这家头部房企，这么干简直是降维打击！

艳姐说

2023年全年，全上海新盘销售突破百亿的项目仅有4个，排在榜首的是：

合生在杨浦滨江打造的缦云上海。

作为去年的销冠盘，缦云上海一度在行业内外火得一塌糊涂，有无数同行去反复品鉴学习过，大家都试图去复盘背后的成功逻辑，却无一例外地发现很难学会。

因为这个项目实在是太特别了。

它和大部分豪宅项目，是完全不一样的操盘逻辑，将一些在普适的操盘思维中，非常后置的、甚至到交付后都不一定能展现的内容：

极致前置化。

在这个项目的前期规划中，合生的各个条线端口自上而下全面打通，都非常早地介入到了各个产品维度中来，甚至物业在景观概念深化阶段就已经开始深度参与进来……

这种全条线的介入前置化，带来的是在整个行业都几乎前所未有的：

顶尖生活方式的前置运营。

这也是缦云上海和其他项目最本质的不同，不只是在硬核的物理空间上极致打磨，更是对未来生活做了非常系统性、生态化的规划……

当别的项目还在努力提升“产品力”的时候，缦云上海却是在细微之处都蓬勃着非常超前的顶尖“生活力”。

01

玩命抠细节，

大师级品位穿透“生活美学”天花板

很多业内的朋友应该知道，缦云上海是合生近年来倾全力打造的缦品牌代表作之一，而缦品牌则脱胎于2018年安缦酒店创始人Adrian Zecha先生与合生战略合作。

世界大师级人物的赋能，给这个项目注入的是非常有辨识度的产品底色，以及一些异常执著的品味坚持。

即便是在临时搭建的售楼处，无论是抬头间看到的艺术装置：

还是转角处徐徐展开看到的如此禅意雅致的一幕……都在诉说着不凡的审美力。

早在去年时，因为高难度的、成体系化的金属线条与圆弧结构的广泛运用，缦云上海的样板房就已经狠狠轰动过一把。

也因为这两个基础元素的注入和贯通，整个项目的整体性和居住感已经可以说是强到惊人。

当时，艳姐就忍不住感叹：

这么“玩命”抠细节，让别的项目可怎么玩？！

未曾想，今年的3期样板房，就相较去年又进一步升级了！而艳姐观察下来，在细节打磨上，合生坚持做了3件事。

一是为了保持调性，不用过多繁复的元素。

缦云上海用到的最多的两个材料是岩板和木饰面，被运用到了大大小小的台面、背景墙、门板中……所以合生核心是在单个材料的丰富度上做文章，比如整个项目7种户型，运用到的高级岩板就足足有13款。

