潘家湾城改终于又拱了一步，远洋代建，翠湖板块再添新项目

4月29日晚间，远洋建管官宣，已与五华区签订框架合作协议，将以提供一级土地开发咨询和二级开发代建代管的模式入局潘家湾城改项目。

官宣信息没有透露具体代建项目名称，只是说“总建筑面积约21.36万平米，包括住宅、商业等业态”。云南房网推测这个项目极有可能是启动城改时间近15年，历经波折，只有碧桂园正在开发小部分地块（只有约40亩），但仍有60多亩硬骨头地块难啃的潘家湾小新村城改项目。

潘家湾小新村位置优越，早在2009年就被列入城中村改造计划，曾先后与赛伦、俊发、招商蛇口、中信国安、厦门建发等企业传出过绯闻，经历过一级开发商退出，最后不得不分批开发，目前只有碧桂园于2019年拿了40多亩地块，正在开发翠湖云顶，而剩余地块一直无法推进改造。

远洋将代建五华区潘家湾城改项目（图自公号）

五华区潘家湾片区已知被列入城改计划的项目共有两个：潘家湾小新村和潘家湾大村。

前者启动于2009年，二期项目约65亩土地在2020年被列入五华区城改计划，计划拆迁体量约6万方；

后者同样也是2009年左右启动，2021年7月由昆明市基础设施投资建设有限公司发起包括项目合作伙伴引入、测绘、可研、评估、项目三调等工作的代理机构招标，土地面积约90亩，计划拆迁体量约20万方。

两个项目启动时间相近、位置接近、体量也相当，为什么说远洋代建的更有可能是潘家湾小新村？

潘家湾小新村规划示意（2018年版）

根据2018年版项目调规公示，小新村城改二期待开发土地均为商住混合土地性质，与远洋建管透露的项目业态包含住宅与商业的信息一致。

另外，二期项目的建设用地由WH-HS1-C5-03-04（用地面积约22257平）和WH-HS1-C5-03-07（用地面积约18927平）两宗地块组成，容积率分别为4.81和5.11，计算最大总建面约为20.37万方，也与远洋建管公布的数字非常接近。

而与小新村仅一路之隔的潘家湾大村，其实也能在该版土地控规图中找到，就位于项目东侧。不过，土地性质基本为商业，且自2021年招标后也未再有相关信息释放，基本没有实质性进展。而小新村已经完成部分拆迁，开发基础较好。

潘家湾小新村位置优越但改造难度非常大

潘家湾小新村总改造范围约127亩，项目位于环城西路、人民西路和西昌路三线交汇处，地铁3号线潘家湾站就在旁边，顺城商圈步行可达，旁边就是昆一中和云大医院，是一环内为数不多的黄金宝地，同时又叠加着距翠湖直线距离仅1公里的BUFF，属于昆明几乎没有配套短板的顶级地段

但正因为地段实在太好，潘家湾小新村和昆明此类城中村一样在改造中也遭遇“资源诅咒”，拆迁难度极大，原计划整体改造，但由于拆迁困难，无奈只能分期开发，2019年先出让了完成拆迁的40多亩土地，这就是现在碧桂园正在开发的翠湖云顶。

碧桂园翠湖云顶为小新村城改一期项目

小新村剩余未开发的部分被划入二期改造范围，五华区这几年一直将潘家湾小新村二期城改项目列入重点招商计划，甚至主动到厦门向建发集团推介，可惜一直没有结果。

如今远洋建管突然宣布签约潘家湾城中村改造代建项目框架协议，并提供土地一级开发咨询顾问服务，如果远洋建管所指项目确实是潘家湾小新村城改二期，难道是五华区多年招商有了突破？

事实恐怕并非如此。从远洋建管透露的信息看，它签约的框架协议主要包括一级土地开发咨询顾问服务和二级开发代建代管，既然二级开发是代建代管，小新村一二级开发就基本不可能是成熟开发商，而更大可能是由昆明市或五华区国企负责。由于国企没有开发经验和团队，一般都是委托代建。

远洋建管是远洋集团的代建平台公司，在国内代建房企中位居前30之列。不过，根据远洋集团自己的介绍，远洋建管位列2023年政府代建新签规模榜第16位，代建销售规模榜第11位，似乎在政府代建方面更有优势，这可能是远洋建管签约潘家湾城改项目的原因之一。