九年来首次！房价下跌再创新高，房地产还有未来吗？

当房地产不再被视为普遍意义上的最佳投资品，更多的钱最终流向了银行。

根据统计局5月17日公布的数据显示，我国4月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5和0.6%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。

路透社根据统计局的数据计算得出，我国4月新建商品住宅价格环比下降0.6%，降幅大于3月份的0.3%，价格下跌速度是自2014年11月以来最快。该房价已经连续第10个月下跌。

按年度计算，我国4月新建商品住宅价格下降3.1%，创下了自2015年7月以来的最大降幅。

新房尚且如此，二手房表现则更为惨淡。

4月我国一线城市二手住宅销售价格同比下降高达8.5%，降幅比上月再次扩大1.2个百分点，二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月扩大0.9个百分点。

数据还显示，在我国70个大中城市中，有64个城市的房价在下跌，超过了3月份的57个城市。

二手房新房价格全面下跌，房地产还有未来吗？

统计局城市司首席统计师王中华在解读上述数据时说，今年4月房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

尤其是在一线城市，过去我们始终认为一线城市的房价是最经得起市场的考验的，但从4月份的数据来看，一线城市二手住宅价格降幅比二三线城市还要高。

之所以会出现这一原因，其中一个可能是一线城市的房价往往更高，泡沫可能也更大，在一系列重磅利好楼市的措施出台后，泡沫被挤出，因此一线城市的二手住宅价格降幅反而更大。

当然，全面取消限购也是一个很重要的因素。

到今天，我国一线城市还没有彻底取消限购，但从数据来看，房地产的表现并不及预期，以此未来我国房地产全面取消一切限购，可能仅仅只是时间问题。

但乐观来看，即便是全国范围内都取消限购，也很难彻底恢复市场对房地产的信心，因为这一切来得还是太晚了。

人们失去的信心没有来得及及时弥补，现在推出如此多的利好，总归还是存在着一定的时间差，当市场的信心已经处于低谷的时候，再多的利好消息，都会被市场看作是利空。

这可能是暴风雨前的最后宁静。

统计局发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华5月17日说，下阶段要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的措施。

刘爱华进一步说，今年以来，各个地区因城施策，不断优化房地产政策，从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。

今年1-4月，房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%，房屋新开工面积同比下降24.6%，下阶段，要结合房地产市场供求关系的新变化，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的措施，促进房地产高质量发展。

调整期如此漫长，这也预示着我国房地产这一轮的周期性恐怕是非常长的。今年前四个月，除了房地产开发投资下降近10%之外，销售额、销售面积、新开工面积都下降20%以上，这也说明供给市场的变化，已经在急剧下跌。

供给减少，往往意味着市场需求是真的不足了。

接下来，房地产的未来恐怕只有四个字：回归市场。

房价下跌只是表象，背后的真正原因还是那个老生常谈的问题，即供大于求。

决定房地产未来的第一要素，就是人口。

去年我国人口减少了208万，此前一年人口减少了85万，不出意外往后的每一年，人口减少都会持续呈上涨趋势。

一年减少几百万的人口，很多人可能没有什么概念，拿五粮液的故乡宜宾为例，宜宾市人口为461万，去年我国人口减少了208万，这意味着仅仅两年时间，差不多一个宜宾市的人口就没了，就凭空消失了。

这是非常可怕的。

尽管很多人说现在我们有房地产的改善性需求存在，但改善性需求到底有多大呢？是否比得上人口减少的速度呢？

且从人口减少的趋势来看，每年减少人口增长可能都在一百万以上，这也意味着，不出意外今年我国减少的人口将高达300万。

不出十年，我国每年人口减少幅度可能都会在接近千万人左右。

每年一个中等规模人口的城市消失，背后直接影响的就是房地产的未来。

除了人口因素这一个大头之外，决定房地产未来的另一大因素就是房价。

我国的房价到今天为止，以房价收入比来看，那都是名列全球前几的，可以说是世界上房价收入比最高的经济体之一。

以日本为例，提到日本很多人都会想到低欲望社会，可日本的生活成本其实并不算高，尤其是和我们比起来；拿房地产来说，日本的房价收入比只有7左右，这意味着一个家庭不吃不喝7年时间差不多就可以买一套房。

