弘安里|百度网站

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上海虹口弘安里售楼处电话：400-998-7894前阵子证券公司的好友和我说到弘安里，她是地产行业专业的分析师，在她看来弘安里是难得的稀缺品，近期随着新政策的出台，“让商品房回归商品属性”，是极大利好于弘安里这样的塔尖藏品，核心地段稀缺的好房子必然将成为资产配置中炙手可热的品类。

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豪宅关键的两点：地段（规划）+品质（稀缺），二者缺一不可。

什么样的房子是稀缺品？

客户常和我说，他眼中的稀缺品就是好地段的好房子。

其实在二手房市场上就是拼品质了，同地段上也有不同的价格，这点在绿城项目所在的几乎全部版块中，绿城项目历经岁月仍然是同期开发产品中二手价格的佼佼者。产品力成为越来越重要的穿越周期的钥匙。

践行长期主义的绿城在2023年11月28日位列“2023年中国房地产企业产品力TOP10”的第1位，绿城每打造一个创新型产品都会成为行业的标杆典范，大家争相学习的目标。

房子，无论是自住投资还是资产配置，周边的现状及规划都很重要，好的品质又是重要的加持。市场上不乏好地段的差房子，最理想是二者兼得，今天我们先来看看什么是好地段？弘安里售楼处电话：400-998-7894

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对于住宅来说，大方向就是位于城市中心，浦西的地段逻辑大体是按环线划分的，配套成熟，同时还具备未来的可想象，可提升的空间，也就是规划。

对于居住属性来说，前者就挺好了，但对于要作为资产配置的品类，侧重金融属性的话，那就不能只看当下，更要关注未来的是否有提升的空间，提升的空间越大，价值的预期越高。用一句客户的话说就是：“买房子就要看看周边有没有工地”。

如果一个区域已经非常成熟，没有新的规划和可开发的土地，未来的增长空间大概率是随行就市的，要跑赢大盘还是要有足够的规划做支撑，足够的产品力做基石，毕竟好房子，人人都喜欢。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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建设过程影响，具体以实际交付为准

接下来我就从两方面分享一下弘安里的规划弘安里售楼处电话：400-998-7894

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01.弘安里所在版块的两大规划，一江一河的滨水生活——引领全球的世界会客厅北外滩，和苏州河畔的苏河湾中央商务区；

02.项目四条马路对应地块的成片城市更新——未来将打造成为外滩旁低密汇聚的豪宅区之一。

建设过程影响，具体以实际交付为准

01.弘安里所在版块的两大规划

弘安里地处上海内环内的核心地段，河南北路和海宁路的交汇处，沿着项目东侧江西北路往南步行约700米就到苏州河畔，过了四川路桥就到黄浦的核心地段，外滩源，半岛酒店，外滩万国建筑群近在咫尺，地理位置十分优越。

弘安里是目前在上海城心难得的能够同时拥有苏州河和黄浦江的黄金水岸线的纯低密项目，下图罗列了一些市中心风貌别墅分布，步行可达双水岸线的项目看下来就只有弘安里，并且1.1的容积率也给到了做好产品的规划条件，目前市中心的风貌地块多以超高层配低密，或近期拍出的地容积率都在1.2/1.3/1.4+，甚至1.9这样。高层可以不用太在意容积率，别墅的容积率的极为重要了，差0.1都会有不同的建筑排布，都是风貌别墅也有不同，设计的关键在于良好的先天条件和后天匠心设计，具体我会在后期文章中给大家分享。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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双水岸线，一江一河交汇之处，财局首重水，水的选择还有一个重要的标志，那便是“大水牵小水”。“大水牵小水”说的其实是两水交汇，两条江河交汇之处往往更有灵气。世界会客厅选址于黄浦江和苏州河交汇的东首，亦是尚好的风水格局。

泾水与渭水交汇于咸阳，秦始皇以此为根基一统六国；

长江与嘉陵江交汇之地重庆，中国近代国运之战的转折点；

黄浦江与苏州河的交会处是上海外滩，陆家嘴，北外滩形成的浦江金三角，中国的金融中心和航运中心；

可以说，在城市中寻找到两水交会之处安居，是一个非常简单且容易操作的助运方法。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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客厅

