房地产！国家放终极大招了吗？

　　最近地产股涨得很好，全因小作文行情。

　　小作文咋说的呢？

　　彭博社说了，中国考虑政府购买存量住房缓解供过于求，就是政府收购房子去库存。

　　然后各路神仙开始发挥，什么政府收购7万亿，以旧换新10万亿，城中村改造20万亿……

　　不知道啥时候开始，万亿这个计量单位已经变得稀疏平常。

　　就在大家将信将疑的时候，有个地方跳出来了，公开宣布，我就准备这么干了。

　　这个地方是杭州临安，都谈不上县级市，只是杭州的一个市辖区。

　　临安区政府说了，咱收的房子啊，要以整栋为单位收，同时单位建筑面积不超过70平米。

　　其次，这个房源还要配车位，60平以下每套0.6个，60平以上每套1个。

　　收购价是周边房子的评估最高价。

　　这次收购不超过10000平方米，只要现房或者一年内可以交付的房子。

　　我用小学数学扎实的功底认真计算了一下，每套房70平，10000平米相当于143套房，同时要配备143个车位。

　　看到这个要求，让我想到一个段子，用人单位招聘，年龄不得超过25岁，但是工作经验不得少于30年；说了性别不限，但又要求穿黑丝上班；说好狼性文化，一个月工资3000，其中2000还是绩效。

　　临安的这则公告就给我这种感觉。

　　你说当下的现房或者一年内可以交付的房子，居然可以搞到建筑面积不到70平，同时还要配备车位，并且还是一整栋楼都是这样的，哪家房产商会设计这么秀逗的住宅啊。

　　前后矛盾，根本没有诚意。

　　除非……

　　除非它收的不是住宅，是商住。

　　对嘛，商住就讲得通了，它完全符合临安收房的定位，这些看似前后矛盾的要求，突然又变得合理起来。

　　话说，政府收再多的商住，跟现在一二手房买卖有关系不？

　　半毛钱关系都木有，商住完全是一种独立的存在，二手房买卖的时候，根本不带它玩的，不入流的东西。

　　实际上政府收购存量房也不是什么很新奇的东西，早在2022年就有城市开始搞了，而且这规模比临安不知道大了几个数量级。

　　这个城市就是郑州。

　　2022年9月，郑州就已经完成了第一批2万套人才公寓收购，至今高标准筹集人才公寓20.1万套（间），配租3.7万套（间）。

　　公告上讲得非常清楚，“加快保障房租赁，降低公寓市场库存”，跟我们认知里的一二手房交易依然没有半毛钱关系。

　　而且这两年郑州房价的走势，也从侧面证明了政府收购存量公寓并不会影响房价持续萎靡。

　　可能有人会说，不对啊，前不久好多城市，比如郑州、南京、福州、武汉、青岛、无锡搞以旧换新又是怎么回事，好像也是政府下场收购房产吧。

　　没错啦，这个和政府收购存量房是两码事。

　　以旧换新指的是政府收购你的二手房，然后你拿着钱去买一套新房。

　　而且收购的二手房要求还是非常苛刻，以郑州为例，要求房龄不超过15年，面积不超过120平，位置还必须在金水区和郑东新区，还要在三环内。

　　啥概念？

　　房龄15年以内，也就是2010年以后竣工的房子，三环以内的金水区和郑东新区，综合起来相当于北京三环内或者上海内环内2010年以后120平以下的房子。

　　扪心自问，你说满足条件的房子能有多少？

　　这种政策针对的还是顶层的那些富余阶层，大部分人是涉及不到的，毕竟站在政府的角度，它把房子收回来也要考虑后续运营问题。

　　亏可以，但不能亏得太夸张。

　　并且，这种收购还有上限，全年只收5000套。

　　因此迄今为止，还没有一个面向普通群众或者普通开发商的收购政策。

　　更多关于房地产的认知，不太方便在公众号里写的，大家有兴趣可以来我圈子，我有时间可以跟大家分享，现在只要299元/年。

　　其实政府挑挑拣拣也是情有可原的，关键是大家都没钱，想要消耗如此庞大的库存，靠地方举债显然是行不通的。

　　于是大家又就联系到最近准备发的超长期国债，有没有可能这次超长期国债就是给收购房地产做准备的呢？

　　话说这次的超长期国债有1万亿呢。

　　我看了下，国债的用途有五点：1、粮食安全；2、能源安全；3产业链供应链稳定安全；4、城市基础设施和保障性安居工程配套基础设施；5生态环境保护修复。

　　其中第四点的确提到了保障性住房的建设，但请注意，这里的保障性住房只针对人口在300万人以上的城市，一共35个，分别是：

　　上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄、合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

　　也就是说，除了这35个城市以外，别的城市房地产基本已经盖棺定论了。

　　说实话，1万亿看着挺多，但有多少可以分到保障性住房上，然后这35个城市又怎么分配资金。

　　哪怕把1万亿都分给它们，平均一个城市也就285亿，200多亿还不如直接发个城投债得了，实际肯定会更少。

　　所以我并不认为把这些钱砸到保障性住房的建设上，会改变房地产的现状，因为体量实在太小。

　　之前有各种机构测算过：

　　如果要把住房去化周期压降到 18 个月以内，对应需 要消化 7.7 亿平方米库存，对应均价约为 9779 元/平方米，大概需要7万亿。

　　这还不算以旧换新的二手房收购。

　　还有一个很致命的问题，就是房子就算收回来了，该如何运营？

　　看上面的意思应该是做公租房，走新加坡模式的。

　　但是以中国现在平均租售比来看，买房出租恐怕真的要100年才能回本，这还不算期间庞大的运营成本。

　　以老夫当年做长租公寓的经验看，2000块租进来的房子，4000块租出去才刚刚打平，也就是说运营成本起码去掉一半。

　　所以吧，我倒是更加倾向于国家对于保障性住房的态度是试点型的，绝对不像某些自媒体认为的那种大包大揽，然后房价开始猛涨。

　　比如郑州收购公寓就开了一个很好的头，当然，还有深圳，广州等等，这些城市已经动起来了。

　　房地产市场已经慢慢地发生了改变，只不过这些改变不是某些人希望看到的结果罢了。

　　还有一点大家一定要注意，即使政府出面收购房产，也一定作为民生保底用的，让更多买不起房的人可以安心租房，不用担心被房东赶走。

　　未来租房会渐渐成为年轻人的首选，只要经济没有好转，买房的人只会越来越少。若干年后，等保障房制度成熟起来了，说不定房地产税之类东西就要搞起来了，以此来弥补财政的亏空。

　　还是那句老话，在形势不明朗的情况下，尽可能不要负债。

　　我是七叔，一个亏了钱，又爬起来的男人

　　这个人，有点风趣，也有点骚气