北京买房：理清思路，购房建议1169

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是大龄北漂码农，租了那么多年房搬来搬去实在是租不动了，目前单身，想看看自住+保值（底线是能不跌太多，流动性好，好出手，万一将来离京或生活有变动，能够好卖掉）的小三居或两居，预算首付300左右。

考虑到自住的通勤需求，看了看呼家楼，团结湖和国贸附近靠地铁的房子，像向军南里北里，人民日报社，光辉里小区 这些房子房龄虽然老了点儿，但感觉90年以后的，这个预算这个地段儿，也能接受。

向军南里，北里这些有八十中和白小的学区溢价，感觉不太适合我，更纠结人民日报社和光辉里，选哪里合适。毕竟两个总价差的有点多，考虑到工作稳定性，总价高个人还款风险也高。光辉里相应更便利一些，但是保值性和流动性怎么样。

想请章哥帮忙分析分析，哪个更能符合我的需求呢？还有一点疑虑，是否可以再等等，先不着急买呢？

A：

1、呵呵，保值是房子的天然属性，全世界所有经济体都把买房归入投资，没一个归入CPI的。除非确定自己是炒房客，否则哪儿有把底线设定为“不能跌太多”的啊？没有为了赔钱炒股的，也没有为了落榜而补课的，更没有为了倒贴钱而上班的。所谓别赔太多是失败时给自己的安慰，但别在开始时就当真，要不然有误导自己的可能。

2、白小+80的是典型的朝阳学区房，学校好溢价高，基本等同于东西海，30%左右或以上。如果有孩子在近期上学就买，否则的话一般不建议在这种高峰期去炒学区概念。居住的性价比低，溢价部分在高峰期之后说不好，得看明后年的政策。

3、光辉里的保值还行，全北京成熟板块的老小区都差不多，基本就是跟随大盘。但流动性一般，好不到哪儿去。打个比方吧，这就相当于退休老人，就算混在网红圈儿里也未必受追捧，别用身边人的光环忽悠自己。

光辉里的产权单位好几个，中石油、烟草局和广电局等等，都不错，但婆婆多了也有扯皮的可能，维护或重建时在老小区中不算占优的。这种小区更适合长期持有，出手时选择横盘期慢慢卖就不吃亏，着急出手的话很难占到便宜。

4、人民日报社则也是典型，属于是老房中保值排前列的，各项都是。这也没什么可说的，发改委财政部外交部等强势部委的公房社区净是这种情况的。价格高既是优势也是劣势，看自己怎么理解或从哪方面看了。资金方面更是看自己的具体情况了，这外人无法判断。

5、简单就是这情况，看自己的判断吧。另外等等也可以，关注北京市的政策和成交量就行。政府救市是明确的，《北京日报》也罕见的定了调子，如果接下来有利好政策或成交量持续上涨就尽快，没有的话就继续等。

仅供参考。

二

Q:

我们从去年到现在一直在看房，也咨询了您。现在是有芍药居2号院小板楼3居和世纪村东区小板楼3居对比，楼层也都不是顶层和底层的情况下，价格也都在预算范围内，从保值角度您更推荐哪个小区呢？芍药居2号院位置更好，人朝9年一贯制也比世纪村东区对口芳草地世纪小学+陈经纶嘉铭分校整体好点。

但世纪村东区感觉小区管理和环境更好，我家娃2028-2029入学，也不知道到时候两个对口学区孰强孰弱。芍药居2号院感觉比芍药居片区不少小区都好点，但比起世纪村东区，环境还是差不少。想请您帮忙分析一下。

A：

1、保值角度，那应该是世纪村的。租金的坪效我估计两边差不多，而世纪村的单价略低，说明性价比更高。没学区溢价或相对低，那风险就小些或没有。另外看具体房源的户型，除环境之外越宜居的保值越好，毕竟房子是用来住的。尤其是入学人口减少之后，房子的居住性就会更被重视了。

2、2028之后，这还真说不好到时候哪个更强。嘉铭应该是不会有什么变化的，或者说成绩下降的可能性小。而人朝不太好说，这几年扩招的太多了，多出好几个校区，对初中的师资和成绩都是考验，有待观察。

3、反正要是我就先看世纪村了，房子是用来住的，在学校没有太大差距的情况下犯不上降低居住体验。以学校来说，九年一贯当然更好，但现实中的中学比小学更重要。那在中学差不多的情况下，多出溢价就是多出风险，也降低了居住的性价比，我觉得没太大必要。

仅供参考。

三

Q:

