修复2024丨“金三银四”缺席，房企拿地态度更为审慎

2024年前4月，300城经营性用地约25851万平方米，同比下降9%，仍处历史低位。

市场热度方面，得益于京沪苏杭等热点城市核心板块地块的出让，重点监测城市3月份平均溢价率一度达到5.6%，但随着4月优质地块入市占比回落，平均溢价率显著回落至3.5%，为2024年至今最低。

究其原因，既有土地质量下降的原因，又更多地有大环境持续下行有关。统计局数据显示，1-3月份，新建商品住房销售面积18942万平方米，同比下降23.4%，新房成交数据较去年同期明显下滑，“金三银四”缺席，这也在一定程度上打击了房企拿地信心，因此土拍热度不及前期。

考虑到当前市场下行的大环境，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。

因此，我们认为在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。建议各城市在供地选择上应当更加精确，在新房去化能力有限的情况下，更加关注出让地块的去化预期和盈利空间。

2024年至今，整体土拍市场相对平稳，一季度受部分热点一二线核心地块出让影响整体市场热度稍有提升，但进入4月，重点城市优质地块成交占比略有下降，供求回调低位持平。

CRIC监测数据显示，截止2024年4月25日，300城经营性用地累计供应25851万平方米，同比下降9.7%，按月来看，前3月累计供应19888万平方米，同比增长3.6%，4月土地供应量为5963万平方米，为2024年至今低位。

成交方面，截止2024年4月25日，300城经营性用地累计成交面积20725万平方米，同比下降6.4%。分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量同比下降，3月表现也不佳，不及去年同期，4月更是在3月的基础上有所下降，不过由于1月同比去年同期大涨39%，因此一季度成交规模较高，进入4月后基期数值的回调，整体回归低位。

市场热度方面，4月平均溢价率3.5%，较上月下降2.1个百分点，为2024年至今低位。

这主要是由于一季度一线城市北京、上海均封顶成交了多宗涉宅地，尤其是上海，一批次首轮集中土拍，挂牌的5宗地，除宝山顾村地块5.56%溢价成交外，其余4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%，热度明显回升；二线城市，杭州、苏州、合肥、长沙也都进行了集中土拍，均拍出不错的市场热度。

在北京、上海、杭州等城市优质地块高溢价成交的带动下，一季度整体溢价率环比显著上涨，环比上浮1个百分点，达到了4.5%，达到了2023年下半年以来的新高，与2023年全年热度基本持平；不过与2023年一季度相比，仍下降0.6个百分点。

从企业拿地来看，2024年1-4月新增土储货值百强门槛值为18.9亿元，同比下降32%，降幅保持不变，新增总价、建面百强门槛值分别为6.4亿元和18.4万平方米，同比降幅分别为29%和10%，但降幅持续收窄。

1-4月，新增货值、总价和建面百强的总额分别为6720亿元、3027亿元和3793万平方米，三个指标同比分别下降19%、23%和8%，同比指标由正转负，主要由于4月份房企投资规模不及往年同期，在核心城市供地减缓、优质地块减少的情况下，企业投资收缩。

整体来看，投资谨慎的趋势未有改变。一方面前四月仍有近七成百强房企未拿地；另一方面，百强房企拿地销售比仅为0.16。

聚焦到销售TOP10企业来看：第一，1-4月销售Top10拿地金额占百强比重为57%，投资高度集中在头部企业；第二，绿城、越秀、龙湖、滨江、建发拿地金额排名与销售排名相近，且拿地销售高于行业平均，其中建发、绿城拿地销售比超过0.5；第三，前四月拿地金额仅有绿城、龙湖、滨江较去年增长，而保利、中海等今年投资略有放缓，前四月投资金额同比下降62%和74%。

目前，从供求规模的角度来看，土地供应节奏与去年同期相当、成交规模也同比基本持平，行业的供求平衡仍在调整中。

企业端来看，楼市“金三银四”的缺席、销售不及预期仍是导致企业持续审慎投资的最重要因素。月末中央经济局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，以及各大重点城市均或多或少放松了限购政策，预计接下来市场将迎来更多政策细则落地。房企及购房者均有较浓的观望情绪，在市场显著筑底、呈现回暖势态前，房企都将保持审慎、观望态度，土地市场的动态将集中于国央企、优质核心地块上。

2024年4月，房地产政策面仍集中在需求侧，月内厦门、合肥、长沙等地均在月内放款了公积金相关管理规定。在月内召开的保障性住房建设工作现场会上，住建部指出，要加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，抓项目建设，扎实做好项目前期工作，实现净地供应，完善规划设计方案，尽快达到开工条件，形成实物工作量。

在当前土地市场交易规模快速收窄的情况下，加大保障性住房建设和供给，为房地产市场带来了更多“确定性”较强的项目，有利于维持行业一二级市场交易规模的稳定，并促进城市建设的持续发展。

地方层面，至4月末已有近1000个县市（区）发布了2024年供地计划，住宅土地供应总量平均较2023年下降了18%，其中六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势。分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比2023年均呈下降趋势，降幅均超10%，尤其是二线城市，同比降幅高达25%，宅地计划供给量下降更为坚决。

不过与上年土地成交规模相比，2024年整体供地计划依旧看似“过量”，样本城市2024年计划供应的总面积，达到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在内的二线城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少数三线城市供地指标控制的相对较佳。

对于大多数城市而言，不论是出于城建发展计划的阶段性目标、城市财政计划的平衡、还是为市场可能出现的反弹周期留足指标余量，都使得近年来的供地计划普遍超量，供地计划完成率的持续低位也在情理之中，预计2024年供地计划完成率仍将延续五成左右的低位。

考虑到当前市场下行的大环境，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。典型如合肥，2024年宅地计划供应量仅389公顷，较2023年540公顷降幅高达28%。

我们认为，在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段时间，全面复苏仍需更长时间。

近期热点城市新政不断，众多核心城市迎来了地方调控放松的春风，这在一定程度上提振了拿地信心，土地市场热度在二季度或有所升温。

企业端方面，率先供应优质地块、吸引年初投资额度充裕的房企拿地是短期内保持市场热度的关键，在市场低迷期补充核心城市的优质土储也是诸多国央企的主要投资策略。

在两方面共同作用下，城市土拍、企业拿地的各自分化还将继续：市场关注度集中于一二线城市，并且热度的延续性和覆盖率方面，仍依赖于各地楼市交易回暖表现。

来源：丁祖昱评楼市

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