嘉定距离市区最近的板块，为啥房价起不来？

丰庄是嘉定唯一插入中外环间、距离市区最近、地段最好的板块，堪称嘉定“东大门”。

丰庄与普陀融合得非常好，城镇化率100%，在这里几乎分不清到底是属于普陀还是嘉定。

丰庄有两条地铁13和14号线，坐不了多久便直达市中心，通达性非常好。

但是，同样是外环内，丰庄跟北新泾、龙柏、静安新城等板块相比，房价非常的洼。

丰庄板块均价仅4.6万元/m²，远低于上述板块的6-7万元/m²，差价高达2万元/m²。

这么好的地段和交通，为何嘉定“东大门”房价就起不来呢？是市场的疏忽，还是隐藏的机遇？

01

丰庄板块实际上代表了真新、真江、丰庄、栅桥4个建制村组。

这是1995年由江桥镇析出的，合称真新新村街道，2006年更名为真新街道。

嘉定丰庄与普陀、长宁交界，这样奇巧的地理位置也让丰庄成了一个典型的“三不管”地带：

在这个地带，分布了很多影响居住的“硬件”设施。

首先是五大批发市场，直接拖垮丰庄的居住环境和商业生态。

曹丰建材家居商场、上海市轻纺市场、上海市江桥批发市场、万润国际酒店用品市场、丰庄茶叶广场是丰庄的五大批发市场。

这么多批发市场齐聚，带来了不好的居住环境，给人很杂乱的感觉。

再加上废物回收站、江桥垃圾焚烧厂、机动车检测站和一些厂房等，丰庄犹如一个藏污纳垢的地方：

曹丰建材家居商场

上海市轻纺市场

上海市江桥批发市场

万润国际酒店用品市场

废物回收站生活垃圾分类网点、废旧物资回收网点

然后是铁路、高压线、京沪高速、曹安公路、金沙江西路又构筑了五道屏障，对区域造成了割裂。

丰庄北部就是铁路，与桃浦切割开来，南北出行主要靠祁连山南路，这条路高峰期非常拥堵。

高压线如同悬在头顶的达摩克利斯之剑，人人都想躲开：

京沪高速将丰庄南北割裂开来，曹安公路、金沙江西路上是飞奔的大卡车，充满危险：

教育与医疗资源的匮乏，更是丰庄的一大痛点。

医疗设施也多是乡镇级别的小医院，如沪西医院、海鹤医院、安国医院、卫生服务中心等。

甚至有的还曾被称为黑心医院。

这使得丰庄的居民在消费和就医方面，不得不去蹭市区的资源。

丰庄的居住环境混乱，配套设施落后，并非偶然。这一带的历史背景也为其现状提供了注脚。

追溯历史我们可以发现，苏州河两岸历来都不是什么好地方。

从苏河湾、不夜城开始，到原先的三湾一弄、长风工业区、天山化工区、北新泾工业区等。

这里是机器轰鸣、工人忙碌的地方，也是出滚地龙的地方，承载着工业的痕迹和历史的烙印。

从苏州河再往西，丰庄也只不过是穷苦破落的延续。

再加上本世纪初江桥-丰庄一带被列为上海六大动迁基地之一，城市界面提前定型。

在整个嘉定区，可能南翔、嘉定新城才称得上“好地方”，而江桥-丰庄代表了“下等”和破败。

当这样的地段认知形成后，对丰庄后续的发展造成了深远的影响。

02

嘉定丰庄与长宁临空经济示范区仅一河之隔，房产市场本应像长征、长风一样可以吃长宁的外溢。

但是配套和环境的不给力、交通的割裂，让丰庄承载不了长宁的产业人群，他们可能看不上这里。

长宁的有钱人住在西郊，中产买在古北、天山，刚需则跑到了长征；

即使再多花点钱他们也愿意外溢到城市界面相对好一点的普陀长风，不见得会来丰庄。

尤其是丰庄与长宁连接不通畅，轨交不直达，虽然距离近，但路程却较远，阻隔了置业人群的到来。

比如从丰庄十二街坊驾车前往联合利华研究发展中心，明明直线就1.5公里，却要绕道5.3-6.2公里：

既然抓不住长宁的客群，丰庄剩下的就是吸引市区的购买力了。

但是丰庄不管是通过13号线还是14号线与市区的连接带，都是被层层的居民区所阻挡。

换句话说就是沿线二手房产品同质化竞争太严重，形成了截流，让丰庄收不到好处。

13和14号线简直是两条置业鄙视链，通往市区的途中全部都是竞品板块。

真光、长征、真如、曹杨、长风、武宁、长寿路等都是居住大区，截胡了市区向西北方向的外溢。

只要前面的板块不涨价，后面的也别想涨起来，大家的价格被压得死死的。

远的不说，就拿与丰庄一路之隔的普陀阳光威尼斯来说，5万元/m²的单价直接锁死了丰庄的上涨空间。

丰庄的金鼎香樟苑卖5.2万元/m²，但是普陀真光这边也有香樟苑，而且仅卖4.7万元/m²，形成正面狙击！

