这，才是教科书级别的救市！

　　佛山打响了大湾区本轮救市的头一枪，堪称佛山楼市的里程碑！

　　5月13日，佛山住建局联合九部门印发《持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，江湖人称“佛山十三条”。

　　不打官腔、没有套话、佛山“无影脚”招招到肉，大伙儿一块儿来鉴赏一下子：

优化供地管理； 适度优化住宅用地配建要求； 优化容积率计算规则； 实施土地出让价款分期支付； 调整开竣工违约责任核算规则； 扩大保函覆盖面； 精准满足项目融资需求； 合理优化企业税收缴纳机制； 鼓励支持住房“以旧换新”，买卖一年内完成，退个税； 加大公积金贷款购房支持力度； 落实首套住房贷款利率动态调整机制； 放宽购房入户政策； 居住公寓执行民用水电气价格标准；

　　这是迄今为止，我见过的救市组合拳中，力度最大、范围最广、最具体全面的范本。

　　这十三条内容，精准覆盖了土地出让端、房企融资端、房屋置换端和人才引进端。

　　从实施对象的角度看，这份新政大致可拆分成三个部分——

　　第一条到第八条，无一例外全是奔着土拍市场与房企开发去的。

　　优化供地，对拿地房企来说相当于优化未来2-3年内的去化流速，对地方来说，能最大程度上稳住土拍收入，可谓一举两得。

　　容积率计算规则怎么优化？说直白点，可以通过优化产品拉高楼盘溢价，变相鼓励偷面积，用产品代差提升竞争力，服务去化；

　　优化配建、出让金分期付款、扩大保函覆盖面等措施，意在降低房企负担，刺激拿地热情。

　　精准满足项目融资需求、合理优化企业税收缴纳机制两项目的更加明确——

　　既解决房企当前的“钱荒”压力，又有利于减轻市场主体的税赋压力。

　　佛山这是彻底寻思明白了：

　　给你们扩大放贷不亏钱，还能赚一把土地出让金；

　　要不给减负，房企集体躺平，那我收税收个锤子？

　　其次，从第九条到第十二条，主要针对住宅需求端展开，同样是招招见真章。

　　鼓励“以旧换新”的退税机制，相当于限时免费，这算是把“人性儿”拿捏明白了。

　　扩大公积金贷款支持力度、推动首套房贷款利率动态调整，都是在减轻需求端的融资压力。

　　2月20日，央行降息25个基点后，五年期以上LPR调整到3.95%；

　　但佛山已取消房贷利率下限，实际执行首套利率大多维持在3.15-3.35%之间。

　　首套房公积金贷款利率为3.1%，与首套商贷利率已十分接近。

　　放宽购房入户这事儿，目前全国已有几十座城市在执行，打明牌抢人，没啥好说的。

　　最后，“居住公寓执行民用水电气价格标准”这一项非常有意思。

　　大规模救市以来，全国各地针对公寓给的政策并不算多。

　　佛山之所以着急这么干，与当地居高不下的公寓库存有直接关系。

　　截至2024年一季度末，佛山的公寓去化周期已经超过3年…

　　早在2022年底，佛山就已全面解除限购，随到随买。

　　这把“佛山十三条”祭出的加强版无影脚，背后满满的求生欲！

　　首先，佛山楼市的去化形势确实压力山大。

　　今年1-4月，佛山一二手住宅总共成交27103套，同比下滑37.53%。

　　新房市场直接来了把腰斩行情，成交11361套，降幅高达52.78%。

　　即使到了4月这一传统旺季，新房成交量环同比，仍呈现出较大跌幅。

　　五一小长假期间，佛山共成交801套新建商品住宅，较去年同期相比跌幅超过1/3。

　　据统计，目前佛山新建商品住宅库存约8.5万套，周期为24.7个月，同比增长8.7个月。

　　截至今年4月份，库存套数最多的前十个板块里，有不少是临广板块，连北滘、陈村这样的明星市镇也赫然在列。

　　新房卖成这个熊样儿，想不影响土地财政收入，那是痴人说梦啊！

　　2023年，佛山市土地成交面积共166.17万㎡，卖地收入337.26亿。

　　尽管照2022年的332.66亿相比有小幅反弹，但仍处于历史地位。

　　2024年前四个月，佛山总共供应7宗涉宅地，总建面33.91万㎡，成交5宗，成交建面32.67万㎡。

　　这是最近五年来涉宅用地成交量的第二低，仅仅是好于2023年同期。

　　不过从2024年的新房去化形势来看，今年年底的卖地行情凶多吉少啊…

　　在全国的一二线城市中，佛山土地财政依赖度仅次于杭州，常年维持在120-140%之间。

　　除此之外，佛山还有个难言之隐，就是地理位置相当特殊！

　　在广佛线、佛山地铁2号线以及便捷的公路交通加持下，广佛同城搞得货真价实。

　　两座核心城市如此紧密相连，这在中国的经济地理版图上是绝无仅有的。

　　但，这对佛山而言似乎成了一把双刃剑——

　　本地年轻人去省城发展的不在少数，因广州房价贵、压力大选择来佛山安家的也不少。

　　对佛山来说，想挽救一二级市场当前的形势，的确有必要以更积极的姿态去省城抢人。

