网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

北上海,真的要被时代抛弃吗?

0
分享至

不管心理上能不能接受,北上海确实发展的慢。



上海现代化开发的起点是外滩、南京路,通常以国际饭店为坐标原点。

我们发现,南部确实更加成熟。



向北5公里是大宁,地段能级不如南部的徐汇滨江。

西北5公里是真如、甘泉,能级不如西南部的徐家汇、定西路。

向东北5公里已经跨过瑞虹新城,到达和平公园、东外滩一带,能级大致相当于后开发的浦东。

标在中央活动区规划图上,能级一目了然。



简单来讲,向南五公里基本在CAZ内,向北5公里基本出了CAZ。

向北10公里是宝山共康,向南10公里是前滩,能级差距更大。



巧合的是,西南10公里是漕河泾开发区地铁站,西北10公里是桃浦核心祁连山路地铁站。

漕河泾与桃浦,几乎是外环内两个极端。

东北10公里是三门路、复兴岛,最近互联网企业过来,发展的还算不错。

西南10公里西郊宾馆、漕河泾一带,发展更早更成熟。

15公里基本到外环,西南外环和北外环的差距不讲了,肉眼可见。



北上海掉队,主要是1992年后。

一些朋友认为上海政治中心在康平路,本来西南部发展就早。

有一些道理,但是城市边界的扩张主要还是经济发展决定。


1957年上海地图

1957年时,人民广场是绝对的地理中心,南北均衡。

1988年,上海建成区地理中心还是人民广场。


1988年上海地图

1992年浦东开始大开发,上海整体上了快车道,南北差距才真正拉开。

北上海是如何跑输的?以后会不会反超?



北上海跑输,原因之一是黄浦打败了静安。

黄浦、静安原来并驾齐驱,是上海这座城市的灵魂和凝结核。

黄浦选择了向南,合并了南市、卢湾。

静安选择了向北,合并了闸北。

现在明显黄浦发展更快,南市、卢湾、黄浦融为一体。

在董家渡、老城厢买房的人,不会再觉得这里是南市。

闸北的印记却始终存在。

新房价格就能看出地段差距,整个黄浦都站稳了16万,上海绝对的一线。

苏州河除了苏河湾其他地方只敢批10-13万,二线价格。

上海的地段一环一环扩散,最核心的地带北上海跑输了,次级地段能级跟着下降。

西藏北路如果跟老城厢地段一样,大宁就能对标徐滨。

九十年代南市区、闸北区都不太发达,为什么现在南市区完全融入黄浦,闸北却还顶着新静安的帽子?

有一个原因就是静安闸北合并太晚。

黄浦2000年就吞并了南市,那是上海发展最快的黄金年代。

黄浦出钱南市出地,开发了一大批楼盘。

2011年合并了卢湾,老城厢一带跟新天地慢慢靠拢。

卢湾、南市南部相对薄弱,又赶上了世博大开发,地段整体抬升。

完全参与了上海的黄金20年,黄浦全境中央活动区。



2015年底静安才合并闸北,2017年上海开发速度就慢了下来。

该来的资源基本都来了,静安-闸北组合错过了攻城略地黄金时期。

为什么2015年才合并,可能因为运气吧,上海各区的发展运气成分本来就很大。

再加上一些不能说的原因,静安发展一直不太顺利。

合并之前不夜城、大宁一带就不错了,华侨城苏河湾已经奠定了一线豪宅地位。

静安到底给闸北赋能了什么?

黄浦2000年合并南市,现在主流购房者当时还没成年或还没来上海,完全没感知。

2015年的事情大家基本都有印象,也影响了两区的融合。

可能20年后,大家也不记得闸北的事情。

你觉得接下来这20年,闸北哪些地段能成长起来?

2025年哪些板块涨起来

哪些板块一分不涨 欢迎私信咨询



静安跑输了黄浦,虹口、杨浦又跑输了长宁、徐汇。

长宁的崛起 ,又是运气太好。

改革开放后我们决定吸收外资,最终选址在虹桥经济技术开发区,成就了古北,成就了长宁。

为什么选这里?

