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青塔地块创造了北京土拍市场自2018年以来，在报名房企及联合体数量上仅次于此前昌平朱辛庄地块的历史，成为北京近五年来土拍市场的第二热地块。

该地块的位置如下图所示，北侧紧挨莲石东路和京广铁路，还有低空航线，抬头就可以看到飞机，将来会有噪音的影响，所以，此项目号称“双铁景房”，毕竟京广普铁和高铁双铁经过是硬伤。东侧是西四环。

项目离着海淀是真近，就隔着莲石路。

这样的区位条件适合这样几类客户去看看：

1、金融街、丽泽上班

2、孩子在海淀上学的家庭就近改善

3、石景山、丰台换房，不想离开熟悉的生活区域（西四环附近）

但，这个项目有三个关键硬伤：

1、地块碎，整个项目拆成了两个小地块，几乎没有园林条件，举目望出去就是周边小区或者马路。

2、噪音影响，北侧100米是快速路莲石东路，北侧60米是京广高铁/京广铁路，车流量和运载量都比较大。

3、地块上方还有飞机低空航道，这个噪音影响也挺大的。

如果能接受以上的硬伤，那么这个项目还是很好的。后面会具体说说噪音问题。虽然建工给北向的窗户都做了4玻3中空的隔音玻璃（现在市场上最常用的是3玻2中空），可以降低大部分噪音影响，对于大多数对声音不敏感的人来说，没什么太大影响，但建议对静音要求比较高的人还是慎重。

其实住习惯了就还好。

项目信息

项目沙盘

项目由北京建工操盘，外立面采用大面积铝板。项目体量不大，一共437户，是6-18层的洋房+高层产品。户型有建面约96-154平米三至四居，主力户型为118平米三居；项目销售指导价是8.5万/平米。得房率得房率82-87%，有阳台赠送。

西地块沙盘

整个地块被中间的小区分成两块。东区和西区，各3栋楼，中间是老破小青塔西里。每个区的体量都很小，西区228套房，6-18层，户型面积为96-129㎡三居和四居。

东区208套房，7-18层，主力户型是118㎡三居和154㎡四居，还有少量96㎡三居。

北面是市政小公园和绿化。采用10W+楼盘六恒科技住宅，龙湖物业，建工共同操盘。东区的绿化面积比较集中，还形成一个中间的院落。

东边34地块 用地0.9万平米，西边33地块，用地0.7万平米。

东地块沙盘

基本项目信息

建筑类型：洋房、小高层

占地面积：约1.69万㎡

建筑面积：约5.14万㎡

产权年限：70年

总户数：437户

容积率：3.07

绿化率：≥30%

车位规划：531个，配比1:1.2，人车分流

户型：96/98/118㎡三居、126/129/154㎡四居

价格：指导价8.5万/㎡，总价区间816-1326万

得房率:82-87%

物业公司：龙湖物业

物业费：5.98元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：预计10月底

交房时间：预计2026年12月31日

位置：西四环西侧约400米，莲石路南侧150米

户型介绍

建面约96平三居，南向两面宽，南侧主卧和客厅都有阳台的赠送，得房率在85%左右，这个户型和限竞房时代的89平户型类似，整体更大了，优化了单独的家政间出来。

建面约98平米三室，整体看还行，但是门口的入口处有一大块面积，确实有点浪费，做玄关过于大了，做餐厅有点小了，好在得房率高。不过这个户型拥有L型270度采光，近9米的采光面毫无遮挡，半开放式的U型厨房。

建面约118平三居，南向三面宽，户型全明，总面宽约10米，餐客厨一体化，厨房U型设计，也有独立家政间，南向主卧套间。

这个B2户型和B1大体一样，最大的区别就是次卫的位置，一个在北侧一个在东西两侧。

126平四居，经典的LDK+X格局，南向依然是次卧和客厅两个开敞阳台拓展；独立餐厅区和客厅等宽，空间非常宽敞，通透一体；北侧卧室可以打开作为第二会客厅，成为公共空间的延展，或者书房、儿童房亦或者兴趣室。

