昆州多地租房空置率降至0%，写字楼市场还未触底 或进一步下滑

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昆州多地租房空置率降至0%

昆州的空置率仍然非常低，一份新的报告显示，整个昆士兰州只有一个租赁市场被认为是健康的。

昆士兰房地产协会 (REIQ) 2024 年 3 月季度住宅空置报告称，昆士兰州空置率低至 0%，该州大部分地区的出租率仍然极低。

报告涵盖的50个地方政府地区和次区域中，与上一季度相比，空置率下降的有22个，稳定的有10个，上升的有18个。

然而，报告称，这些变化并不代表任何有意义的差异，在大多数情况下变动幅度仅限于 0.2%。

全州总体空置率为 0.9%，大布里斯班地区 (0.9%)、黄金海岸 (1%) 和阳光海岸 (1.1%) 的空置率类似

昆士兰州其他地区的市场极其紧张，Bundaberg (0.9%) Mackay (0.6%), Rockhampton (0.7%), Toowoomba (0.8%) Cairns (0.7%) 以及Townsville (1%).

出租率最差的地区是 Goondiwindi (0%)、Charters Towers (0.1%) 和 Cook (0.1%)。

与之相反的是Mount Isa (3.4%)，这是唯一一个被 REIQ 认为处于“健康”范围内的 2.6-3.5% 范围内的地区。

REIQ首席执行官Antonia Mercorella表示，昆州的租赁市场并不健康，面临着漫长的复苏之路。

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维州住房困境或将继续加剧

澳大利亚城市发展研究所（Urban Development Institute of Australia）警告说，由于供应限制和疫情以来人口恢复增长导致房价飙升，维州的竞争力和繁荣正面临风险。

该研究所周一发布的调查结果显示，在截至2023年6月的5年里，墨尔本一套400平方米房子的平均价格上涨了45%，至85.5万澳元。

但平均工资仅增长了 18%，这意味着中等收入者在经济增长较快的郊区买房面临更大挑战。

UDIA维州负责人Linda Allison表示，虽然人口增长传统上推动了该州的经济增长，但为墨尔本不断增长的人口提供住房的棘手挑战（预计到2050年将达到900万）可能会出现这种逆转。

艾利森女士表示：“随着住房需求日益超过供应，导致房价高不可攀，租赁市场严重过热，我们的竞争力和繁荣正面临危险。”

“不断上升的生活成本压力和创纪录的利率上涨严重削弱了消费者的购买能力，导致更多的维州人被排除在房地产市场之外。反过来，我们看到租赁市场的竞争日益激烈。疫情后人口恢复稳定增长，加上无人管理的供应短缺，预计将进一步加剧该州的住房短缺。”

报告发现，虽然一对没有孩子的中等收入夫妇在 2024 财年的借贷能力为 497,310 澳元，但墨尔本的房价中位数为 933,500 澳元。根据 UDIA 的数据，这一 436,190 澳元的差异比 2020 财年（291,630 澳元）高出近 50%。

艾利森表示：“由于家庭需要赚取这种水平的收入才能买得起住房，墨尔本正在失去作为居住地的吸引力。”

她补充说，随着中等收入者因价格过高而无法购买新房，租金可能会进一步上涨。

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澳洲写字楼还未触底 或进一步下跌

《澳大利亚金融评论报》季度房地产调查中的经济学家和分析师表示，写字楼的价值今年可能会进一步下跌 10%，然后才会触底。

CBD办公场所行业受到了一系列不利因素的冲击：向远程和灵活工作的转变，不确定的商业环境，以及最重要的，导致全球写字楼价格暴跌的高利率。

一些专家预测，CBD写字楼的价格将从峰值跌至谷底，跌幅达25%。与两年多前债券收益率开始上升时对上市房东的迅速减记相比，直接市场的洗牌行动进展得更为缓慢。

牛津经济研究院澳大利亚房地产和建筑预测团队的高级经济学家 Maree Kilroy 表示，最近的一些备受瞩目的交易正在帮助建立 CBD 办公楼定价的新基准。

她表示：“以最近的销售证据为指导，并考虑正在进行的部分调整过程（以应对利率上升），我们认为市场收益率将在 2024 年上半年进一步走软，然后企稳。以悉尼中央商务区优质写字楼为例，我们预测平均市场资本价值将在 2024 年下降 8%，而所有下降可能都发生在今年上半年。”