有个说法是,为了不占外商便宜。

外商在虹桥机场落地,往东走7公里,我们在人民广场出发,往西走7公里,刚好在虹桥开发区这里汇合。

野史的说法都挺野,不过选址长宁肯定跟虹桥机场有关,近水楼台。

到现在长宁依旧是涉外氛围最浓厚的区域,机场真的给了很大贡献。

虹口、杨浦自然没这个优势。

徐汇运气也不差,拿到了上海最早的地铁1号线,1993年就通车了。

2号线本来要去杨浦,两区各拿一条重磅线路也不错。

伟人突然要搞浦东,领导只好让2号线去了浦东,杨浦错失机会。

直到2007年杨浦腹地才迎来第一条地铁8号线,还是赶在世博前通车降低了运力,比徐汇晚了十几年。

世博的故事不讲了,杨浦滨江、北外滩一带确实也是备选方案之一,后来就选黄浦、浦东、徐汇一带,这运气差距真没办法。

徐汇、长宁现在是发展最迅速的市区之一,差距越拉越大。



想想上海这段时间的机会,开放外资、上汽、互联网、房地产、金融、世博会、央企总部、长三角一体化甚至现在的未来产业先导区,都跟虹口、杨浦、闸北关系不大。

现在互联网企业去了杨浦,算是扳回一些运气,希望未来摆脱垫底标签。



南北两区各自老大差距拉开,下游地段差距自然拉开。

南北小弟的差距,也影响了大哥们的发展。

1958年上海发生了一件大事,吞并了江苏10个县城,面积扩大8倍以上。

这些区域起点不如上海,但是版图的扩张极大的影响了上海发展。

2000年上海划了4个副中心,初心是做凝结核,带动东北(五角场)、西北(真如)、西南(徐家汇)、东南(花木)各自的开发。

反过来讲,各个片区的经济实力,也决定了各个副中心的上限。

徐家汇的下游小弟,太能打了。

一号线下去有莘庄,向南辐射奉贤。

黄金时期上海版图上四分之一的区域,居民进城第一站都是莘庄。

上海南站对接金山小火车,抢了金山客流。

九号线下去是七宝,向西收割整个松江。

五角场最多辐射一下淞南,真如辐射嘉定,腹地还是不如徐家汇广阔。

没办法,合并的10个县城西南部居多。

有小弟众星捧月的支持你,你才是中心。

上海的发达,根基还是江浙的繁华;徐家汇的成就,也离不开西南的大片郊区。

北上海本来有崇明岛这个大杀器,空间极大,可惜2017年定位成生态岛。

东外滩20年,还处于开发初期;前滩10年,全部建成。

前滩崛起有运气成分,也离不开腹地的资源支持,广大的浦东南部、闵行浦江、奉贤等,都可以将前滩作为进城第一站。

上海南部的优势,现在看起来是全方位的,从核心到边缘,全面的领先。

归根到底,还是得了地利。

天时大家共有,人和网上不能讲,地利就成了拉开差距的主要原因。

看操盘细节,北上海犯了很多错误,诸如浪费了中原地区、三号线资源的抽离、东外滩拆迁困难等等。

其实很多都是土地资源不足导致的无奈。

地理条件,仍旧是决定城市命运最大的因素。

你觉得北上海未来会追上乃至反超吗?

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
“美国芯片不再安全,谨慎采购”!中国4大行业协会发声,多家A股公司回应“实体清单”影响!

“美国芯片不再安全,谨慎采购”!中国4大行业协会发声,多家A股公司回应“实体清单”影响!

证券时报
2024-12-03 19:21:07
父母的房产过户给子女,“在世办理”和“过世办理”,哪种更划算

父母的房产过户给子女,“在世办理”和“过世办理”,哪种更划算

巢客HOME
2024-11-11 06:00:02
莫言:嘴甜的人不深交,常诉苦的人是废物,自来熟的人不值得信任

莫言:嘴甜的人不深交,常诉苦的人是废物,自来熟的人不值得信任

清风拂心
2024-10-31 13:35:12
范冰冰饭局照流出,喝酒还吐舌头,素颜温婉大方,和妆后判若两人

范冰冰饭局照流出,喝酒还吐舌头,素颜温婉大方,和妆后判若两人

南城无双
2024-10-25 23:54:18
俄乌和谈正在加速到来?俄高层被曝已在讨论战后“胜利叙事”

俄乌和谈正在加速到来?俄高层被曝已在讨论战后“胜利叙事”

澎湃新闻
2024-12-03 15:16:33
放假通知!2025中小学寒假放假时间确定了,家长却表示难以接受!