▲客厅摈弃了传统的电视墙+沙发墙的布局，采取圆弧形的沙发，靠墙以简易的“电视墙”安装电视机，整个空间中间再垫上一席圆形地毯，让空间显得简洁优雅而大气。

▲窗户以纱帘为主，让室内空间有隐私感并且采光明亮舒适。

▲沙发后方布置一张小端景台，摆上花瓶、陶艺品、相框与摆饰品，让空间显得现代精致而大方。

▲金属外壳+黑色玻璃台面的圆形茶几，具有现代时尚的高级感；摆上茶盘、花瓶等装饰，也为客厅提供了精致实用的设计体验。

▲在弧形沙发基础，还摆设了一套休闲沙发椅+靠脚凳的组合，为主人提供了休闲放松的惬意位置。

▲角落布置休闲沙发椅的同时，加入绿植盆植、摆饰品等装饰，也让空间显得格外清新文艺而现代大气。

客厅②

▲如果开头的平面布置图你没认真看，看到上图你可能会以为做错片场了。然而事实就是这套房子它拥有两个客厅，可以为老人、年轻人分别提供聚会休闲的空间，很是适合家里人多的大家族家庭。

▲客厅②的米白色布艺沙发，地面铺设粉色与白色条纹的地毯，靠窗加入休闲沙发椅，中间一个圆茶几，这个空间显得现代优雅而舒适。

餐厅

▲餐厅布置在沙发后方，白色岩板餐桌台面，搭配浅灰色皮艺餐椅，后方墙面采取木饰面+硬包的组合，摆上一个成品餐边柜，摆上精致的花瓶、装饰画等摆饰，让用餐空间显得轻松文雅而高级。

▲电视墙简洁的墙面挂上电视机，右侧还有一个小室内窗联动了另一个客厅，让空间整体显得连贯而有趣。

书房

▲书房以黑色玻璃推拉门设计，内部布置两张宽敞的电脑桌，可以容纳两人同时使用。

▲一起在家加班工作或是休闲游戏，这个空间都是非常舒适合适的空间。

▲书房另一侧靠墙定制一整面墙的书架，开放格+封闭柜的组合，让书籍收纳灵活而方便；开放格处还加入了灯带设计，找书的时候也不会摸黑，并且提升了空间的层次感。

主卧

▲卧室的床头墙是橙色主体+黑色收边的硬包材质，布置浅灰色布艺床，床尾还有一张焦糖色的床尾凳，床尾墙挂上电视机，整个空间显得时尚舒适而实用。

▲背景墙的角落位置还做了圆弧处理，增加了空间的设计艺术感。

父母房

▲父母房以乳胶漆的墙面基础，简单实用为主，摆上实木床与床头柜，铺上暗粉色的床单，营造了一个简约舒适的卧室空间。

卫生间①

▲淋浴房暖灰色的墙面地砖，淋浴房里面的地砖都做了拉槽处理，布置了一个简洁实用的卫浴空间。

厨房

▲靠近大门区域设置了一个厨房区域，定制中岛台+厨房操作台+西厨操作台的组合，为主人打造了一个宽敞实用的厨房空间。

▲嵌入橱柜的电器设计，厨具用品收纳进去让厨房空间也保持简洁大气的效果。

▲中间设置中岛台，可以作为西厨料理的空间，时尚优雅而大方。

▲中岛台下也加入收纳柜设计，整个厨房空间开放的设计，为主人营造了一个宽敞舒适而实用的烹饪环境。

过道

▲过道空间让房子实现了动静分离的布局，休闲与休息互不打扰。

衣帽间

▲主人专属的衣帽间，设置衣柜与化妆台，为女主人提供了衣物收纳、试衣、化妆打扮的私密小空间。

▲柜门加入一扇玻璃门设计，换衣服试衣服的时候，就有一个方便可视的地方了。

主卫

▲主人卫生间设置了淋浴房与浴缸，整个空间干净简洁，让主人有一个放松享受的卫浴环境。

▲双人位的洗手盆，男女主人共同洗漱，生活轻松乐趣。

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世界会客厅夜景

前阵子，关注许久的客户，第一次来弘安里现场，和我说对这里真的是不熟悉，知道离外滩近，没想到这么近，主要是来的少，不熟悉。

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弘安里的滨水生活汇聚了“一江一河”交汇的醉美瑰丽的风景，汇聚了大量上海开埠以来沉淀下来的百年建筑，这些风貌建筑，支撑起了上海核心区域的城市性格。

