林地买卖面积有误差，能否要求解除合同并双倍返还定金？

在林地买卖中，现实面积与估算面积差异过大，买家能否要求解除合同并双倍返还定金？

2022年5月2日，谭某与韦某签订《林木买卖合同》，合同约定谭某将约为90亩的桉树林木卖给韦某，价格为468000元，谭某负责解决木材运输所经过的道路问题及开具办理林木采伐许可证，韦某先付谭某68000元作为定金，得采伐证后进场再给200000元，待全部砍完木材后付清所有余款，韦某获得采伐许可证后3个月内砍伐完毕并把林地交给谭某更新造林。双方签订合同后，谭某于2023年3月18日办好《林木采伐许可证》并通过微信将照片发送给韦某，韦某认为实际面积才62.7亩，与合同约定面积相差过大，不愿继续履行合同，双方因此产生争议。因韦某拒绝履行合同义务，谭某将案涉林木转让给案外人，案外人已组织工人进行采伐。

案件焦点

买卖合同中约定的林木估算面积与实际面积差异大，应由谁承担违约责任。

法院裁判

武宣人民法院认为：本案中双方达成的林木买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于案涉林木买卖合同是否解除问题。经过法庭调查，现案涉林木已转让给案外人，且案外人已进行采伐，合同标的物已不存在，法院准予解除。

关于返还双倍定金问题。定金是指合同当事人为了确保合同的履行，根据双方当事人的约定，由一方当事人预先向对方给付一定数量的货币或者其他代替物。属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。从双方提供证据看，谭某依约办好林木采伐许可证后，于2023年3月18日通过微信将办理林木采伐许可证结果告知韦某，韦某应依约在3个月内将林木采伐完毕，但直至2023年6月17日，韦某仍未开始履行采伐义务，致使不能实现合同目的。韦某要求谭某返还双倍定金，于法无据，法院不予支持。

韦某主张因为谭某通过微信发送的林木采伐许可证模糊不清，且案涉林地实际面积才62.7亩，谭某违背诚信原则，继续履行合同会给其造成更大的损失。首先，谭某通过微信发送的林木采伐许可证模糊不清，可以要求谭某重发或者当面核对林木采伐许可证真伪，不构成韦某可以违约的理由；其次，双方在合同中约定的林地面积是大约90亩，不是确定的实际面积，双方也未约定实际面积以勘测为准或者多还少补等，但价格为468000元却是确定的实际价格，属于按整片林木来定价，而不是按每亩价格来定价；再次，双方都是从事林木采伐工作多年，对承包林木采伐行规和习惯都有一定的认识，双方也确认曾经到案涉林地进行实地考察，确定了林地的位置和范围，对于林地面积，双方同意采用估算，而不是采用测量方法，至于实际面积与估算面积是多是少，双方都不作具体约定，不存在重大误解或者一方存在欺诈、胁迫或者利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，韦某不能因为实际面积与估算面积偏差大，继续履行合同可能会使其造成更大损失而拒绝履行合同，并要求对方双倍返还定金。故，对韦某提出的主张，法院不予主持。

关于谭某要求韦某支付双倍违约金及定金损失问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”。从案涉合同内容看，本案属于当事人既约定违约金，又约定定金的情形，守约方可以选择适用违约金或者定金条款。违约金主要功能是赔偿因违约造成的损失。在适用违约金条款时，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。韦某在本案中不得请求返还定金的目的是弥补因其违约造成的损失，只有在定金不足以弥补因违约造成的损失时，谭某才可以请求赔偿超过定金数额的损失。谭某主张选择适用合同违约金条款，却未能提供证据证明定金不足以弥补因违约造成的损失，应承担举证不能的不利后果。

综上，武宣法院依法作出判决，解除韦某与谭某于2022年5月2日签订的《林木买卖合同》。

韦某不服一审判决，提出上诉。来宾市中级人民法院经审理作出判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

法官后语

林木买卖合同不同于一般货物的买卖合同，因为林木面积大、不便于测量，所以在做林木买卖生意时，一般是采用估算面积或者以测量面积来进行交易。但以测量面积来进行交易的话，不仅需要第三方专业机构来进行测量，既费时间，也费钱，不易于双方进行交易，所以很多时候都是采取估算面积进行交易，主要考验买卖双方的眼力和魄力。

本案中，买卖双方对承包林木采伐行规和习惯有一定的认识，林木买卖一般都是采取“包青山”方式进行交易，双方都应当知晓可能存在的风险，也应敢于面对和承担。不能因为一方存在亏本就适用显失公平条款来调节，不利于保护合同另一方当事人的权益和社会经济秩序的健康发展。

双方到案涉林地进行实地考察后进行估算面积，然后定好价格。合同上约定的面积，只是一种合同表述，不是实际面积。韦某作为一个从事林木生意多年的人，不可能不知晓行内的规定，只是这次看走眼了，发现实际面积比估算面积少了很多，如果继续履行合同也不赚钱，所以才反悔。假如实际面积比估算面积多了很多，韦某也不会补钱给谭某。

武宣法院2024年原创第61期

作者 | 罗海明

审核 | 戴立芳

终审 | 罗彩萍

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