重要变化，正在出现

原创 韬略哥

在过去1个月里，上证地产指数上涨了25%，恒生地产指数上涨了近30%，地产股已经进入了技术性牛市！

低迷了2年的房地产板块，为何突然雄起？这跟政策面的重大变化有关。

第一，国家为房地产未来的发展指明了方向——建设好房子，满足人民群众对优质住房的新期待，并调整了之前鼓励刚需、抑制豪宅的一系列政策。

第二，去库存的力度明显加大，政府收储存量房已在部分城市落地；保交房的力度也在加大。

第三，今天（5月17日）央行、金融监管总局一口气公布了三大利好，包括降低公积金贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房贷款利率政策下限，把首套房最低首付比例降低到不低于15%、二套房降低到不低于25%。

房地产即将迎来发展的新阶段。在这个关键时刻，哪些房企抢到了先机？通过横向比较，我们发现：总部位于粤港澳大湾区的华发股份表现突出。

01

布局“好房子”，华发一马当先

去年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上，正式把建设好房子列为房地产行业未来的首要任务。今年全国两会期间，住建部长喊话房企：今后谁能为群众建设好房子，谁就有未来。

“430重要会议”对此的提法是：要满足“人民群众对优质住房的新期待”。

这意味着，经过20多年的快速发展，我们已经解决了住房“有没有”的问题，未来将重点解决“好不好”的问题。这是中国房地产行业的历史性拐点。

而华发股份，是业内率先推出好房子标准体系的房企。4月13日，在业内率先发布“华发科技+新一代好房子产品体系技术标准”。

在这个标准体系中，华发联手华为、顺丰、亿航等头部企业，把鸿蒙系统、无人机配送等AI时代科技植入住宅产品，让购房者享受到更高标准的“好日子”、“好生活”。

同时，还在业内首次推出新一代好房子产品，华发横琴玺、华发湾玺壹号、华发天銮、华发四季云山、华发金湾府等新一代好房子项目集中亮相，标志着国家推崇的“好房子”有了可以落地参考的“珠海样板”。

华发为何反应如此迅速？

跟这家企业一贯重视产品力，始终孜孜不倦研究如何建设好房子、如何迭代产品有关。

早在2015年，华发就建立了全新优+产品体系，并与时俱进、更新迭代。到2023年4月，优+产品体系已经升级到了5.0版本。标准是冰冷的，产品是鲜活、有感染力的。实地到访过华发标杆楼盘的人，都对华发的产品力留下深刻的印象。

02

精于拿地，聚焦高能级城市

新一轮楼市去库存，正轰轰烈烈展开。楼市最大的变化是：二线城市全面取消了限购，一线城市如北上广深的限购也在松绑，如广州甚至取消了120平方米以上住宅的限购。

楼市限购是从2010年开始的，从那时起大城市的住宅就对多数人关上了门。中小城市的富裕家庭想布局大城市核心资产，难度很大。

大城市取消限购后，被压抑了多年的中小城市的富裕家庭，将重新布局资产，大城市将对中小城市出现显著的“虹吸效应”。

所以对房企来说，土地储备在哪里很重要，不仅关乎房子好不好卖，还关乎企业的发展潜力、生死存亡。

华发股份历来“精于拿地”，始终聚焦一线和强二线高能级城市。截至2023年末，华发股份拥有待开发土地计容建筑面积433.99万平方米，在建面积1189.08万平方米，总计储备达到1623.1万平方米。其中绝大部分在北京、上海、广州、深圳、成都、南京、杭州等高能级城市。