直面高压线的金鼎香樟苑

江桥动迁大居可以看作是丰庄的下游板块，地铁多两站房价更便宜，再次构成了竞争。

本身丰庄的二手房产品也不高端，在市场上缺乏可持续竞争力，房价也就很难涨得起来。

从价格能清晰地分辨出丰庄的二手房类型，4万元/m²出头的是某某村、某某街坊老旧小区。

如丰庄一至四村、金丰新村；丰庄十四街坊、金祥坊、嘉秀坊、嘉利坊、嘉和坊等。

这些老房子没有任何品质可言，户型过时、物业跟不上、停车位紧张，只有少数加装电梯，问题多多：

丰庄一村

5万元/m²出头的是零几年的商品房，以某某苑命名，如金鼎香樟苑、汇丰佳苑、明日新苑、金沙嘉苑、丽景新苑、泰宸新苑等。

靠近地铁的嘉宝都市港湾、金沙丽晶苑、嘉乐之春贵一些，在6万+元/m²。

由于产品没有及时换代，户型设计偏大，总价相对高，导致流通性受到影响。

如果是同样的单价，你是愿意买100m²以上的两房，还是愿意买90m²的小三房呢？

所以丰庄的产品供应已经与市场需求脱节，逐渐被市场所淘汰。

丰庄没有什么好房子，全是老公房和动迁房，承载不了中产居住需求，最终沦为了一个刚需板块。

03

丰庄的房价起不来，根源还是在于产业的不行。

别看长宁的产业强，但是与丰庄有隔绝，辐射不过来。

于是丰庄只能依靠两条地铁去吸收市区的产业人群。

丰庄的位置其实不差，背靠真如城市副中心，在丰庄的街道上抬头便能望见真如的摩天商务楼。

可惜命运与丰庄开了个玩笑，真如副城的发展迟到了二十年，没有给丰庄提供啥助力。

丰庄还是与普陀打交道得多一些，但整个普陀产业都不强，形成不了有效带动。

比如长风生态商务区发展了很多年，城市界面够漂亮，但无法拉动普陀的GDP总量；

还有北面新规划的桃浦智创城也是欠了一个火候，西部江桥的北虹之星商务区更是长期沦为空地。

可以说，整个上海西北部都是产业塌方地带，没有高收入群体，给丰庄提供不了足够的购买力支持。

所以丰庄要想破局，未来的希望也是寄这些产业区的崛起。

假设嘉定当初没有在丰庄建设大量的住宅，取而代之的是密集的商务区，跟长宁抢资源。

那么丰庄可以变成嘉定的漕河泾，何至于把北虹之星逼到14号线尽头？更何愁今天安亭汽车转型的困扰？

可惜历史没有如果。

当然丰庄也曾想过努力，早在2009年之前便规划了一个智慧金沙3131电子商务创新园，试图通过产业发展实现蜕变。

这个创新园的前身是真新街道企业闲置的旧厂房，曾用于仓储、生产加工等业务，滨临苏州河位置不错。

随着产业结构的调整，这些老厂房当年就开始向创意产业园转型，并荣获“上海创意产业集聚区”的称号。

奈何15年过去，这个电子商务园依然在建设中，凸显出嘉定对建设“东大门”的不力：

智慧金沙3131电子商务创新园

同时嘉定还在丰庄新建了一个悦合国际广场商办项目，可惜是一个汽车+生活主题广场。

有二手车和新能源车展销中心，在招商中，即使开业也脱不了一股浓郁的批发市场气息：

悦合国际广场

正是由于过去长期缺乏产业支撑，这一带没有高收入群体，聚集了一些只是图便宜居住在这的人。

久而久之，让丰庄的居住人口结构非常地固化。

别看丰庄板块面积只有5.25平方公里，常住人口却将近13万人，人口密度非常高，居住的人员很乱。

而且这还不算群租客，实际上丰庄与上海人口密度最高的虹口区差不多。

展望未来，上海规划的26号线大中环线将经过这里，开通后可打通丰庄与桃浦智创城、长宁的联系。

只是这个利好落地周期很长。

种种原因，决定了丰庄的房价涨不起来，沦为沪西外环内的一片洼地。

不过对于预算有限的购房者来说，丰庄的交通便利、房价实惠、房龄相对新，还是有一定吸引力的。

同样是花五六万单价，在丰庄可以买到零几年带电梯的商品房，而在普陀长征买到的是90年代的步梯房（如建德花园、新长征花苑等），甚至价格更贵。

到了长风就是80年代的老公房了，价格同样不便宜，所以丰庄收下了普陀部分刚需客群。

虽然丰庄没有啥高端的商业，但距离百联中环购物中心、中海环宇城、环球港、近铁商圈和江桥万达都挺近。

丰庄沿街店铺商业有很多，大排档晚上也热闹，充满人间烟火气息。

对于嘉定东大门丰庄，你怎么看？

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编辑∣环线咨询