惊爆了！深圳60%的人居住在城中村里，老破小和以旧换新有大市场

我怎么也无法相信官方公布的这一则数据，深圳有60%的人居住在城中村。总共有32万栋楼鉴定为城中村，在深圳总建筑的40%，全市60%的人口居住在城中村里。

这让我想起了北京，我知道北京还有很多大瓦房。你若去北京游玩过，您便知道了北京有多少大瓦房。

我居住的城市成都，三环以内的老破小多如牛毛。外墙粉刷的非常漂亮，进了小区就不堪入目了。没有地下停车场，楼间距窄的不得了，地面上的绿化少的不得了。

多少大城市，都像深圳一样呢？

由此可见，老破小及城中村改造有多么巨大的市场。这已经是第二代或者是第三代住宅了。新中国成立的时候做了改造，很多房屋变成了二层房，也有很多房屋盖成了3到6层房。后来很多二层房就开始拆了，变成了现在在大城市里看到的很多没有电梯没有地下室的六层房。这些房屋年限都三四五十年了，用城中村来界定，丝毫不为过。

如此看来，深圳40%的人居住在第四代住房里。可是，60%的人还居住在第二代，第三代住房里。有极个别的大城市，还有些人居住在第一代住房里，也就是新中国刚成立的时候的瓦房茅屋，在成都还找得到呢。第一代住房可以称为瓦房茅屋。第二代住房称为2到3层楼的房子。第三代住房称为六层楼的房子。第四代房子升级为高楼大厦。

深圳未来五年要进行改造了。怎么改造啊？该拆迁的就拆迁。该修修补补的就修修补补。有的小区采取拆迁加修补的方式。就这三类改造模式。要改造完这么多房子，需要多少年呢？哪是五年能解决的，可能需要30年。

像深圳一样的大城市还多的很。在这些大城市里，1/3以上的房子往往都属于老旧小区。早已不适合时代了，早都该退出时代了。可是改造的价值是什么？必须有足够的价值来支撑改造才可以改造。否则的话，钱从哪里来？必须从改造中获取的经济价值大于等于原价值才有改造的必要性。否则的话就变成公益事业了。钱从哪儿来呢？哪有这么多钱搞公益事业？

深圳打算怎么改造？商品房加上保障性住房。也就是新的发展模式。一部分房屋搞成商品房。一部分房屋搞成配售型保障住房。当然，还有一些房屋要用来搞成公租房和保障性租赁住房。从而提升人民对居住环境的改善。

我早都说过了，房地产市场体量巨大无比。有两大市场需求。第一大市场需求就是新增住房需求，因为以户口计算的城镇化率还不到50%，未来要达到85%，那么，还有35%的巨大市场需求。新中国成立的时候，城镇人口也就15%。几十年的发展才增加了35%的城镇户口。要达到85%，还要增加35%。也就是说，新房需求处于青壮年时期。还有另外一个巨大需求，就是老旧改造。在大城市里，或许有1/3的老旧小区需要改造。

这条路要走完，至少需要30年的时间。无论是新增住房需求还是老旧小区改造未来30年都会非常忙碌。从1980年到2023年，这是住宅改革的第一步。从2024年开始，将进入新的住宅发展模式。第一阶段仅仅达成了50%的目标。第二个阶段，还要实现50%。第二个阶段需要的时间，往往需要30年。住宅就跟汽车一样，一辆汽车开20年，一套房子住70年，寿命到了，都得重新置换。这就是住宅市场的市场需求体系。

全国各地纷纷取缔了限购，消化现有的高楼大厦的库存。支持以旧换新。取缔限购才能够更好的支持以旧换新。太多的人住在老旧小区里，可是限购，让这些人无法便捷的以旧换新。取缔限购之后，就可以一边卖一边买，或者先买后卖。从而改善居住环境。

我相信我的判断是不会错误的。对绝大多数优秀的房地产企业而言，未来都有巨大的市场空间。房地产公司的股票跌的也够惨了，很多投资者都在寻找到底挖掘什么样的机会去投资股市。毫无疑问，绝大多数百强房地产企业都有很好的发展路径。除了少数的百强房地产企业陷入债务危机，无法走出泥潭之外，绝大多数企业未来终将迎来更好的发展新机遇。房地产公司的股票值得你投资吗？人云亦云。很多人在恐惧中，迷失了方向，无法看到未来的希望曙光。而在我看来，这就是巨大的历史机遇，祸兮福矣。房地产的根源问题就是取决于2021年开始进行的压降金融杠杆导致的这一系列的连锁反应。风险逐渐落地了。2024年就是房地产的底部。未来机会如何呢？那还是让未来的事实来见证吧。