二是在元素的运用上，必须要满足两个条件：

①最大限度内做到整板。甚至3期的玄关背景墙直接用整块通高的岩板来完成，因为层高太高，板幅高度都有接近2米7。

②只要是同一材质出现拼接，即便不在同一平面，也要尽可能做到连纹或是拼花造型。大家可以仔细看看卫生间的这个台面，横向和竖向的连纹衔接都非常自然。

三是基本保证所有的木饰面，都做到半开放式呈现。

半开放式简单理解就是要能够看到、甚至是摸到木头的真实纹理质感。

为了实现这一点，需要用可以保留住木材的天然肌理也更环保同时也更贵的开放漆、木皮厚度也要是普通木皮的几近两倍甚至是更厚。

但也因为坚持做了最原始的保留，所以才有了我们看到的：

木饰面大整板和连纹拼花惊人的统一呈现。

在3期中，这样从上至下的整块木饰面、如此复杂的肌理，却愣是做到了非常完美的斜对角对缝拼接。

甚至合生还基于此，做了一些不一样的产品输出。

比如三期样板房这个奢侈大气的装甲子母门，就是用了两款不一样的实木贴皮。

但仔细观察子门，就会发现因为表面镀了一层特质的防火工艺膜，甚至还有非常独特的金属质感。

艳姐站在门口反复品了很久，还特意去咨询了合生的精装设计师：既然如此，为什么不直接用金属材质？

设计师告诉艳姐，因为金属“冷感”太足，怎么做都不够温馨，所以合生宁愿走“弯路”去创造有温度的金属感。

这样一个精装水准，其中的材料损耗率、成本投入、以及加工的工艺精度要求、甚至是需要独立开生产线来定做的大小配件……光是看成品都能让懂行的人头皮发麻。

而合生这些坚持背后，核心依旧是在输出着更强的整体性和居住感，也是更符合高端客群取向的高级审美。

甚至在样板房里，还能看到一些更隐性的“生活美学”。

比如很多富豪往往很忌讳住太过“智能”的房子，因为市面上大多做智能系统的都是无线控制，很难保证充分的隐私性，所以宁愿放弃便利性。

而缦云上海为了业主更便利的生活同样做了智能家居系统，却是花了大精力做了总线控设计，通过预埋好的线路、不需要网络就能集成控制，更稳定、也更隐私。

怎么形容呢？缦云上海是豪宅、是一个定制化的“孤品”，但更是：

拥有高级审美、还适合居住的家。

这就是AZ所带来的其他项目无法取代和模仿的：

对高端客户、对品质生活的极致理解。

直到今天，缦云上海还是整个杨浦滨江唯一一个纯粹只做大户型的项目，起步的户型都在150平以上，到今年三期户型门槛已经抬到了200平以上，主推的户型也是建面约207平和约253平的四房两厅三卫，甚至都还是准一梯一户的设计。

这种坚持，带来的是什么呢？

典型四叶草户型下，做到南北通、大阳台、大宽厅、大尺度……甚至同样200平的建面，别的市区豪宅得房率可能只有72%，但缦云上海可以做到近80%。

建面约253平四房两厅三卫

尤其是建面约253平的大户型，在拥有南向双套房的前提下，还做了约7.7米宽的大横厅。

结合主力约3.3米的层高、LDKB一体化的设计等，将平面空间与立体空间的尺度感和舒适度都拉满了。

但大家要知道，即便是今年最火爆的几个市中心豪宅，也有不少配置了中小户型。

背后可能是有多方面因素限制的，但从结果端看，缦云上海是如今放眼看整个上海都为数不多的纯大宅项目，这也是这个项目从开端就不太一样的地方。

因为缦云上海坚持去打造的顶尖生活方式，是压根不需要小户型的。也只有大宅，才能享受到最好的尺度与空间，才能住得更舒服。

02

还能这么造生活？

缦云上海“超神”了！

居住的物理空间，是未来生活场景中最核心的载体。而对于如今的绝大多数项目来说，都还是在努力做好居住空间的路上，但是能够做到如缦云上海这般水准的，都屈指可数。

而缦云上海的最大魅力则在于：

即便抛开居住空间不看，都已经做到 “超神”级别。

这个项目对生活方式的营造，不是简单地让你在相对封闭“家”里住得舒服，而是几乎全方位无死角地对生活做系统性、生态化的规划。

我们依旧先从产品端看。

缦云上海有足足约3.5万方的沉浸式园林景观，组成非常丰富，主打为业主营造艺术感的度假体验：

要将艺术融入景观，更要将生活融入景观。

因此所有的景观空间，都不只是追求形式上的美，更是丰富生活功能场景的加码落位。

比如三期中还会充分利用宅前空间，不仅能做小型的篮球场等，还可以结合自然的地形做出很难在小区中看到的、高低起伏的体测练习场……

但是，这样的景观空间，也不过是缦云上海给业主上的一道“前菜”。

缦云上海还拥有着哪怕在上海都非常罕见的双会所，由一个独立的约3000平的会所+将分布于大约20栋楼中的N个泛会所组成。

朋友们，这可是20栋楼啊，整个缦云上海总共也不过才20栋楼出头。

也就是说，几乎是全项目做到：

会所无处不在。

因为如此大手笔的铺排，所以相应的，缦云上海光是泛会所的功能空间，就丰盈到超乎想象：儿童乐园、书吧、四点半学堂、棋牌室、共享办公、自助咖啡吧、茶室、甚至是宠物乐园……

