深圳业主被砸懵了……

　　随着五月份的到来，传统意义上的楼市小阳春结束了。

　　就深圳楼市的表现来看，既有好消息，也有坏消息。

　　期间，涉及到买房人与卖房人之间的较量，犹如一场近身赤膊的格斗，博弈无处不在。

　　01

　　深圳楼市今年的“金三银四”，分化现象很明显，包括在成交量上，板块上和产品上。

　　一边是刚需盘销售举步维艰，另一边是豪宅盘卖得如火如荼；一边是新房市场渐渐熄火，另一边是二手房市场开始跑量。

　　3月份：二手房成交3840套，新房成交2245套。

　　4月份：二手房成交4171套，新房成交2355套。

　　整个“金三银四”，深圳二手房共成交了8011套，比新房多了3411套。

　　新房成交量被二手房碾压的原因，不外乎几点：新房和二手房的倒挂逐渐消失、买房人对新房质量心有余悸、部分二手房的性价比更高。

　　特别是交房品质这块，这几年深圳新盘的质量不忍直视，每次看到新闻曝光，心里都是拔凉拔凉的。

　　用一位网友的话来说：“当我们在吐槽住了快20年的房子，质量不好的时候，同业主发来隔壁新楼盘的业主群聊天记录，我才发现，新楼盘问题更多。”

　　虽然开发商一直降价，甚至击穿了地板价，但在目前的楼市行情下，未必是一个有效的策略。

　　吃多了教训，一些买房人会下意识地觉得：降价这么狠，牺牲了利润，交房品质可能就更难保障了。

　　尤其对置换群体来说，大降价往往意味着品质打折。在购房者的决策里，价格固然重要，但不是唯一重要的因素。

　　02

　　至于深圳二手房市场，这两个月成交量在回升，背后的功劳源于价格降下来了，原本处于持币观望的买家，觉得房子和价格合适，安全垫已经挺高，所以就敢于下手。

　　从成交情况来看，学区需求和改善自住需求占大头。

　　不同的板块，不同的小区，成交价和降价幅度都不同。

　　从整体数据上看，那些新房同质化严重的片区，年后降幅相对比较大，像沙井的博林君瑞、龙华的壹城中心，以及坪山的二手房等，这段时间放出了很多降价的房源，还有一些学区房，最近成交价相比去年底也出现了不小的降幅。

　　以沙井的标杆小区博林君瑞为例，89平三房户型，目前挂牌价在400万左右，实际成交的话可能更低，而今年1月份，同户型成交价还有450万，短短三个月时间，降幅超过10%；

　　这些降幅比较大的房源，要么价格被新房市场挤压，要么卖家急着出手，要么就是房子本身存在瑕疵。

　　当然也有少部分豪宅产品，价格相对比较坚挺，不降反升，成交价相较去年底大概出现了5%~10%的涨幅。

　　二手房，向来都是一房一价，由买卖双方自行决定，市场预期上不去，二手房挂牌量大，业主为了卖房于是选择降价，反之亦然。

　　总体来说，今年深圳楼市这个“小阳春”，大部分房源都面临买方市场的屠龙刀砍价，个别急卖业主甚至对着自己砍上一刀，同时也有一些好房子的价格怎么也砍不下来。

　　03

　　目前大家比较关心的，应该是深圳楼市什么时候出台利好政策。

　　五一前有传言深圳楼市会在政策端有所松动，就官方回应来看，从最初的公开辟谣，到后来的暂时未接到通知，再到现在的以官方公布为准。官方对于小作文的回应似乎越来越温和了，不肯定，也不否定。

　　市场的变化很快，我们作为个体，只能边走边看，专注于选筹质量，挖掘并拿到长期具有价值潜力的房子，以提升资产抵御未来通胀的能力。

　　对于持币在手的购房者，在政策面相对宽松的窗口期，去买入核心地段的优质房产，这是绝大多数人穿越周期的最佳策略。

　　普通人赚了钱如果不买房，往往很难守住财富。绝大多数情况下，普通人在大城市买房，就是阶层跃升最简单的途径。

　　过去20年，大部分买房的人，其实赚的是通货膨胀的钱，并不是他们有多聪明。而是买对了标的，货币通胀造就了他们的财富。

　　买房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。