2023年，华发股份获取项目23个，均位于上海、广州、杭州、南京、成都等高安全边际的城市。其中，6个项目位于上海核心地段。

土地储备质量高，为华发股份去化快、库存少、现金流充沛奠定了坚实的基础。

2023年，华发股份实现了全口径合同销售额1,259.9亿元，同比增长4.8%，连续四年稳居千亿阵营。经营性现金流量净额505.44亿元，同比增长31.12%。

03

保交房，勇于承担社会责任

房地产在2021年出现拐点后，各地出现了不少烂尾盘。买了房子、交了首付，还按揭了好几年，但房子迟迟不能交付。这不仅损害了购房人的利益，还影响了大家对楼市、对经济的信心。

保交房已经不仅仅是房地产的问题，还是打破通缩预期、启动经济的关键点之一。所以，中央再次在“430会议”上强调，要“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。

在这一点上，华发股份发挥国企担当作用，化解了多个老大难的楼盘，赢得了购房者和社会的信任。

深圳冰雪世界项目，早期是由某大型房企占51%股权主导开发的，华发只占49%股权。后来这家房企出现了资金问题，导致其部分商票也出现了逾期。华发发挥国企担当，收购了全部股份，正常兑付了合作方历史遗留逾期商票，并推动了项目的正常开发、销售和交付。2023年，这个项目劲销约72.5亿，成为深圳人才房面积、金额、套数“三冠王”。（下图）

最初由某房企开发的珠海联安村旧改项目，也因该房企暴雷而停滞，影响到了珠海城市形象和村民利益，华发股份主动作为，积极承担社会责任，从该企业手中接手并盘活了项目。

04

财务稳健，实现跨越式发展

对房地产行业来说，过去几年可谓“大浪淘沙”。很多名震一时的企业在辉煌之后，如流星划过天空，转瞬间消失得无影无踪。

但华发股份却实现了跨越式增长。根据克而瑞研究中心发布的榜单，华发的“权益销售金额”在全国房企的排名从2021年的第37位跃升到了2023年的第14位。今年一季度更进一步上升到全国第十位。

华发名次跃升的幅度，在40强房企中名列第一。而从2021年到今年一季度，恰恰是房地产最困难的时候。

华发股份为何逆风飞扬，创造了辉煌？除了上文提到的精于拿地、产品力强外，还跟华发对房地产大势判断准确、财务稳健有密切关系。

2020年8月，央行、住建部等发布了“三道红线”政策。华发股份没有像某些房企一样，心存侥幸，而是立即采取行动提速回款、优化融资结构，降低企业负债。到2021年报时，净负债率、剔除预收后的资产负债率和现金短债比已变为52.6%、67.1%和2.15倍，“三道红线”全面转绿，并在以后持续保持绿档。

在负债结构上华发注重安全性和合理性，调整长短债占比，拉长债务周期。截至2023年12月末，华发股份短债占比仅有16.76%，维持行业低位。稳健的财务状况，为华发赢得了更多的融资渠道、更低的融资成本，在随后的行业大调整中赢得了先机。

2023年度报告显示，华发股份平均融资成本呈下降趋势；完成向特定对象发行股票，募集资金超51亿元；首单租赁住房Pre-REITs项目及类REITS次级份额转售等相继落地……

05

华发的未来值得期待

近日，从华发传来了几个好消息：

华发公布了2023年度的分红方案，股息率达到了约6%，成为低息、低回报时代一道靓丽的风景。

华发准备向全体股东每10股现金分红3.70元(含税），分红比例达55.4%。自2004年上市至今，华发股份累计已派发现金红利约68亿元，为股东提供了稳健的投资回报，成为跨越周期的优质企业。

刚刚过去的五一（5.1-5.5）假期，华发股份更是多盘联动，捷报频传，四大区域销售额达到30亿元。在珠海，华发的市场占有率超过40%，部分片区市占率更是超过70%，这最直观地说明了购房者对华发品牌的认可和信任。

随着国家宏观政策持续发力，去库存措施落地，楼市最困难的时候正在过去。

在经历了大浪淘沙、去产能之后，房地产将迎来全新的发展阶段。财务稳健、拿地精准、对好房子理解深刻的华发股份，有望迎来全新的机遇期。