我现在决定卖出月坛的房子，老破小三居，南北通透，一层，因为有半地下，实际上是一层半，采光通风尚可，现在想向您请教如何定价，因为周边同户型差不多楼层的过去一年没有成交，缺乏参考。现在同一栋楼同户型有个2层的房子，挂出的价格比我的房子报价高出12%，但不知道最终能以什么价格成交。

我的房子挂出之后，看房量特别大，我想一是户型不错，二是报价不高，大概比去年高点周边成交价低10%，如此大的看房量，我本以为可以比我报的价格低20-30万可以卖出，但实际出价的杀价70-80万（有几个出价的都是为了改善居住，而不是为了学区占坑），我现在犹豫是否要降价卖出。也想问问这种楼梯房一二层的价格差异一般有多大？

A：

1、如何定价，这方面当地中介才更专业，我不好乱讲的。

2、不过如果是这种情况，那比二楼低12%就明显挂低了，就算没有半地下，一般也不会超过10%。另外既然是看房量大，那就说明中介也认为挂的不高，预计能尽快成交，否则谁也不愿白忙活。

改善居住的比例不会多高。因为如果是买老破小一层的改善，那他们之前的条件得多差啊？但却又要买三里河这么高价位的地段，说明他们原来的房子也挺贵，那他们怎么卖掉的？

所以这大概率都是说辞，至少不都是改善的。这些日子网上都在唱衰，那所有想买老房的自然都趁机压价呗。甭太在意，搜搜前两天的《北京日报》吧，官媒文章是“别用特例唱衰北京楼市”，这就说明了政府的态度，看谁能坚持。

3、另外一点，如果是置换，那也看看想换的改善房价有变化没有？如果确实降价了，那这边也可以降，反正不吃亏。但如果没有降或上涨了，那就得具体情况具体分析了，看是因为板块热门还是房源受追捧，然后再决定是否尽快出手。反正就是别吃亏吧。

仅供参考。

四

Q:

北京房价是跌了，但真没跌多少，你说的对，我家回龙观的从最高5万出头跌到了4万7吧。到我家看房的不少，我要想卖早卖了，但我想换的没降什么啊，好房子都没降，那我也只能扛着呗。反正我也不着急，我当年才2000多买的，现在可以说把我的本金都跌没了，但我无所谓，有本事把这些年涨的都跌没了让我瞧瞧。

我觉得你算说房子里面比较靠谱儿的，没忽悠房价永远涨，也没跟那些咋咋呼呼的唱跌，该什么样就什么样。现在我就盯着领秀新硅谷呢，那几套朝向楼层好的都不降我也不降，我不亏着卖。而且我觉得你说的对，如果要降先得降土地，面粉如果不降价，那面包也就是属于促销。我找你不提问题，就是觉得你这句话让我想明白了，地价既然不降，那房价凭什么降！

不过我还有一事儿没想利索，就是这些人为什么唱跌啊，非得说要崩盘和连续降几年什么的？他们图什么啊？有的我看也不是刚需，也不是中介，他们真是只图流量吗？

A：

1、卖什么吆喝什么呗，我要是还在卖房，那也忽悠房价永远涨。而且还得拍唬那些犹豫的呢，赶紧上车否则就又被甩下了。但我现在不是不卖房了吗，也不卖别的，所以犯不上瞎忽悠。

2、之所以有人唱跌甚至唱崩盘，那就看他们是卖什么的了。马云说房价如葱，那是因为他不是开发商，而是搞网购电商的。年轻人都拿钱买房去了，网店的生意就不好了呗。所以做生意的永远在互相竞争和踩咕，争的都是兜里的那点儿钱。

唱衰的分几类吧。有中介唱衰的，图的是积累人气儿，也让那些想下跌后抄底的相信他，还有用假房源勾引客户的。开发商唱衰的可能只有王老板这种人，管不住自己的大嘴巴，所以万科都得派专人盯他的微博，就怕他胡说八道。现在他是不唱了，其他唱衰的基本都是已经出局的，巴不得别人也赔钱呢。

其他唱衰的大多都是卖其他理财产品或炒股什么的，还有卖保险和基金的，再或者是投资境外房产的。总之图的都是流量+钱，甚至还有搞快招的呢，也就是专门发展加盟商的，劝人别买房，先跟着他创业。

3、前些天也有朋友找过我，让我卖香港保险，手段是也唱衰房价，忽悠人卖了房去买保险。要说给的返点真不低，但我都这岁数了懒的再折腾，也觉得这钱不容易挣，否则也还真就干了。

4、总之就这么点事儿，无利不起早，图的都是割流量的韭菜。我是还没想好怎么割呢，别着急，或许过些日子我就不靠谱儿了，咱总不能为了所谓说实话而耽误赚钱吧？反正韭菜有的是，谁割了不是包饺子啊。

仅供参考。

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