韩国也是类似，2022年韩国首都圈的房价收入比不到10，这意味着哪怕是在韩国最繁华的地方，当地普通家庭不到10年时间也可以买一套房。

但提到韩国日本，我们想到的还是年轻人生活压力大，但和我们比起来，他们的压力可能并不算大。

根据诸葛找房数据研究中心发布的《2023年重点100城房价收入比调查研究报告》，2023年监测的100个重点城市房价收入比为11.5，按照国际惯例，通常认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间。

这看起来并不高，但具体到一二线城市，我们的房价收入比就要大幅超过日韩，其中我国一线城市2023年的房价收入比高达28.5，这意味着差不多需要30年不吃不喝才能买一套房。

我国二线城市的房价收入比则为12.3，这个数字也比日韩要高上不少，只有三四线城市，我国的房价收入比是8.5，接近日本的水平，但依然比日本东京圈的房价收入比要高。

从这个角度来看，我国的房地产市场显然还远没有到“市场”的标准，房价下跌应该说还有很大的空间，参照发达经济体的标准来看，房价的泡沫依然还较高，未来泡沫还会有挤出效应，房价还会持续下跌。

决定房地产未来的另一个要素其实是投资。

到今天为止，我国的房地产市场应该不太会是靠刚需去驱动了，买得起早已经买了，买不起的一两年之内也不会买得起房。

这个阶段，投资和保值以及改善性住房的需求驱动着房地产市场的二手交易，但随着人们对这个行业的信心进一步下滑，卖房的人越来越多，但买房的人相比之下则显得微不足道，这也催动了房价的进一步下跌。

以杭州为例，在杭州全面取消限购之后的首日，杭州二手房挂牌量猛增91%，这是一个非常夸张的数字，暴涨91%的二手房挂牌量，但买房的人会增长91%吗？显然不太会。

未来房地产，一定是一个卖多买少的市场。

因为房地产的本质，在很多中产以上的家庭眼里，那就是投资品，他们随时准备出手，高卖低买，只是到今天为止，很多家庭肉眼可见的被套牢了。

房子在他们眼里就是金融投资品，随着房价下跌的认知进一步在市场中巩固，未来卖房的人还会持续增长，房价大概率还会有下探的空间。

在外汇管控，股市几十年如一日，债券市场不发达的情况下，可以供中产以上家庭选择的投资渠道并不多，随着这一轮房地产的下行，越来越多的钱无处可去，最终只能流向银行。

如今我国家庭存款总额已经超过140万亿，比我国一年GDP总量还要多，这些钱如果不能被转化为消费，也不能被转化为投资，那么对整个宏观经济来说，这140万亿产生的价值，甚至可能是负的。

长远来看，这是比房地产下跌还要更可怕的事情。

因为经济增长，依赖的无非就是有人花的钱比挣的钱还要多，如此经济才能够增长，当人们开始不花钱、不投资、不消费的时候，钱就丧失了流动性，没有流动性，效率就会遍地，经济就会陷入一个漫长的停滞。

而房地产的下行，则会加剧这一恶性现象。

最终我们会发现，当货币的流动效率变慢了，整个社会也就更为固化了，社会的固化就意味着代际间的流动缓慢，普通人成为中产的可能性，只会变得更低了。

这对一个尚处于发展中国家的我们来说，并不是一个好消息。

房地产的刺激力度，一定还会继续加码，但我们一方面要警惕过度刺激带来的负面效应，另一方面还要警惕美国2008年次贷危机的重演。

5月17日，人民银行宣布下调首套房、二套房商业性个人住房贷款下限，根据新措施来看，首套房最低首付款比例变成了不低于15%，二套房不低于25%，这意味着普通人买房的门槛更低了。

更低的门槛，的确能够带动那些还买不起房的家庭买房，但这往往也意味着，买房门槛的降低，可能催生更高的债务违约风险，美国当年的次贷危机就是如此。

这是重大利好消息，也可能是史上最强刺激买房力度，但我仍然不建议那些经济收入一般的家庭在此刻买房。

尽管你的首付比例更低了，但你要还的钱依然取决于房价的高低，不会有太大的变化；更重要的是，当我们面对着一个愈发不确定性的未来，眼下贷款三十年买房，实在是风险极高极高的一件事。

在不确定性的年代，负债几十万上百万贷款三十年买房，实在是极为不明智之举。

种种迹象都表明，眼下还不是房地产抄底的最佳时刻。

房地产的底在哪里，我们可能都还没有看到。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。