时隔10年“去库存”重现，房价还会翻倍涨吗？

2024楼市定调：去库存

很多人都在问：中国房地产发展了二十多年，开发商、地方政府、普通居民都背负了沉重的债务，那么这些钱都去哪儿了呢？

答案既简单又让人感叹：这些钱大部分都转化成了实体的钢筋水泥，构筑了无数的商品房。这些建筑不仅仅是混凝土的堆砌，它们也构成了中国人的财富之基。

然而，再坚实的资产也必须遵循经济的基本规律，否则，一旦脱离这些规律，便可能走上无法回头的泡沫之路。目前，房地产市场面临的最大问题就是“库存”——这也成了中国经济内部的一大隐患。

就在五一假期前夕，中央政治局的会议按计划召开，房地产问题是讨论的重点之一。

首先是关于保障交楼的议题，中央实施了问责制。因为保交楼本身不直接产生经济效益，之前很多地方的工作进度缓慢，形式主义严重。但现在的政策具有了强制性，目的是为了重建市场的信任，这是市场恢复活力的基础。

另一个关键议题是“去库存”。据统计，全国的商品房库存高达7.5亿平方米，连续三个月超过了2015年的历史记录，其中住宅库存近4亿平方米，同比增长了约24%。同时，库存的去化周期也在不断刷新记录，像东北和西南部分城市的去化周期甚至长达十几年。

除了新房市场，二手房市场的库存也很大。杭州、上海、南京等城市的挂牌房源都在20万套左右。

因此，在这次关键的政策会议上，如何有效“去库存”已成为2024年中国房地产市场的当务之急。

这个概念在房地产行业并不陌生，它最早是在2015年的中央经济工作会议上提出的。当时，会议强调要完成去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务。如今，这一策略再次被正式提出，似乎预示着将有一场激烈的行动。

值得一提的是，那些经历过2015年“去库存”时期的人都知道，那一次的任务主要是通过房价的大幅上涨来实现的。这一过程中既有人一夜之间暴富的欢喜，也有无数家庭因此经历了分分合合的悲欢。

2014年的去库存：棚改与涨价

2014年，中国面临了一系列严峻挑战：克里米亚危机引发的俄乌冲突、信贷政策收紧、房地产市场的连锁倒闭……尤其是高企的商品房库存，预计至少需要五年时间才能消化。在这样的背景下，“去库存”成了当时的紧迫任务，而这一切都是从2014年开始的大规模的“货币化棚户区改造”运动中引发的。

2014年7月，国务院发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，目标是改造能够容纳1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这项政策被官方称为“棚改”，民间则简称“拆迁”。

新政的最大亮点在于金融支持。为了加快棚改的步伐，央行为国开行提供了一种新的金融工具——抵押补充贷款（PSL）。简而言之，就是央行通过抵押优质资产向银行提供了大额、低利率、长周期的贷款。国开行利用这些低成本资金在全国范围内大手笔投放，据估算，“每1元的流动性投入可撬动3.5元的贷款增长”。

与以往的棚改相比，新政采取了货币化安置为主、实物安置为辅的策略：村民可以选择拿钱，在市场上购买房屋，这样不仅帮助消化了新房库存，也使得许多人由城市边缘人口转变为拥有固定资产的中产阶级。

在广州石牌村，有一个卖12元一份鸭仔饭的老板，他虽然自称不富有，但却拥有10栋收租的房产。这一轮货币化棚改不仅激发了原本萧条的房地产市场，还把原本增长缓慢的“下沉市场”纳入了房地产市场的大局。

正是基于这样的背景，2015年的中央经济工作会议上，官方顺势提出了供给侧改革的重要性，并正式宣布了房地产的“去库存”任务。

从2016年开始，随着新的杠杆工具和棚改政策的实施，一二线城市的房价迅速上涨，像厦门、苏州等地的房价甚至翻了一番。房价的上涨也带动了三线及以下城市，全国范围内的房价普遍上涨，大家都抱着“买涨不买跌”的心态疯狂入市。