再看独立的会所除了常规的泳池、健身房，还有很多轻运营的模块，比如：家政服务中心、健康管理中心、米其林餐厅……

这和以往大部分会所会做的很高大上、但非常空泛、实际使用率又不高的模块相当不一样。

缦云上海落地是很全面、很实在的，甚至还在充分挖掘业主自己可能都没有想到、但又真正需要的“隐形需求”。

所以为什么缦云上海要自上而下地从一开始就将全条线前置性拉通进来？

因为缦云上海做的这一切想要真正落地，难度都非常大，因此从前期的配置到后期的运营，都务必要确保万无一失，那就必须要相关的条线提前深度参与进来。

而在主打生活方式营造的缦云上海，物业的参与度和重要性，也都远超其他市面上的产品。

而依托于缦品牌，缦云上海也融入了一套非常牛逼的无边际服务体系。

这个足足有280项标准化细则来支撑的强大体系，从时间、空间、私属三大维度，刷新了整个行业的服务天花板，甚至比奢华酒店都还要更胜一筹。

未来缦云上海的业主都会有私属的管家，就像是自己的私人秘书一样，可以帮助你解决大大小小的琐事。

凭借着强大的体系和资源嫁接能力，合生甚至已经为缦品牌链接起诸多颇为不可思议的高端生活方式资源，形成了一个强大的、还在不断扩大的生态圈。

缦品牌的生态圈

未来生活在缦云上海，艺术展、插花、茶道、音乐会……也都不过是最普通的日常。

我们之所以相信合生能够做到，也是因为这一切早就在缦合北京等项目之上有了成功的实践，对高端圈层的运营能力强到超乎想象。

比如缦合北京甚至已经是北京涉外交流的世界500强服务基地。

不过，缦云上海更特殊的一个点在于：这不是一个纯住宅项目，而是目前杨浦东外滩唯一的一个一线滨江旗舰TOD综合体。

足足约88万方的总体量，除了纯高端改善的住宅，还涵盖了五星级购物中心合生汇、滨水总裁公馆、5A甲级写字楼、风貌建筑等多种高端业态。

按目前的进度，不出意外的话，约10万方体量的合生汇商业预计2026年底竣工。

这意味着，当住宅部分开始真正全面呈现的时候，业主也差不多能够开始享用高端商业的配套了。

这是在大多数综合体中都很难做到的兑现速度与力度，但缦云上海未来甚至可以通达地铁；隔壁地块恰好还有由杨浦区引入上师大附属初中；整个杨浦滨江都是美团、B站、字节、中交等千亿级的企业总部……

大家仔细思考一下，是不是该有的都有了？

前段时间，艳姐还恰好看到了一则缦品牌的消息：缦云广州官宣引入广州天河外国语学校集团办学。

这件事是合生为了给业主兑现更美好的生活，努力去拉通做到的。艳姐相信，如果不是缦云上海这块地边上恰好搭配了代建的学校，大概率也会有相应的动作。

回过头来看，从住宅产品端到服务端再到综合体和配套赋能，缦云上海背后的系统性规划能力，都太超前太领先了。

更惊人的是，合生真的有这个能力去拉通落地。

所以为什么同行都在研究缦云上海，最后却又都基本放弃了学习？

因为即便能够勉强学会产品，但背后更多的体系化生态化的规划、服务，以及最终导向的高端生活方式的营造，都不是短时间内可以真正学会的。

也因为只有合生能够做到，所以关于缦云上海的故事，才更让人动容。

03

六边形战士!

领跑上海的溢价能力

艳姐曾看过缦云上海业主的一个专访，有在楼市观察、挑选已久的业主评价缦云上海是“一枝独秀”，是看的诸多新盘中：

综合得分和调性是最好的。

业主专访截图

整体看，产品很好、配套很省心、服务很不错、又离江边很近、生活非常丰富多彩……

用行业的老话来说，是个“六边形战士”。

大家可能鲜少有见到这样去形容单个项目的，因为一个项目可以做到单方面出彩还是相对容易的，但是要各方面均好，难度相当高。

尤其是地段，是最难以更改的。

但是缦云上海，出生就在杨浦滨江。

相较于其他滨江板块，杨浦滨江还处在区域大力整体开发、蓄势待发的阶段。

但是总规模2.6倍于前滩、5倍于陆家嘴的发展蓝图、已经大量注入的产业、建造中的千亿级总部、以及加速更新的城市界面……都注定了我们必须要用发展的眼光看这里。

要知道，作为上海未来最大的“潜力股”之一，缦云上海最新一期的备案均价也才刚过12万/㎡，但观察一众一线滨江项目的定价、以及杨浦滨江已经最多放开到20万+/㎡的房地联动价，就不难明白这个价格放到未来也不过是洒洒水。

而从当下来看，同总价段，要买到比缦云上海地段更好、产品与服务更好、户型更大的楼盘，几乎是不可能的事。

因为太过均好，也因为错过了就可能不会再有，所以才有了现象级的缦云热度。

艳姐住得离缦云上海很近，恰巧也是合生系的业主，对于合生的产品溢价力，可能也是最有发言权的人之一。

艳姐住的小区有些年代了，房子大约是20年前入手的，而到今天，总价也已经差不多翻了20倍。

这背后是因为上海和杨浦都在不断迭代发展，也是因为产品还算抗打，在一众次新房中颇为独领风骚。

而20年后，更强大的合生，带着对居住对生活的进阶理解，在杨浦滨江落地的六边形战士缦云上海，显然也已经遥遥领先了……

主编：张艳

责编：Nanako

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