限购政策解禁后，房价上涨是否只是自作多情？

2021年，现在回望，大概算是房地产的至暗时刻，恒大崩盘让大家都心惊肉跳，于是就有了“保交付”政策，成了房地产行业的底线政策。这是为了防止系统性危机和金融海啸！

ZZJ会议在今年4月30日提出了“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，就是继15年之后再提“清库存”。那么，为什么要以“清库存”为主旋律，甚至成为紧急任务呢？

一方面，根据统计数据，2023年商品房的竣工面积和待售面积同比增长了17%和19%。这就说明有一大堆新房子要卖呢！

另一方面，进入2024年后，购房需求急剧下降，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降了19.4%和27.6%，其中住宅销售面积和销售额同比分别下降了23.4%和30.7%。

大量新房积压在开发商手中，这可不是闹着玩的！虽然2023年商品房新开工面积下降了20%，但面对购房需求的急剧萎缩和更长的去化周期，存量房产的积压问题还在持续加剧。

购房需求的急剧萎缩不仅增加了房地产行业的风险，还导致地方政府的财政收入进一步恶化。2024年一季度的财政数据真的让人揪心，地方政府性基金预算收入下降了5.6%，其中最主要的卖地收入下降了6.7%。由于购房需求急剧萎缩，那些靠卖地收入“过上好日子”的地方政府不仅要“过紧日子”，还要面临财政状况进一步恶化，甚至偿债能力弱化、资不抵债的不利局面。

正因为如此，去年12月，穆迪将中国主权信用展望从“稳定”下调至“负面”，而惠誉在今年4月也将中国主权信用展望从“稳定”下调至“负面”。

唉，正是兴也地产，败也地产！

由于中国的城市化进程受阻，房地产投资的魅力也逐渐减弱，依赖卖地来养政府的“土地财政模型”已经走到了尽头。除非这种趋势能够逆转，否则地方政府

只能走一条路，那就是大幅削减政府规模和开支。对于那些卖地收入在财政收入中占比较大的地方政府来说，大家都心知肚明，这不是什么好消息。

然而，地方政府的“土地财政模型”所面临的挑战还远不止于此。中国长期以来都是依靠投资来推动经济增长，而政府投资特别是“大基建”投资在其中扮演着重要角色。这种投资模式的背后，是全球大市场和快速城市化进程带来的更多预期未来财政收入。如今，在全球供应链转移和城市化进程受阻的情况下，预期不好，政府过去大量的“大基建”投资将会产生反作用，进一步恶化地方政府的财政状况。大家可以看看过去几年地方政府建设的大量机场、地铁等基础交通设施，还有那些公共服务设施，最近珠海甚至拆除了2017年才通车运营的有轨电车，这或许只是一系列连锁反应的开端。假如地方财政收入见顶，那么“大基建”时代也将走到尽头。如果外国投资和私人投资跟不上，中国经济增长将面临更大的问题。

所以，当前我们面临的核心问题实际上是如何让地方政府不再依赖土地财政，同时稳定地方财政收入。接下来，必然是“一手抓提高、一手抓出清”，通过提高水电气暖等公共服务价格来填补土地财政增量的不足，维系政府运转和民生支出。同时，稳住房地产、稳住土地出让收入，必须一边加大清理库存力度，一边严格控制新增出让土地，以避免进入恶性循环。甚至，对于二线以上重点城市，现在的“出清”，是为了未来的“提高”。

所以，大家要注意了，在五月份，全国仅剩下6个城市实行限购政策，最终将全部解禁。至于那些在限购解禁后涨价30%的杭州业主，我只能说，现在就提价还为时过早，赶紧配合去消化库存吧。解除限购到房价上涨，这中间还差着一个“十万亿”呢……

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