　　“佛山十三条”后半段针对需求端的条款，几乎全是从这一逻辑出发的。

　　我有个不成熟的想法，不知当讲与否：

　　如果佛山能在此时祭出“可跨城提取公积金支付首付”，绝对堪称王炸！

　　至于老大哥点不点头，那就是另一回事儿了。

　　其次，佛山经济的“负增长”局势，亟待扭转！

　　佛山堪称中国经济版图上的“低调王者”。

　　2023年，全国仅有4座城市工业总产值超过3万亿，分别是深圳、苏州、上海和佛山。

　　经济体量明显小于另外三座城市的佛山，是名副其实的“中国工业第四城”。

　　即便是放在省一级单位横向比较，佛山一城的工业产值也妥妥地能排在全国中游位置。

　　然而，2024年一季度，佛山成为广东省21个设区市中唯一负增长的城市。

　　分项来看，作为传统强项的第二产业成了拖累，增加值只有1500.65亿，降幅达0.3%。

　　这主要与佛山市的工业结构关联密切。

　　佛山制造业的五朵金花是家电、家具、五金、建材、食品。

　　微波炉、电风扇、消毒柜、陶瓷、酱油、铝型材产量世界第一。

　　仔细看你会发现，这些不仅全是传统工业门类，且除食品外，其余全围着房地产打转！

　　有人说，佛山的城运和房地产市场的走向深度捆绑，绝对说到点子上了！

　　过去，佛山有句颇具温度的工业slogan，叫“有家就有佛山造”，没成想今天似乎成了拖累。

　　于此同时，佛山还面临着不小的外贸出口压力——

　　2024年一季度，佛山市进出口总额1273.3亿，同比下降33.1%，其中，家具、陶瓷、照明灯具等出口下滑幅度均超过50%…

　　值得注意的是，出口额仅创造不足千亿，同比下降40.4%，外贸规模排位从全国第十下降到全国第十七。

　　佛山一合计：别的城市我管不了，了不起慢慢磨底呗？

　　先力所能及开展自救，实体、土拍总得行一样儿，争取拖到曙光到来…

　　所以你会在“佛山十三条”里，看到眼下佛山的“两个急切”——

　　一是急切地想要疏通房地产各级市场的堵点；

　　二是急切地想把数量庞大的常住人口转化为户籍人口。

　　钱稳住、人稳住，是解决问题的最大前提。

　　“房企减负”、“买房落户”、“利率可谈”、“以旧换新退税”、“公寓民水民电”…

　　讲真，“佛山十三条”堪称彰显战略之伟力、穷尽战术之能事。

　　某种程度上说，它已经做了自己能力范围内所能到做的一切。

　　然而，这项政策效果，不太会是一剂灵丹妙药！

　　且不说过去两年多时间里，一二线城市屡次救市均以“短期刺激后宣告无效”草草收场；

　　单是佛山自身的产业能级与城市辐射力，就限制了政策组合拳的发挥。

　　这两项若不破局，佛山大概率只能等待行情出现轮动。

　　佛山是一座超级地级市，“距离省城太近”，决定了佛山的城市发展下限不会太低。

　　尤其是在早期草莽英雄盛行的年代里，表现得更加明显。

　　然而，这样的地缘形势，对于区域经济而言极容易形成“前店后厂”的二元结构。

　　现实也的确如此。

　　截至2023年底，广东省的专精特新“小巨人”企业共1525家。

　　这些企业往往专注于新材料、新能源、精密仪器、信息技术以及高端装备制造，堪称下一阶段经济转型的发动机。

　　而深圳一城就包揽了广东省近1/2份额，广州、东莞紧随其后，分别有249家和172家。

　　佛山呢？不足100家！

　　而当下房地产行业的形势，加剧了佛山产业升级的迫切需求。

　　这样的地缘特征与产业特征决定了——

　　佛山的经济基本盘和楼市基本盘似乎只是广州的一部分，一定程度上不具备独立性。

　　简单来说，就是佛山楼市的量价走势实际不由佛山决定，而是由隔壁省城决定。

　　当前，诸多广州投资客正在经历痛苦的“获利回吐”过程，一二手房市场均处在很明显的“以价换量”时刻。

　　在这种情况下，广州主城区中的荔湾、白云出现了大量“笋盘”可供挑选，且大概率买家不够自己分。

　　短期内，指望购买力沿着地铁线向西外溢到佛山来，其实并不现实。

　　此外，与佛山接壤的广州市区，主要是荔湾和番禺。

　　这些区域自身的产业能级、供应情况以及价格体系决定了，购买力即使真的外溢到佛山，承价能力也是相对有限的。

　　在这种情况下，“佛山十三条”更像是修通了一条科学合理的排水管道；

　　至于水什么时候进来，似乎成了当前最大的悬念。

　　但是，但是——

　　“佛山十三条”的价值点远不止于此。

　　能把供应端、信贷端、需求端同时安排得明明白白，这是很值得比它更高能级的城市学习的。

　　这些拳拳到肉的措施，如果能放到头部城市去，能最大程度上服务于“去库存”目标，对稳住房地产市场极其关键。

　　而这，恰恰是当前地方、企业、个人化债的必经之路。

　　眼下，全国只有极少数城市的部分区域还保持着较严格的限购令。

　　信贷成本、折扣力度几乎史无前例。

　　无论是刚需还是改善，都可以慢慢挑、慢慢捡。