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视频来源于网络@魔都一瞬

弘安里位于”一江一河“（黄浦江和苏州河）的黄金交汇处，南接北外滩，背靠苏河湾，我们来看看这两大环伺弘安里的重磅规划，先来看看世界会客厅之称的北外滩规划：

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上海虹口弘安里售楼处电话：400-998-7894上海的城市发展是沿着“一江一河”（黄浦江、苏州河）发展起来的，2021年上海市政府公布了关于《上海市一江一河发展十四五规划》，黄浦江和苏州河将被定义为最具全球影响力的世界级滨水区，而弘安里正好处在“一江一河”交汇的黄金地段，南接北外滩，背靠苏河湾。同时享受北外滩和苏河湾中央商务区规划红利。

说到弘安里不得不提的是北外滩的发展规划，北外滩地理位置优越，拥有2.5公里的沿江岸线。

未来北外滩、外滩、陆家嘴将共同形成上海的核心“黄金三角”，是近现代城市发展的样板段，影响着中国乃至亚洲城市规划的方向。如果说外滩记录的是百年前的繁华上海，陆家嘴见证了近30年来中国经济的腾飞，那么北外滩代表的是上海在未来的更多可能。

上海这座城市，将继续为“迈向卓越的全球城市”而努力，建设成为“令人向往的创新之城、人文之城、生态之城”。而北外滩片区，也希冀通过先进的规划、人文的传承和产业的布局，成为新一代的「全球城市样本」。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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国务院李强总理曾说过：“要充分认识北外滩4平方公里的极端珍贵性、重要性。上海看来看去，再也没有、再也找不出像北外滩这样的一块宝地了。”北外滩的规划发展可以用三个词语来总结：体量大，速度快，高标准，那我们来看看北外滩具体规划：弘安里售楼处电话：400-998-7894

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01.体量大:

北外滩的规划是继1990年开发陆家嘴之后，上海中心城区成片开发规模最大的一块。开发体量约840万方，是陆家嘴核心区的2倍，也是未来最有可能厚积薄发的地方。

02.速度快:

2020年2月，前虹口区委书记吴信宝同志在北外滩片区新规划中提出“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的发展口号，为北外滩整体的快速发展进度定下了基调。

03.高标准:

自2020年北外滩新一轮开发建设规划获批以来，北外滩被赋予“新时代都市发展新标杆”的功能定位。

它跟外滩那种十里洋场老建筑，或者陆家嘴的纯现代的建筑其实是完全不一样的。我们是通过独属于北外滩与虹口地区的丰富肌理来生成设计的。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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——AI PlanetWorks 虞稚哲

北外滩的开发是有强大的后发优势的，在汲取了陆家嘴、徐汇滨江、前滩等商业版块的开发经验后，再造北外滩，面向全球的世界会客厅，他的规划标准是前所未有的。

未来，北外滩全域将拥有200余栋高端商务楼。围绕320米白玉兰广场和480米浦西第一高楼北外滩中心，还将打造两组标志性建筑组群，高度分别在300-350米和200-250米两个层次。1栋480米新地标、5栋300米+建筑、13栋200米+建筑，合计19栋摩天大楼将勾勒出北外滩错落有致的天际轮廓线，打造北外滩“城市最美微笑曲线”，与陆家嘴交相辉映。（480米的浦西第一高楼北外滩中心，上海华贸中心已经与今年动工；世界会客厅，来福士双塔，友邦大剧院，国华金融中心等等都已建城投入使用）。

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上海虹口弘安里售楼处电话：400-998-7894北外滩历经3年快速发展，已建成了世界会客厅，北外滩友邦大剧院，白玉兰广场，来福士双塔，国华金融中心等等。其实看企业的投资方向，也可以作为购房地段选择的参考，举两个例子，大悦城把位于陆家嘴核心地段的中粮海景一号资产置换成了北外滩116街坊（高层和风貌别墅），刘益谦的国华人寿也把总部迁址于北外滩，目前也在策划，在北外滩的国华金融中心打造龙美术馆，如果建成将是继徐汇龙美术馆后的又一艺术藏品，展品圣地，作为国华金融中心的总部，是需要有个空间展示展示刘总夫妇的藏品。企业的投拓，在择址上都要做大量的前期调研，比我们买一套房子严谨的多，从大佬们的置业思路不难看出，未来的投资方向。

