南京江北地下城没有错！

每每谈到南京江北的发展总是离不开地下城相关的话题，但每次围绕这个话题展开，网络上总会出现很多观点，而这些观点或认识在很多程度上存在局限性甚至错误，从而误导了很多朋友，也在某种程度上影响了很多人对于江北发展的判断。

01 地下城的本质

关于江北规划并打造地下城的原因我们之前已经多次提过，其本质上是因为多条地铁的交汇甚至并线，导致其很有必要在一开始就统一对其地下的部分做出整体框架的搭建，对于规划但未建的线路做出空间层面上的提前预留，否则无法在这个有限的空间里做出如此密集的线路布局。这才是江北为什么非要搞这个所谓地下城最关键的原因。

而至于为什么是非常夸张的地下7层，这里面也存在严重的误区，这里的地下7层并不是说整个地下空间都是这个深度，真正的地下6层也好7层也罢只是某一部分。而为什么要建这么深是因为过江地铁的存在，其过江部分的线路可以理解为是一个类似锅底的下抛物线，当然实际情况肯定要复杂得多，这里只是做一个稍微好理解一些的类比，所以越靠近江边的站点越深。实际上地下7层的由来就是源于这个最深的地铁站，比如四号线二期的滨江站就是地下六层，距离江边稍微远一些的商务区站是地下四层，而其他站都是地下二层。

所以地下空间的开发思路实际上是反正为了修地铁必须要挖这么深了，考虑后期还有其他线路，与其到时候难以二次开发，还不如干脆一次性做整体开发，地下环线、地下商业、地下停车层、地下保险库之类的功能实际上都是附带或者优化下的产物。日后那些本来规划的某些功能，包括商业、保险库等都可以根据实际需要更改。

可以这么说，江北如果没有在那个区域规划那么密集的地铁尤其是过江线路，其根本没有理由搞所谓地下城，地下城的诞生几乎完全因为地铁这个先决条件。所以严格来讲地下城这个称呼并不准确，某种程度上地铁城或才是最合适的称呼。

02 策略主次

但或许是出于要和地铁小镇称呼上做出明显区别，或要显得更高端一些，江北一开始对于地下城的宣传反而更多突出的是地下部分的深度、规模、地下商业层以及金融保险库等特色功能上。同时地下城又常常与499.8米的最高楼放在一起作为江北新区的亮点。

这就导致公众对于江北地下空间的认识出现明显偏差，首先是地下城的必要性，在很多朋友的认知里面，江北不应该花重金打造地下城，根本不必要，地下城的打造拖慢了其上CBD的建设，毕竟不管是地下商业还是保险库都似乎没什么太大意义。但实际上江北根本不是特地搞这么一个浩大的工程，多线地铁尤其是过江线路的叠加才是根本原因。

这种宣传策略上的主次颠倒，导致不少人对于江北地下城的打造产生极大的误解。换句话说，大家对于10年修两条地铁的认可度要高于建设地下城，关键由于其在地下，曝光度过低，公布的消息也偏少，导致大家甚至一度以为江北一直在磨洋工，谁知人家在地底下默默挖了好几年，大家只是不知道而已。真要说错，个人觉得这个方面确实存在问题，让人产生了误解。

其次由于经常和最高楼放在一起宣传，导致最高楼的窘境传导给了地下城。最高楼地上部分的停滞和地下城的建设并不相关。但很多人却将最高楼的建设与地下城等同，甚至谣言地下城出现问题，实际上江北地下城的主体建设早已基本告一段落，甚至在地下城基础之上修建的新金融中心一期也已经接近尾声，目前大部分地块其上的建筑外立面都贴得差不多了，只剩下A、B、C三个地块，其中A和B目前都已经挖到地下4-5层的阶段，还是比较顺利的。其中A地块高320米，作为一处制高点一旦建成对于江北新区的形象提升还是很明显的。

注意目前新金融中心的建设依然是一期，很多朋友将在建中的A地块和B地块误以为是所谓的二期，这是严重的误区，二期的主体建设还没开始。

03 商务区慢不慢？

如果按照超大地下空间和超大地下商业层的定位，似乎江北地下城的打造有些多余，但如果按照地铁城的定位，待到2026年地铁11号线和4号线北延通车，商务区11年通车两条地铁（2015-2026），完成剩下两条线路空间的预留，并因为这两条线完成全江北线路的组网运行，同时其上CBD一期CDEFG地块完工AB在建，地下环线基本成型等，单就这一小片区域来说这样的进度其实并不赖。

算上附近的市民中心、国际会议中心、江北图书馆、江苏美术馆、鼓楼医院江北院区一二期以及过江通道等快速路，从我个人的认知来说，江北这些年的发展速度已经相当快了，如果从更广的维度看，研创园、高新区这些年感官上给人的惊喜还要更大一些。

04 房价和区域发展

诚然这几年的房价有点难看，但必须看到这是全国层面的问题，不仅受特殊事件的影响，和国际层面看不见的很多争端也有很大的关系。受此波及的城市数不胜数，南京是个例吗？江北是个例吗？如果房价的受挫是一个普遍性问题，那么南京也好，江北也好，其房价就不应该拿出来单独讨论。区域发展的确会影响房价，但区域发展只是一个影响因素，而房价最终的涨跌与金融端、供需、房产政策、国际贸易等都有密切的关系，区域发展反而是相对影响力最弱的部分。

很多朋友现在完全通过房价的涨跌来判断一个城市或一个板块发展的好不好，有没有价值，这着实过于肤浅，单纯的追涨杀跌不仅很容易吃亏，而且也很容易做出误判。