今年早些时候的几笔重大交易显示，顶级塔楼的交易折扣高达 20% 或更多，这表明一些卖家现在愿意满足市场需求。公司业绩中出现了更多迹象，其中包括该国最大的写字楼所有者之一 Dexus，该公司去年逐步削减了写字楼投资组合价值近 15%。

MSCI 区域研究主管本杰明·马丁-亨利 (Benjamin Martin-Henry) 表示，优质写字楼的估值可能“在今年第二季度触底”。

“通过检查澳大利亚主要写字楼市场的写字楼处置情况，很明显，价格跌幅正在逐渐减弱，”他说。

适用于办公楼价值的一个关键指标是资本化率或资本化率，它类似于投资收益率，通常与价值成反比。根据摩根士丹利资本国际 (MSCI) 的数据，资本化率的扩张（预示着价值的下降）在 2023 年中期达到顶峰，然后缓慢消退，而珀斯则触底反弹。

在悉尼，写字楼收益率在 2022 年第二季度至 2023 年第二季度期间增长了 68 个基点，之后该增长率在去年第三季度收缩至 14 个基点，在最后一个季度仅为 6 个基点。

Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，对写字楼价值进一步下跌的预期从AMP首席经济学家Shane Oliver预测的5%至10%到悉尼A级资产更为悲观的预测10%至15%不等 。

仲量联行的单独数据显示，买家和卖家之间在适当定价问题上的对峙给商业地产市场带来了多大的寒意。第一季度交易总额为 40.5 亿澳元，比去年同期下降 14%。

尽管随着供需不平衡而繁荣，工业交易有所增加，但办公楼和零售交易均下降了一半左右。

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悉尼市中心新开发项目获批 地铁站上方将建50层双塔楼

悉尼中央商务区北端主要交通枢纽地带两座高达58层的塔楼概念计划已经获得批准。

为获得在亨特街（Hunter Street）下地铁站设施建设和地铁站上建造大楼的权利，酒吧和餐饮业的亿万富翁赫姆斯（Justin Hemmes）加入的财团与全球投资巨头Brookfield领导的集团展开了竞争。

新州规划部门已经批准了在奥康奈尔街和布莱街之间的车站东入口上方建造一座58层高大楼以及在乔治街和亨特街拐角处的西入口上方建造一座51层大楼的概念计划。

去年，耗资250亿澳元、连接悉尼市中心和巴拉玛打（Parramatta）的地铁西线开始在亨特街地下开挖地铁站。

在接下来的几个月里，两台巨大的掘进机将开始在情人港（Darling Harbour）下面挖掘从白湾（White Bay）到亨特街的3.5公里长的双隧道。

亨特街车站上方的开发项目将包括酒吧、餐馆、商店和办公大楼，并将成为本十年悉尼中央商务区最重要的开发项目之一。

新州交通厅长海伦（Jo Haylen）表示，批准新区域开发的详细设计是地铁西线项目的一个重要里程碑。

她说，中标者将在亨特街下建造一个全新的车站，并在上面建造两座新大楼。

悉尼地铁公司（Sydney Metro）表示，亨特街区域开发的最终计划将取决于与投标者的持续谈判，谈判将在今年剩余时间内继续进行。该公司预计将在2025年底将合同授予两个竞标开发项目的财团之一。

2032年地铁西线开通后，亨特街将成为早高峰地铁线路上最繁忙的车站，预计每小时将有多达1万人通过。

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