虹口北外滩友邦大剧院实景

来福士双塔（内有金融基金产业集聚）

上海华贸中心效果图（将斥资百亿，打造奢侈品【品牌之家】旗舰）

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国华金融中心的立面实景图

北外滩核心办公区还将规划6公顷的中央绿地，22万㎡的无车区，将商业楼宇通过4.5公里的空中连廊进行串连，7×24小时全天候开放，是北外滩核心区公共空间的重要慢行系统。

22万㎡无车区和6公顷的中央绿地设计图弘安里售楼处电话：400-998-7894

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约4.5公里的空中连廊效果图

北外滩目前的产业集中于金融与航运，已有中外金融企业1800多家，是上海的对冲基金集聚区，最近比较热门的基金公司明泓就在北外滩来福士的基金园区内；航运企业4600多家，是目前中国航运总部集聚地，汇聚了全球各大航运公司。

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北外滩规划官方介绍视频（来源网络）

大量核心资产汇聚，未来将带来大量对于资产配置和顶级居所的需求，弘安里1.1容积率的纯低密产品属性，正好适配这样的需求。

弘安里西南侧的就是苏河湾中央商务区，42公里的苏州河最核心段就是靠黄浦江的东段，目前建好的有华润万象天地、宝格丽酒店和公寓、华侨城苏河湾、中粮天悦一号等，目前二手房价均在20万朝上，苏河湾发展了十年，规划的逐步兑现对整个板块房价起到了非常大的带动作用，弘安里也是一样，未来也将随着周边的城市更新，板块价值得到跨越式的提升。

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苏河湾介绍视频（来源网络）

苏河湾万象天地

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同时，弘安里在2035上海市城市总体规划中也被划入中央活动区CAZ范围。

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虹口的四川北路和北外滩一并纳入了中央活动区

从地理位置上我们可以看到我们弘安里是同时享受北外滩和苏河湾的发展红利，又在中央商务区的规划范围，未来的发展空间是值得期待的，稀缺的纯低密墅区，有天有地有院子，也极具收藏价值。

02.项目四条马路对应地块的成片城市更新

了解好大的版块规划，那我们来看看弘安里项目周边地块都有什么规划，为什么说弘安里所在区域未来将成为距离外滩最近的低密集聚豪宅区之一。

我们来看看弘安里四条马路对应地块的规划：

我们来看看每个地块具体的规划：弘安里售楼处电话：400-998-7894

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01.弘安里（虹口17街坊）控规图：弘安里售楼处电话：400-998-7894

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上海虹口弘安里售楼处电话：400-998-7894弘安里项目的优势在于，地块开发条件好，首先1.1的超低容积率，让空间尺度更加舒适，绿城在空间设计上，优化传统里弄小面宽大进深的空间格局，营造成绿城擅长的大面宽浅进深合院式的空间格局。占地3.7万方，克制开发强度，1.1的容积率，限高10米，仅打造121席，首期主力面积约在300-500㎡，实际使用面积约在460-960㎡，均为地上2-3层的合院式里弄大宅，真正做到符合中国人传统内心偏爱的高墙围合的一方院落，风格海派，空间现代。让项目作为一个纯粹的别墅社区，大宅成片有一定的规模。好的风貌项目先天规划条件和后天设计品味都很重要，就像一件顶级的礼服，需要有个好的料子，以及有品位，有能力的设计师和裁缝。弘安里就是这样以藏品的标准去营造宅邸。

建设过程影响，具体以实际交付为准

地块整体方正，东南角，红线外保留了5层楼约18米的电信公司北川分局，上海的第一个电话是从这栋大楼拨通出去的，是历史保护建筑，具有重大的保留价值，目前做营业厅和办公用途，立面也是要做修缮更新的，具有深厚的历史沉淀。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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红线外西北角的武进大楼，是1987年环卫局建造的电梯房，目前1-4层还是作为环卫局的办公室，5层以上是居民楼，立面也会做美丽家园的更新。

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02.弘安里南侧地块为：海泰北外滩 面积370-1500㎡以品质著称的塔尖豪宅弘安里售楼处电话：400-998-7894

