北京楼市新政半月：新房热度提升，价格仍在寻底

“五环外可多买一套房”，日前北京放出楼市政策“礼包”，施行13年的限购政策出现松动。

距离新政出台已近半月，当下市场反响如何？近期记者采访了解到，受限购政策松动影响，北京新房活跃度有所提升，五环外不少售楼处到访量增多。为吸引更多客流量，有项目祭出降价牌，五一期间推出特价房源，多个户型较去年售价降低百万元。

一线人员体感同样明显，当地有中介告诉记者，北京楼市新政出台后，五环外的新房活跃度明显提升，看房人数增多，成交也不错，“周末成交的房源比之前一周都多”。二手房市场却是另一番面貌，该中介表示，二手房市场仍在“以价换量”，成交一套就可能比上一套要便宜。

业内观点认为，当下楼市正开启新一轮去库存，一线城市定向放松限购，“救市”力度逐渐增强。但当前单一政策已无法带来明显的行业提振，政策下一步应考虑如何形成合力，比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等，未来北京楼市政策还有调整空间。

楼盘大幅促销引流

“周末成交的房源量，比之前一周都要多。”谈起近期北京新房市场，上述中介人士表示。

北京市场微澜，源于节前限购政策的放松。4月30日，北京发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，在执行现有住房限购政策的基础上，允许多类没有“房票”的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

政策发布后，开发商率先活跃起来，多个楼盘打出“售楼部24小时不打烊”“全员加班”等口号吸引购房者。此后适逢五一小长假，房企趁热度开启多轮营销，发布销售战报，比如“五一”期间保利北京公司销售8.4亿元，其中保利·颐璟和煦小长假销售37套。

龙湖方面告诉记者，五一黄金周假期期间，受限购放松的新政影响，北京整体市场回暖迹象明显。以北京龙湖主力项目御湖境为例，节日五天销售额超1亿，吸引了有改善需求的客户关注。

“限购放开落地，吸引了很大一部分带资客户入场。”龙湖表示，五一黄金周期间，项目到访环比上周增加了近一倍，尤其是中心六区的改善客户明显增多，得益于新政，很多家庭获得了再次改善购房的资格，选择五一假期出来看一看，还有约2成客户首次到访即成交，大面宽户型占比较高。

诸葛数据研究中心数据也显示，受新政带动，北京购房需求逐步释放，今年五一假期期间，北京新房成交量同比涨超20%，是全国为数不多表现好于去年的城市。但和今年清明假期新房表现对比，北京等多数城市仍处于低温运行阶段，北京降幅为41.25%，成交复苏待进一步改善。

中指研究院表示，近几年，北京五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，新政有望带动新房市场活跃度提升。从市场反馈来看，假期五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，客户到访量增加更为明显。

值得注意的是，为吸引购房者，有楼盘开启了大幅降价促销。近期，有北京当地购房者对记者表示，自己去年“上车”了大兴星光城楼盘，但五一假期该楼盘以工抵房的名义大幅降价，同户型较去年降幅达百万元，比如同户型去年卖480万的房子、现在最低380万，还送车位和物业费。

大兴星光城位于北京南五环外，2023年1月取证开盘，在售户型从86平方米到166平方米不等，平台对外参考均价54000元/平方米。负责分销的中介表示，该楼盘近期推出工抵特惠房源，降价空间都不小，86、98、113平方米的户型均有特价房，都有比原价降100万以上的。

另一中介也表示，五一该楼盘推出特价房，比如原来550多万总价的户型现在卖430多万，原来700万总价的户型现在卖590万，多个户型都有大幅折扣房源。受此影响，该项目近期吸引了不少客流。“新政叠加降价，这种新房最近看房人流还是挺大的。”该中介称。

但是，新房折价，老业主“受伤”，不少去年购买此楼盘的业主表示，难以接受上述降价幅度，有业主表示自己“买贵了140万”；赠送车位、物业费等新优惠，也让前一批老业主感到不满。

新政影响下的北京楼市，一边是急于清货的开发商，一边是被价格之弦牵动的购房者。受整体市场情绪影响，不仅是五环外的项目，五环内附近楼盘也开启大力促销，有项目推出特价房，98平方米的一层房源售价516万，而此前该房源售价600万，差价也近百万元。

二手房市场仍在“掉价”

新政之下的北京二手房，目前暂未看到明显起色，“以价换量”仍是主流。

“二手房市场还是不太好，掉价。成交一套可能就比上一套要便宜。”北京某二手房中介表示。

今年以来，北京二手房市场经历了短暂的“小阳春”行情，目前再次趋于平稳。根据北京住建委官网数据统计，4月全市二手房网签13354套，环比上月下降6.5%，与去年4月相比下降4.1%。

价格方面，目前官方数据尚未发布，从3月份情况看，二手房价格仍在缓慢下行。国家统计局数据显示，2024年3月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，其中北京下降0.4%；今年来，北京该数据环比降幅分别为1月0.7%，2月0.9%，3月0.4%。

麦田房产表示，当前北京二手房市场挂牌量仍处于历史高位，按当前成交速度，二手房去化周期超过1年，市场仍处于供大于求的状态。“小阳春”激活的置换需求在4月逐渐入市，市场需求在5月份回归常态，加上很多业主价格让步空间变小，预计5月份买卖双方的价格博弈将更加激烈。

房天下数据也显示，5月第2周北京二手房挂牌均价为64348元/平方米，环比下跌0.19%；朝阳、海淀、昌平三区占据热搜区县榜TOP3；海淀万柳书院位于楼盘关注度榜首；户型方面，刚需两居更受关注。

克而瑞表示，从整体而言，今年北京楼市1月低位维稳、2月大幅缩水、3月小阳春升温、4月成交有所回落。从目前释放的政策效果来看，楼市现状就像一场博弈：一部分人选择抓住这波政策利好上车；而另一部分人选择观望，期待政策进一步放松，或对房价调整有所期待。

该机构续称，北京核心区域的项目对购房者依然有很高的吸引力，外围刚需刚改楼盘的去化不尽如人意，受“新房破发”影响，犹豫观望情绪越发浓重。而一部分有自住改善需求的客户被二手房套住，无法进入下一步买房置换环节，整体市场“去库存”压力仍在。

不仅是北京，目前出台新政的几大城市，都难言市场有显著改观。诸葛找房数据显示，2024年5月截至12日，重点15城新建商品住宅成交16921套，环比下降25.81%，同比下降51.53%。二手房方面，同期重点10城二手住宅成交19959套，环比下降34.02%，同比下降27.97%。

中银证券表示，本轮一线城市的限购政策仍以结构性调整为主，对基本面的提振效果不显著，二手房成交改善好于新房，但持续性均不强。以广州为例，2023年9 月20日限购区域优化后，新房成交量出现了1 个月的改善，二手房成交量价出现1～2 个月的改善，随后均再度回落。

在业内看来，当前单一政策已经无法带来明显的行业提振，下一步核心应该在于如何形成合力，比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等，未来楼市政策还有进一步调整空间。

中银证券表示，目前全国楼市已经基本进入不限购时期，今年以来一线城市也出现局部限购松动，这是上一轮限购放松潮中没有出现过的情形。预计一线城市“一步到位”的概率较小，将由外向内“渐进式”调整，二套房的首付比例、社保年限、二手房限购、房贷利率下限也有进一步调整的可能。