期」落地细则：现行《民法典》〔自2021年1月1日起施行〕已明文规定「住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理」。如果国家能尽快出台「产权到期自动续期」的落地细则，这将有利于迅速提振房地产市场信心，有利于激发出更充分的住房需求。

现在是楼市低谷期，跟「房地产市场良性循环和健康平稳发展」尚有距离。所以，这句话很重要：「深刻认识房地产工作的人民性、政治性。」

这是今天国务院副总理何立峰在「全国切实做好保交房工作视频会议」上说的：「深刻认识房地产工作的人民性、政治性。」