究竟该怎么救楼市？

最近，合肥市为了刺激房地产市场，推出了一系列前所未有的购房补贴政策。这座曾经全球房价涨幅领头的城市，在一年内房价暴涨超过40%之后，再次采取强有力的措施来促进销售：

购买新房可享受1%的价格补贴。

本市拥有二孩及以上的家庭可以获得1.5%的补贴。

进城务工的农民购房可享2%的补贴。

购买车位还能额外获得3%的补贴。

尽管优惠措施层出不穷，市场的反应却出人意料地冷淡。许多人对此已感到麻木不仁。购房能力有限的家庭依然难以承担高额的购房成本，而那些有能力购买的家庭则持续观望。

为何会这样？

历经多次市场波动后，市民已经深刻理解到，所谓的“普通人享受优惠不需排队”是一种难以实现的理想状态。人们用“赋税重山”这一成语来形容，普通人的经济承受力确实有其极限。

这样的政策虽然一时能为市场带来些许活力，但其背后的财政负担不容小觑。即便短期内看似“救市”成功，持续上涨的房价最终还是会遇到增长的天花板。到了下一个经济周期，我们又将如何应对呢？

01

雍正元年，爱新觉罗·胤禛登基不久，便推行了历史性的税收改革——“摊丁入亩”。这一改革标志着中国自西汉以来长达两千年的人头税制度的废除，转而实行基于土地的税收。这一政策，连同“火耗归公”和“官绅一体纳粮”的配套改革，不仅解决了清朝初年的财政问题，还大幅减轻了平民的税负。

结果是显而易见的：雍正朝初的中国人口约为2500万，到了乾隆朝，人口激增至3.1亿；而到了道光朝，更是达到了惊人的4亿。雍正的这些政策，无疑对中国成为世界上人口最多的国家起到了决定性作用。

然而，在当今社会，虽然名义上的人头税已消失近三百年，但房地产市场的现状似乎又带来了类似的经济负担。房地产税的特点与人头税惊人相似：

就如同过去人头税一样，现代人几乎每个人都需面对房地产相关的费用，无论是直接购房还是间接租房。

家庭成员越多，住房需求自然增加，这与生更多子女需缴纳更多人头税的状况相似。

在极端情况下，无力承担高昂房价的人可能不得不选择极端生活方式，如无家可归。

在现代，虽然名义上人头税已不存在，房地产却形同新的人头税，其经济负担对普通民众影响深远。

房地产市场的主要受益者是地方政府和银行，其中地价和融资成本占房价的60%-70%，这使得房地产成为地方财政的重要支柱。

显而易见的是，高房价直接影响了民众的生育意愿。在古代，重税使得民众不得不采取极端措施以减轻负担；而在现代，高房价成为压制生育的一个重要因素。

城市化进程中，年轻人口向城市集中，同时农村的生育率也逐渐下降。这种趋势使得整体生育率持续下滑，甚至出现了负增长。这不仅是一个经济问题，更是一个社会问题。

那么，我们是否可以借鉴古代的“摊丁入亩”改革，对现代房地产市场进行类似的调整呢？如果这样的改革成为可能，它将如何实施，以及可能带来哪些积极的社会经济效果？

02

在古代农业社会中，土地是最主要的生产资料，因此雍正帝的“摊丁入亩”政策将税收基础从人口转移到了土地上，从而有效减轻了普通百姓的税收负担。这一政策改变了税收的基础，将其锚定在了生产资料上。在现代社会，生产资料的形态已经发生了变化，最关键的生产资料已不再是土地，而是货币资本。

在高度市场化的经济环境中，只要拥有足够的货币资本，几乎所有类型的生产要素都可以被购买。因此，如果想要进行现代版的“摊丁入亩”，我们应该将目光转向真正的货币资本拥有者。在我国，这一群体主要由大型国有企业构成，这些企业通过极低的利率获得银行系统的信贷，享有比民营企业更多的财政优势。

对于如何有效解决财政问题并减轻普通百姓的经济压力，政策制定者应该考虑对这些大型企业集团征收新的税种，或者调整信贷利率来增加国家的税收入。这样的改革不仅可以减轻普通民众的税收负担，还可以调整和优化财政收入的来源。

在讨论税收政策时，为何主要关注国有企业而非民营企业，这是一个值得深思的问题。当前，国有企业在就业总量中占比相对较低，仅承担了全社会7.2%的劳动力，这意味着民营企业是就业的主体。因此，如果对民营企业进行广泛的税收调整，可能会对社会就业和行业投资造成负面影响。

从国家的长期发展和行业健康来看，国有企业在获得低成本资本的同时，事实上也影响了行业的整体竞争力。因此，对这些企业征税不仅有助于调整营商环境，还能优化国有资本的回报率（ROE），改善“劣币驱逐良币”的现象。

更重要的是，国有企业作为“全民所有”，在经济困难时期应当承担更多社会责任。通过增加税负，这些企业可以为社会作出更大的贡献，体现国有企业的社会职能。

据统计，截至2023年底，国有企业的负债总额约为240万亿元人民币，负债率为64.6%。如果对这些负债征收2%的税，每年可以增加约4.8万亿元的税收。虽然这一数字巨大，但与全国土地使用权出让收入相比，还是不足以完全解决财政问题。

这引出了一个问题：除了提高税率，我们还能采取哪些措施来增加财政收入？在“摊丁入亩”的历史政策中，我们看到了如“火耗归公”、“官绅一体纳粮”等配套措施的成功。现代的税收政策也需配套详尽的措施来确保其效果和公平性。

03

新加坡的房地产管理系统被认为是全球最成功的模型之一，其特点包括高效的房屋供应和资金筹集机制。这个系统主要基于四大支柱：以组屋为主的住房保障制度，强制储蓄的中央公积金制度，国家控制的土地供给，以及抑制投机的累进税收制度。这些措施共同作用，为近80%的新加坡人提供了负担得起的住房。

中国在《关于规划建设保障性住房的指导意见》中提出的目标，显示了从香港模式向新加坡模式转型的愿景。这种转型强调增加保障性住房的供应，以及让商品住房回归其商品属性。然而，实现这一转型的挑战之一是资金的短缺。

提出的一种解决方案是通过一种现代版的“摊丁入亩”政策来创新税收，以增加财政收入。例如，地方政府可以利用土地出让金，大规模购买成品房作为经济适用房，同时通过新的税收机制来补偿这些支出，确保不会损害地方财政的稳定。

这种策略不仅可以缓解公众的住房压力，还可能通过释放地方政府和企业的财政负担来促进经济的广泛增长。这样的税收和财政策略需要勇气和创新，但如果正确实施，它有潜力解决包括财政缺口、人口下滑在内的多种社会经济问题。