2014年的去库存运动，不仅让许多拆迁户一夜之间改变了命运，也使得大城市的有房一族资产翻倍，许多房地产企业家成为了“中国首富”。国家用了不到三年时间就成功消化了库存，稳定了市场。当时这被视为一个多方共赢的局面，至于后来的接盘者如何，那已是另一段故事。

2024年的去库存：棚改2.0版？

从2014年至今，经过十年的轮回，"去库存"策略再次成为房地产市场的核心逻辑。虽然直到4月30日才正式公告，但自年初以来，国家和地方已经开始了各种政策的准备，情形颇似当年棚改的预热。

例如，曾经帮助实现"涨价去库存"的PSL工具今年1月再次引起关注。数据显示，去年12月，新增的PSL贷款达到3500亿元，这是继一年多后的一次大规模启动，主要用于支持"三大工程"。

1月5日，深圳发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），计划涉及2042个城中村单元。同一天，广州也颁发了全国首张房票，这在一线城市中的旧改或城中村改造项目中尤为创新。

这些行动被解读为棚改2.0版的序幕，逻辑是：有可拆的城中村，给拆迁户发房票，地方政府利用PSL支持开发商赎回房票，拆除后的土地重新上市出让，开发商用来继续购地，形成一个完整的循环。

然而，与2014年相比，是否能成功复制这一模式，存在许多不确定性。例如，公众的购房能力和对未来收入的预期已大不如前。地方政府是否有能力承担高昂的拆迁费用，这一策略是否能在中小城市推广，也是问题之一。另外，拆迁后新建的房屋，几年后是否又会面临去库存的问题？

在中央政治局会议的前一天，相关信息已经有意无意地被释放。包括淡化“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急两用”基建），转而强调将存量房改为租赁房和保障房，这在一定程度上会增加市场供应，与商品房竞争。

政治局会议上关于房地产的讨论也反映了这些信息。官方通稿提出，要根据房地产市场供需关系的新变化和人民对高质量住房的期待，统筹考虑如何消化存量房产和优化增量住房的政策措施，推动房地产行业的高质量发展。

文中并未直接提及“去库存”，而是用“消化存量房”来替代。这表明，与2014年通过房价上涨去库存的策略不同，现在的策略需要更加注重平衡，避免刺激市场产生新的问题。2024年的去库存策略显然要求更加精细和周到，确保在解决一个问题的同时不引发新的问题。

改善时代

本次政治局会议不仅为市场定调，还透露了许多重要信息，尤其是关于“优化增量房”和“优质住房”的部分。

简单来说，目标是减少普通刚需住房的建设，而增加更多符合人们期望的高质量住宅。这些所谓的“优质住房”，行业标准包括：配置电梯、容积率低于1.5、优良的绿化、有责任心的物业管理，以及至少120平米的三房或四房单位，甚至是更大的平层住宅，旨在满足市场的改善需求。

吴老师有言，“中国已经从刚需时代步入改善时代。新中产对未来的规划和信心，是决定房产居住和投资价值的关键因素。”

在当前经济环境下，我们不能让这些社会中坚在这轮危机中受到毁灭性的打击。

市场目前确实缺乏能够保值的优质资产。因此，近日多个地方政府也纷纷推出新政策。例如，一线城市的新房提升了套内使用面积，豪宅销量增加，甚至出现了抢购现象。浙江丽水的碧湖镇，甚至允许个人参与土地拍卖，之后可以自行建造别墅或者将其放到市场上交易。

这些真正属于个人的、能大幅提升生活质量和社会地位的财产，才能称得上是真正的资产。否则，它们只不过是一堆冷冰冰的钢筋水泥。未来的市场规律也将是：优质资产的保值能力会逐渐增强，而泡沫将会退回到其本应的价值水平。

为了配合这些措施，政治局会议通稿中甚至提到了“催促”央行购买国债、使用利率等工具以降低融资成本。这意味着未来中国可能还将继续走在降息的道路上，其中包括对改善型住房的贷款利率的调整。

正如吴老师在2023年所建议的，银行系统可以考虑降低改善型住房的房贷利率，使之与首套房的利率相同或接近。根据与银行业内人士的讨论，他们普遍认可优质房产的价值和安全性，支持这一政策的实施。

那么，作为新中产或高净值人群的您，对这样的政策持何态度呢？