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03.弘安里西侧地块为：珠江合生持有的地块，除安康苑三栋超高层住宅外，拥有大量历史保护风貌街坊，和多宗历保建筑，山西大戏院，成片的商业风貌别墅，海派商业街区，320米区域地表级的超高层办公楼，规划意向中大概率会有合生旗下商业合生汇的规划，目前据了解22#21#26#的控规会有所调整。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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图片来源于网络，仅供参考，具体以政府规划落地为准

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图片来源于珠江公众号

04.弘安里北侧地块为：招商华发的北站新城地块，容积率约1.43，风貌别墅+商业的组合

和弘安里相近地块，武进路和东新民路之间大概率规划为海派商业，80%商业自持，内有虞洽卿公馆，保留修缮后将作为文化设施，泰山大剧院也将修缮，北侧地块为住宅，1.43的容积率会规划叠拼和联排，打造好后也是市中心的豪宅项目，再往北就是招商项目和宝珀公寓，以及今年保利，龙盛拍下的地块，再往北就是万科中兴成的规划，万科雅宾利四期，中兴路壹号，华发静安华府，越秀项目等，都是近期在售和待售的项目。其实可以看到弘安里周边的土拍非常密集，不是北外滩板块就是西藏北路板块的土地。弘安里虽然不在北外滩的规划范围内，但是处在一江一河交汇，北外滩和苏河湾中央商务区的交汇地块，尽享两大规划的发展红利，目前海宁路沿线项目都定位为北外滩板块地产项目。

05.弘安里东侧地块为：香港崇邦-滨港商业中心，今朝8弄（已开业），上海文学馆（虹口18街坊）控规图：

控规图上标识，商业部分规划了一处2500㎡的地下生鲜超市，地块内建设公益性设施面积15000㎡的上海文学馆，是上海唯一以文学为主题的博物馆，未来将成为文学爱好者的汇集地。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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图片来源于网络，仅供参考，具体以政府规划落地为准

今潮8弄目前是以文艺为主的海派商业街区，目前有多家咖啡馆，星巴克，MANNER等，文创，展览，戏剧舞台一应俱全。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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弘安里东北角，文学馆北侧地块控规图：弘安里售楼处电话：400-998-7894

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从控规图册上可以看到，目前的永生大厦原来用作办公楼用途，2023年基本全部搬空了，物业说政府要做整体的规划更新，毕竟在文学馆的对面，除了办公楼外控规图上橙色网格的为教育用地。

06.弘安里西侧地块：华新新城—龙盛湾上，博懋广场，未来还将规划瑰丽酒店，海派商业街区弘安里售楼处电话：400-998-7894

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图片来源于网络，仅供参考，具体以规划落地为准

交通配套方面：四轨三隧道

项目周边有4条轨交：

3、4号线宝山路地铁站：武进路步行约600米

10号线四川北路地铁站：武进路不行约300米

12号线天潼路/四川北路 地铁站：海宁路步行约400米弘安里售楼处电话：400-998-7894

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1-4站可达：南京东路/南京西路/陆家嘴/人民广场/豫园/国际客运中心/新天地/陕西南路/世纪大道/大世界/黄陂南路/上海火车站等，通达上海市中心任意区域。

3条越江越河隧道：外滩隧道，新建路隧道，大连路隧道

2条快速交通：北横通道（在建），南北通道(规划）

生活配套方面（商业，公园，医疗，教育，图书馆，美术馆博物馆音乐厅）弘安里售楼处电话：400-998-7894

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商业：家门口就是全新的商业，出门繁华，归家闹中取静

项目周边的商业：在建：项目东侧香港崇邦打造的滨港商业中心（2500㎡的地下生鲜超市），待建：西侧珠江合生，龙盛打造的商业，北侧华发招商打造的海派商业街区。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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步行10分钟左右：可达大悦城，华润万象天地，四川北路商圈

车行10-15分钟左右：可达北外滩商圈（来福士,北外滩中心，白玉兰等），外滩商圈（外滩源，外滩BFC），人民广场商圈（南京西路），陆家嘴商圈（国金），静安寺商圈（恒隆，久光等），瑞虹商圈，大宁商圈（久光）

