跌50%+！深外龙学区房，还有救吗？

来源：深圳淘房志

撰文|熊猫侠

从“四大”到南二外，从深高北到深龙外，深圳的学区房似乎都没能逃过跌落‘神坛’的命运。

近日，熊猫侠收到了好几套关于龙华第一梯队学校--深圳外国语龙华学校（以下简称深外龙）放笋盘的消息。

龙光·玖龙玺，建面89平四房，仅售680万；

书香门第上河坊，小户型单价已经向下破5字头；

龙悦居四期，上车门槛只要320万.....

仿佛每一次小区的成交，都在不断刷新‘下限’，成交越活跃、业主越心酸。

高峰期单成交价一度逼近15万+深龙外的学区房，如今一地鸡毛，它们还有救吗？

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目前价格很低，可以抄底

价格还会回落，再观察一下

不了解

深外龙学区房价格差异巨大

有的逆市上涨，有的跌了50%+

由于深外龙是九年一贯制学校，小学和中学的招生范围并不完全覆盖。

目前，带深外龙华学校九年制学位只有四个小区，包括莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院和龙悦居。

在这四个小区中，前三者都是龙华顶级豪宅，小区内全部都是超大户型。

莱蒙水榭山凭借产品的稀缺性，在这一轮楼市调整期中，表现非常优秀，小区价格基本上没有受到市场波动的影响，依然保持绝对高位状态，甚至有业主放盘单价超过20万+。

来源：链家网

熙园山院表现也不逊色，别墅产品，从2021年的成交单价14万+一路涨至16万+，实现逆市上涨。

来源：行舟深房

小区内建面159平的平层大户型4房，高峰期成交单价约11.2万/平，目前相近面积段、同户型二手房，最低单价约10.5万/平，跌幅仅约6%。

圣莫丽斯的别墅、复式的价格相对高位、稳定，平层二手房的价格波动稍微大一点。

圣莫丽斯C区建面195.87平的四房，高峰期成交单价约9.22万/平，目前低楼层超笋盘的单价仅7万+，跌幅20%+，这套笋盘也是小区内单价“地板”。

来源：行舟深房

而四个小区中，唯一的“异类”--龙悦居四期，更是乘着深外龙的东风，从30多万的原始价，一路涨到720万，实现了25倍的涨幅，堪称深圳楼市的“奇迹”。

但是，龙悦居四期的产品，全部是60多平的两房，是市场通货，再加上疯狂炒作，价值泡沫巨大，因此楼市下行期，成交价一路走低，单价从11.4万跌至5字头，跌幅超50%。

此外，中学可申请深外龙的几个小区中，比较有代表性的就是龙光·玖龙玺、书香门第上河坊、万科金域华府，整体跌幅跟龙悦居四期相近。

龙光·玖龙玺拥有市场上绝版很长一段时间的建面89平的四房，高峰期成交单价可是突破了13万/平、总价到了1200万，现在笋盘报价只要680万，单价7.64万/平，跌幅达到43%。

来源：中介爆料

书香门第上河坊的小户型，建面42平的1房，高峰期成交总价有428万，单价破10，上个月成交总价回落到217万，跌幅近47%。

来源：行舟深房

万科金域华府最高成交价也是接近11万/平，现在基本上单价6字头，跌幅也超过了45%。

虽然在楼市高峰期，深外龙学区内的改善型、刚需型通货住宅，可以凭借市场炒作的东风，实现快速上涨，单价甚至逼近三大豪宅，但是，市场一旦出现调整，豪宅独一档的保值性就展现了出来。
而现在，通货住宅连部分豪宅的一半价格都不到，价差其实过大，对于购房者来说，算是不错的上车机会。

深外龙学区房，现在可以买了吗？

作为这一轮楼市下行期中，波动非常大的区域，深外龙学区房目前的泡沫挤压很彻底。

毕竟深外龙作为龙华绝对的第一梯队学校，每次中考成绩在龙华都是数一数二的存在，教育实力毋庸置疑。

如果对学校资源有追求，且准备定居龙华的家庭来说，能在深外龙学区内捡漏就一定要捡。

首先深外龙学区内的三大豪宅--莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院肯定是可以入手的。

不仅是居住舒适度高、学校好，并且在这一轮市场下行期中，经受住了市场的波动考验，具有很强抗跌性，对于有实力的购房者来说，是不错的选择。

其次，龙光·玖龙玺建面88平的4房，依然是市场上的相对稀缺货，也算是深外龙学区内的通货住宅里的上等品，从改善的角度来看，可以入手。

至于小户型赛道，如果是刚需家庭自住，比起书香门第上河坊，龙悦居四期的两房性价比更高，毕竟后者是带深外龙华学校九年制学位的。