投资老破小，等拆迁是不是个好主意？

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今天回答一个满级读者的提问。

这个问题的答案非常简单，四个字，换位思考。

假如你现在负责城市运营，你会怎么打算？

如果我们自己来负责城市运营，那么第一阶段肯定是卖地，这个来钱快，马上就到账，一次性可以透支未来很多年的收入。

但是卖着卖着，你早晚会发现卖不动，尤其对于多数城市来讲。

你能一直卖的前提是什么？是不断有人流入，如果全世界的人都搬进来住，那你就能一直卖地。

如果总人口是下降的，那么城市人口还能维持上升的城市不过少数，卖地就不可能永久。

可是有件事我们要弄清楚，花钱容易，一旦花习惯了，想缩减开支就难了。

我过去十年，二十年，都是根据每年的卖地收入来养活运营城市的团队，你忽然告诉我卖地收入下降，我那么多人的工资，还得开呀。

这就需要转型，转型的过程可以有阵痛，但我终归是要为运营团队找饭辙的。

一头肯定是卖地，我还能卖得出去的，是什么地？是好地。

我卖得少了，是不是得卖得高些？那这些好地我要开发豪宅，这样才能以价取胜，而不是以量取胜。

那么这些地，我从哪里取得代价低呢？答案只有一个，低密。

只有你原先这块地上的房产持有者的密度小，我取得这块地之后转手卖掉，利润空间才大呀，你说是不是？

所以运营城市选择地块，从来都喜欢找农民，而不是居民。

因为农民手里有一整块地，我取得的成本低，城市居民一个老旧小区里那么多人，我拆迁的成本太高了。

有些人还要求原拆原建，那还挣个什么差价？

所以如果你来做城市运营方，你天生就不喜欢拆那些密集的老小区，成本太高了，没花头，没利润空间的。

那么第二点，如果你一定要拆，你没得选，你就是需要这块地，你会怎么做？

你会想尽一切办法把这个小区的房价压到最低。

只有把这个老旧小区的房价压到尽可能低，才能以合适的价格拆掉，转手卖出去，才能有利润空间，才能养活城市运营的团队。

如果拿进来的价格就高得吓人，那还挣什么钱？

所以你有没有发现，同样是核心城市的核心地段，老旧小区和豪宅区，在运营城市的视角看，是不一样的。

在城市运营的视角下，豪宅区是需要维护价格的，价格如果不坚挺，富人还来不来买？

富人都不来买，自己还怎么卖地？

所以要让它坚挺。

反过来，老旧小区的价格，是需要压下去的，只有压到足够低，才能把它拆掉，卖地才有差价，才有利润，才能维持城市的运营团队的开销。

看懂了么？换你来做这件事，你也是这么想的，你也会这么去做。

我知道你要问什么，你说你要长期出租。

还是城市运营的视角，站在这个角度，你想一想，当我卖地卖不动，我需要开源，寻找新收入的时候，第一时间会想到什么？

想到出租。

我也对外租房子，我挣租金。

有钱的新居民来买商品房，我挣卖地钱；没钱的新居民，我也要挣他们的房租钱。

你这个老破小的房东要挣租金，我也要挣租金，咱俩啥关系？竞争关系。

看懂了么？从价格上讲，你和城市运营是对手盘关系，从挣租金上讲，你和城市运营是竞争关系。

这是你选择的位置，你上来就给自己选了这么一个位置。

除此之外，你还要考虑一个很尴尬的事情，就是邻居。

城市里老旧小区的拆迁速度远比村民的拆迁速度要慢，因为后者的家境差不多，人均面积很高。

那些城中村，动辄家里五六百平，人家拆迁可以赔偿一个天文数字，人均都是按80平，60平去赔的。

但是城里的老旧小区，一家五口人，面积50平，人均不到10平米，你说能赔多少钱？

你要知道，任何小区，邻居们的实力都是随着时间的推移往下掉，而不是往上升的。

这个道理很简单，我们假如有1000户，当初都是某个价格一手买进来的，最初这1000户肯定是门当户对。

不是经济实力差不多的群体，也不会选择同一个小区。

随着时间的推移，那些赚了钱的，混更好的，一定是向上置换，他换去更贵的小区了。

那么随着时间，20年，40年，最后留下来的一定是什么？是经济水平原地不动，或者向下走的那批人。

那我们把这几点结合起来。

1、城市运营方希望压低价格，压到足够低才有差价，才值得拆。

2、人均占有面积很少，也许不足10平米。

3、留下的人往往经济实力不咋地，指着拆迁挣钱呢。

三者合起来，什么结论？就是业主们很难统一意见，很难拆嘛。

你以为明年能拆，也许明年又明年，结果等了20年。

自己住无所谓的，你住得开心，住的方便随便你。

投资人的资金占用不要成本的么？
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