C1和C2也是大体一样，C1是洋房，得房率更高，但是C1南侧采光会受到影响。

154平四居，经典四叶草格局，卧室分布四角，互不打扰。每家都有独立的电梯厅。除了南向主卧为全尺寸套间，南向次卧也升级为套间。中央依次为客餐厨空间，厨房做到了中西厨分离，里侧U形中厨，外侧西厨，随时可变为吧台。

样板间

外立面现代中式风格，檐顶造型+正面大面积通透玻璃+香槟金线条，采用大面积铝板了，颜值大气也很有高级感。

园林规划私享花园、观景长廊、会客空间、儿童空间都融入到园林中。看效果图还是很精致的，小区内树荫下喝茶看书还能欣赏景观的，这在北京城区里是很难得的场景。

熙华台开放了3个样板间：98㎡交付样板间、118㎡和154㎡带软装的展示样板间。

客观讲，熙华台的样板间装修档次蛮高的，所有的户型都采用了松下的六恒系统，未来可以达到“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”的效果；厨房烟机、灶具及洗碗机也都是松下的品牌；高仪的龙头、花洒和唯宝的洗手盆。

先来看98㎡的样板间实拍照片。

从入户门进来，其实有一块浪费的空间，不太好摆东西。户型图是做了一个入户玄关柜

118㎡三居的样板间，这个面积段做三居整体感觉就比较大了，功能空间很全，各个房间的面积也比较大。

154㎡四居的样板间，是这个楼盘的最大户型，装修档次也比小户型高一点，比如电视背景墙变成了石材，厨房多赠送了一个博士的冰箱和蒸烤一体机等。

周边配套

交通配套：环线位置不错，北面邻居更是加分，但是紧邻铁路和公路（还是立交桥），自驾交通还是很方便了，噪音也不小。轨道交通就差那么一点了。

整体区位位于丰台区，属于丰台与海淀的交界处（一路之隔--莲石路）。再往西北面就是石景山了，西四环和西五环之间。紧邻西四环（开车走行距离1.4km，走莲石路就更近了，正好1km），莲石路与青塔西路交汇处的东南侧，这里相对南沙窝桥算是小立交（虽然隔着小河和铁路，但是噪音还是不小，这一点也是大家看到这地块的第一反应），关键还有一条通往北京西站的铁路（这里有高铁、普速列车、少部分货车经过）。

大家关心的地铁有两条，北侧的地铁1号线五棵松站，直线距离约1400米；南侧规划的11号线预估很近，向南约400米，就是地铁11号线的规划站位青塔站。

1号线的重要性不用多说。规划的11号线将一路向东，直达丽泽商务区，还会与多条重要线路换乘（10/9/7/14/丽金），还能连通丽泽航站楼直达机场，四通八达。

教育配套上这里属于丰台别误解为紧邻海淀，是不是可以去隔壁500米处的十一学校和五一小学（这些都是海淀排名靠前的学校）。那属于跨区。这里顶多算是有学上，不属于学区房。这里有北京市大成学校（小学、初中、高中一体的公立学校）。南面有长安新城小学。

生活配套南面600米是翠微百货商场。再往北面2.2km是五棵松商圈，基本吃喝玩，逛街都能满足。再往东面是千禧商业街，规模不算大，还是可以逛一逛的。其他区域就一般了。满足日常的基本生活还是没问题的。稍微升级一点也能满足。

医疗配套北面2.2km外的五棵松有中国人民解放军总医院。距离解放军总医院第五研究中心也很近。都属于大型三甲军队医院。周边也有社区医院。这里的医疗资源算是很丰富的。长峰医院也在隔壁不远处，去哪看病，估计得好好想想了。

公园配套：距离小区最近的是青塔街心公园，面积很小，顶多算一块了绿地。稍微逛得远一点就是就是西南免得郑庄公园和北京欢乐水魔方水上乐园。旁边还有京荟广场。其次就是八宝山南面的北京国际雕塑公园和旺景公园。

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