公园：四川北路公园，苏河湾中心绿地，北外滩滨江绿地，一江一河滨水空间（苏州河畔步行约700米和黄浦江畔）

医疗：步行约950米可达三甲医院交通大学附属第一人民医院

教育：期房没有配套学区，对口学校要等交房后教育局划拨。目前附近有西街幼儿园（示范园）中州路小学，民办新华初级中学，上中国际（虹口校区），南侧海泰附近有新规划的教育用地

（以弘安里为起点，附近的学校距离）弘安里售楼处电话：400-998-7894

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酒店：未来西侧龙盛地块会引入瑰丽酒店，珠江地块计划引进璞丽酒店（待定）

图书馆：步行约800米有静安区图书馆（天目路馆），虹口区图书馆（乍浦分馆）

（弘安里为出发点距离附近图书馆的距离）弘安里售楼处电话：400-998-7894

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美术馆/博物馆/音乐厅/剧院：

博物馆：

2km左右可达：上海文学馆（在建，预计24年6月左右建成），邮政博物馆，证券博物馆，上海铁路博物馆

美术馆：

2km左右可达：外滩美术馆，东一美术馆，浦东美术馆，UCCA Edge，外滩18号久事艺术空间，上海多伦现代美术馆

音乐厅：（3km左右，车行约10分钟）凯迪拉克上海音乐厅，虹口足球场

剧院：（车行约15分钟）上海北外滩友邦大剧院，人民大舞台，1862时尚艺术中心，美琪大戏院，上音歌剧院，兰心大戏院等。

从以上弘安里周边的地块规划来看，周边的地块都在同步建设，目前周边可以说是市中心的一个大工地，未来3-5年，周边将会有焕然一新的变化，成片的城市更新，将带来发展的红利和舒适的城市环境。

弘安里又在上海的核心腹地，江河交汇之处，建成之后将成为上海市中心外滩旁兼具商业规划的豪宅区。

生活在弘安里，拥有的是繁华的市区生活，有天有地有院子的空间尺度，享受大隐隐于市的高级烟火气。弘安里售楼处电话：400-998-7894

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1、房地产

是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。

2、房地产业

是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。

3、三通一平

是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。

4、七通一平

指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。

5、规划红线

是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。

6、保障性住房

是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。

7、经济适用房

指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。

8、政策性租赁住房

某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

9、两限房

全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

10、自住型商品房

北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡

11、商品房分类

按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

12、低层建筑

低层建筑：指1－3层的住宅建筑。

多层建筑：指4－6层的住宅建筑。

中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。

高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。

超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。

13、住宅的耐久年限

房子的使用寿命一般是50年或80年。房子的使用寿命要根据具体情况来看，首先是设计标准，一般性质的民用建筑是50年，钢筋混凝土结构大型或者比较重要的建筑则在80年或以上

14、会所

以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

15、塔楼

以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。

16、板楼

由多个单元排列组成的住宅。

17、跃层

一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。

18、复式

在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。

19、错层

户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）

20、进深

一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

21、开间

住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。

22、标准层

平面布置相同的楼层。

23、层高

房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。

24、净高

下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。

25、建筑间距

是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。

26、日照间距

包括正面间距和侧面间距

27、日照间距系数

按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。

28、户型

每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。

29、房屋产权

指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。

30、建筑面积

套内建筑面积分摊的公用建筑面积。

31、建筑物内层高

低于2.2米的楼层不计建筑面积。

32、套内建筑面积

套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

33、公摊面积

公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。

34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积

35、使用面积

建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。

36、使用率

使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）

37、实用率

也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。

38、分摊的公用建筑面积

套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。

40、容积率

总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）

41、建筑覆盖率

又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）

42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）

43、绿地率

是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）

44、五证及发证机关

（1）《国有土地使用证》（国土资源局）

（2）《建设用地规划许可证》（规委）

（3）《建设工程规划许可证》（规委）

（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）

（5）《商品房预售许可证》（住建委）。

45、国有土地使用证

是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

46、土地使用年限

（1）住宅用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）商业旅游娱乐用地40年；

（4）文教、卫生、体育用地50年；

（5）综合用地50年；

（6）车库用地50年。

47、建设用地规划许可证

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

48、建设工程规划许可证

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

49、商品房预售许可证

是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

50、两书

《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》

51、住宅质量保证书

是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房质量保证文件。

52、住宅使用说明书

是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房使用的说明。

53、商品房预售

可简单理解为房屋还未建成就预先出售。是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。预售前提为建设单位取得商品房预售许可证。预售许可证一般在房屋竣工备案后4个月或者初始登记取得大产权证时到期。