放假通知!2025中小学寒假放假时间确定了,家长却表示难以接受!

妍妍教育日记
2024-12-01 17:55:03
霍家现身南沙!郭晶晶地位仅次于霍震霆,三兄弟跟在她身后像随从

霍家现身南沙!郭晶晶地位仅次于霍震霆,三兄弟跟在她身后像随从

博览历史
2024-12-03 16:50:31
约炮用力过猛,女子当场死亡,男子被判两年

约炮用力过猛,女子当场死亡,男子被判两年

书画艺术收藏
2024-11-18 20:00:02
超大的巨型国家国土的缺陷:俄罗斯领土太严寒了,出海条件太差了

超大的巨型国家国土的缺陷:俄罗斯领土太严寒了,出海条件太差了

蜉蝣说
2024-12-03 16:27:28
1比4!5次交手输4次!19岁林诗栋遇克星,球迷:咋当领军人物?

1比4!5次交手输4次!19岁林诗栋遇克星,球迷:咋当领军人物?

阿览
2024-12-03 12:01:16
广州买房人:亏麻了!老子要买回市区!!!

广州买房人:亏麻了!老子要买回市区!!!

房二娃
2024-12-04 12:02:21
收评:沪指跌0.42%,地产、医药等板块走低,人形机器人概念活跃

收评:沪指跌0.42%,地产、医药等板块走低,人形机器人概念活跃

证券时报
2024-12-04 15:37:09
最后35公里,叙叛军出动苏联火箭炮:俄军苏35战机基地要被连锅端

最后35公里,叙叛军出动苏联火箭炮:俄军苏35战机基地要被连锅端

史行途
2024-12-04 15:56:23
作品已禁播,他被AI换脸,彻底凉凉

作品已禁播,他被AI换脸,彻底凉凉

银河卧谈会
2024-12-01 20:42:00
造不出核心技术,注定韩国产业的内卷大溃败

造不出核心技术,注定韩国产业的内卷大溃败

秋雨战歌
2024-12-01 20:07:56
24岁女孩指甲惊现“玛莎拉蒂”标志,医生提醒:赶紧切!

24岁女孩指甲惊现“玛莎拉蒂”标志,医生提醒:赶紧切!

大象新闻
2024-11-21 13:58:23
俄罗斯战败有利于世界和平

俄罗斯战败有利于世界和平

超人强动物俱乐部
2024-12-01 21:48:45
惜败!米勒34+3,乔治29+8累到喘气,纳斯谈恩比德,真该留下哈登

惜败!米勒34+3,乔治29+8累到喘气,纳斯谈恩比德,真该留下哈登

巴叔GO聊体育
2024-12-04 11:24:19
美国放出了一把火,越南被烧出“原形”,没想中国却因祸得福!

美国放出了一把火,越南被烧出“原形”,没想中国却因祸得福!

常高俊April工作室
2024-12-04 08:57:46
范尼承认离开曼联痛苦失望,仍感谢阿莫林一事!再迎执教英超首秀

范尼承认离开曼联痛苦失望,仍感谢阿莫林一事!再迎执教英超首秀

罗米的曼联博客
2024-12-03 11:20:22
2024-12-04 16:39:00
环线房产咨询
环线房产咨询
上海寰线商务咨询有限公司
996文章数 8515关注度
往期回顾 全部

头条要闻

琼瑶在家中轻生身亡终年86岁 遗书公布

头条要闻

琼瑶在家中轻生身亡终年86岁 遗书公布

体育要闻

心里苦!凯恩退出本赛季第一项冠军争夺

娱乐要闻

琼瑶在家中自杀离世,千字遗书曝光

财经要闻

梁建章:建议对生孩子家庭发10万元

科技要闻

被字节起诉的实习生,写了AI顶会最佳论文

汽车要闻

表现够全能 柴油版二代哈弗H9或许更适合家用

态度原创

房产
健康
游戏
手机
教育

房产要闻

三亚楼市,存量飙升!最新141个住宅盘清单发布!

花18万治疗阿尔茨海默病,值不值?

《血源》已开始维护引热议 网友:别抱太大希望

手机要闻

华为Mate 70 Pro+跌落测试:两米多落下砸碎瓷砖 丝毫无损

教育要闻

别让不当言语伤害孩子:亲子关系中,这5种错误表达方式要避免

无障碍浏览 进入关怀版