54、商品房现售

房地产开发企业将竣工验收合格且已经初始登记的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。前提是开发商已经取得该房屋“大产权证”。

55、房屋所有权

又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

56、产权证

《房屋所有权证》的简称。是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是由人民政府房地产行政主管机关核发的具有法律效力的证件。房屋所有权人凭证出售、出租房屋。产权证包括以下几方面内容：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记等，并配有房地产测绘部门的分户房屋平面图。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施，各省市随之陆续启动了《不动产权证书》代替《房屋所有权证》的工作。

57、初始登记

即房屋所有权初始登记，指在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。俗称开发商办理大产权证。

58、转移登记

即房屋所有权转移登记，在一手房买卖过程中是指将房屋所有权由开发商处过户到买房人名下，俗称办理小产权证。

59、个人住房贷款

中国人民银行批准的商业银行和住房储蓄行，为城镇居民购买住房提供的贷款，执行法定贷款利率（也叫商业贷款）。购房人以所购房屋为抵押向银行借款，在未取得产权证并办理抵押手续前，由开发商给买房人承担担保责任。因此一般要求买房人委托开发商办理产权证以便及时办理抵押手续解除担保责任。

60、公积金贷款

是政府政策性住房贷款，贷款对象必须是住房公积金的缴存人并需达到一定条件，贷款利率比商业贷款利率低。在未取得产权证并办理抵押手续前，由担保中心给买房人承担担保责任。因此会要求买房人委托开发商办理产权证以便及时办理抵押手续解除担保责任

61、购房人一般应缴纳哪几种税？主要是住宅专项维修资金（俗称公共维修基金）、印花税和契税。

62、契税

指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。一般在房屋交付时开发商代收或办理产权证时直接交给税务机关。征收标准：普通住房（家庭唯一）为总房款的1.5%，其它为3%。从08年11月1日起对个人首次购买90平米及以下普通住房的契税税率暂统一下调至1%。

63、普通住房

(国办发[2005]26号)既《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中对普通住宅的标准的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。北京普通住房标准定为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。实际成交价格每年或没几年做一次调整，因此具体价格规定网上查询。

64、印花税

是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。08年11月1日以后对个人销售和购买住房暂免征收印花税，原印花税为总房款的万分之五，签约时缴纳并贴在房屋买卖合同上；但是，开发商还需按上述标准缴纳并贴在合同上。此外，买房人在办理产权证时还需需交纳5元/证的印花税，贴在产权证上，此税大多在办理入住时由开发商提前代收。

65、住宅专项维修资金

俗称公共维修基金，住宅楼房的公共部分和公用设施、设备的维修养护基金。由北京市住房资金管理中心在办理初始登记（大产权证）时收取，有时在房屋交付时开发商或物业管理公司会代收。在08年1月31日前签订购房合同的按总房款的2%缴纳；在08年2月1日后签订购房合同的，六层及以下的住宅楼栋按照100元/平方米的标准缴存，七层及以上的住宅楼栋缴存标准为200元/平方米。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。基金所有权归购房人，不得挪用。

66、中水

指生活污水经过沉淀、过滤、消毒后，达到一定标准的水，可用于卫生间冲水、小区绿化灌溉、洗车等。

67、物业服务

是指房屋产权人（又叫业主）或使用人（一般是住房的租赁者）通过合同或契约方式，委托专业机构或公司依照市场经营方式，运用现代管理法技术，为使房屋充分发挥其使用价值和经济效益而对房屋本身及其业主和使用者进行的管理和服务。

68、物业服务公司的义务概述

受物业所有人的委托，依据物业服务委托合同，对其物业区域内的共有部位、共有设施设备进行保洁、保安、绿化及日常维护、养护、整治、并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

69、物业服务的目标

提供一个安全、舒适的居住、工作环境，使物业现有设备充分发挥其功能，提升物业的形象，使其保值、增值，有一定的经济效益。

70、物业管理服务费的构成

保洁费、保安费、各项费用统收服务费、电梯费、高压水泵费、税费等。

71、地震烈度

指地震时在某地点的震动强度。地震烈度分为1－12度，12度最强。北京市要求建筑采取8度设防指的就是8度的地震烈度。所谓烈度8度时的基本特征包括人行走困难、摇晃颠簸，建筑结构受损、中等破坏，干硬土出现裂缝。

72、按建筑的性质可分

工业建筑和民用建筑。工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑。

73、按建筑的使用材料可分

砖混结构，钢筋混凝土结构，钢结构等。

砖混结构：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构，多用于六层以下民用建筑和小型工业厂房。

砖木结构：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

钢筋混凝土：指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、楼板用钢筋混凝土制成，墙用砖或其他材料填充，目前被大量采用。

钢结构：现在高科技技术，主要承重结构全部用钢材制成。主要用于超高层建筑和大跨度工业建筑。

74、按照结构的承重方式分为

（1）墙承重式建筑；（2）框架结构建筑，用梁、板、柱组成结构体系来承受荷载的建筑。此时，墙体只起到围护、分隔作用；（3）剪力墙结构建筑，由纵向、横向钢筋混凝土墙组成的结构承受荷载的建筑，此时的墙体不仅能抵抗水平荷载和竖向荷载，还对房屋起到围护和分隔作用；（4）大跨度建筑，横向跨越30米以上空间的建筑；（5）排架结构建筑。

75、按施工方法分

装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。

76、建筑物构成的主要部分：基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分。

77、楼梯

是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

78、管道井

建筑物中各类公用管线集中铺设的垂直井道。包括：通风井；强、弱电井；水、暖管井。

79、门的功能

是交通出入、分割和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采光作用。

80、窗的功能

是采光和通风，同时也能起到美化立面的效果。

81、地基

建筑物下面直接承受建筑物重量的土层。

82、基础

建筑物的最下端与土壤直接接触的部分。

83、墙体

是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

84、墙体按其所处位置不同，分内墙和外墙。内墙：位于建筑物内部的墙。外墙：位于建筑物四周的墙。内墙的作用：分割房间。外墙的作用：是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用。

85、横墙

沿建筑物短轴布置的墙体。

山墙：横向外墙。

纵墙：沿长轴布置的墙体。

女儿墙：是下部墙身延伸至屋面以上的一段墙体

86、墙体按结构受力情况不同，分承重墙和非承重墙。

承重墙指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。

非承重墙指不承受上部荷载的墙，包括隔墙、填充墙和幕墙。

87、墙体按所用材料不同分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等。

88、防潮层设置位置

为室内首层地面结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙体受潮。

89、勒角

外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。勒角的作用：防止地面水，雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。

勒角经常采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法。

90、散水

是靠近勒角下部的混凝土排水坡。散水的作用：迅速排出沿墙脚淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

91、屋顶是房屋上部的维护结构，同时又是承重结构。屋顶作用是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。

92、屋顶按排水坡度不同，分为坡屋顶和平屋顶。

93、地下室

建筑物下部的空间。也是基础的主要组成部分。地下室按使用性质分为普通地下室和人防地下室。

94、普通地下室

普通地下空间，一般按地下楼层进行设计。

95、人防地下室

全称是人民防空地下掩体（室），有人民防空要求的地下空间，是为战时人员隐蔽而设计的，和平时期可作它用，产权归属国家，不能分摊。人防地下室应妥善解决紧急状态下的人员隐蔽与疏散，应有保证人身安全的技术措施。

96、地下室按埋入地下深度分全地下室和半地下室。全地下室指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高的一半者。半地下室指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间高三分之一，且不超过一半者。

97、踢脚

是在内墙两侧的下部和室内楼地面交接处的构造。踢脚的目的防止扫地时污染墙面。一般应与楼地面材料一致。

98、伸缩缝

解决由于不均匀的温度应力使过长的建筑物产生伸缩变形，一般常见于单元数较多的板楼中间。

99、从开启形式上窗分为平开窗、推拉窗、悬窗、固定窗。

悬窗分为水平旋转与垂直旋转两大类。

推拉窗分为左右推拉和上下推拉。

100、标高分为绝对标高和相对标高

绝对标高：也称海拔标高，是相对海平面而言的标高（单位：m）。是以黄海的平均海平面为零点而测定的高度。

相对标高：是指以建筑物基准面正负零（一般为建筑物首层地面）为基准的标高（单位：m）是以室内首层地面为零点而测定的高度。